精装修分包形式选择分析

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每一种材料和设备与其他材料和设备的关系也是影响分包方式的重要因素。比如:厨房水槽由专业厂商供应，其产品品质对客户心理影响比较大，为保证品质，由甲方直接采购较好。但水槽是必须镶嵌在橱柜中的，而橱柜也是由专业厂商来生产的，并且橱柜的品质也对客户影响较大，由甲方直接采购。橱柜与水槽的接口问题需要材料分包阶段必须加以解决，传统的做法是，在与橱柜的采购合同中，加入“负责安装水槽并保证验收合格”一项工作内容。每一项材料、设备对项目管理目标的影响，以及材料与材料、材料与设备、设备与设备间的关系对项目管理目标的影响，决定了分包模式。

1几种分包模式的介绍及中国铁建西派国际项目分包模式分析

1．1房地产精装项目分包模式

房地产精装项目分包模式主要有甲供、甲指乙供、甲限乙供以及乙供四种。甲供是指材料由房地产开发单位(即甲方)与材料供应商签订供货合同，此处，还需要考虑材料安装由谁来完成;甲指乙供是指甲方指定材料供应商，由乙方(即施工总承包单位)到指定供应商处采购，乙方与材料供应商签订合同;甲限乙供是由甲方限定材料品牌，由乙方自主到市场采购相应品牌的材料;乙供是指完全由乙方自主决定品牌及材料供应商，由乙方进行材料供应。

1．2中国铁建西派国际项目分包模式选择“中央空调、地暖”

功能性设备以及各种装饰面层直接影响产品品质的“电器、水槽、洁具、木门、木地板、衣柜、浴室柜”等，为甲供方式。从更好实现项目管理目标出发，可以看出，甲供方式有助于保证产品品质，因为甲方需要直接对客户负责，交给客户一个满意的产品，是甲方的产品持续销售和创造品牌影响力的重要保证，而乙方只对甲方验收合格负责，要保证产品品质，由甲方直接采购才更容易实现。同时，甲方材料能够缩减采购路线，降低采购成本。功能要求高、产品品质要求高的产品往往价格高，管理风险高，如果由乙方直接采购，乙方必然将管理风险转化为相应的管理费用，从而增加了甲方建设成本。但另一方面，甲方采购将加大甲方工作量，需要甲方设计人员提出相应的产品技术要求，联合合约人员考察、洽谈、签订合同、工程技术人员验货、收货，并协调精装总包与分包的工作关系，加大了甲方的工作量，对甲方团队的工作能力提出了更高地要求。

“甲指乙供材料”中，可以看出“开关、插座、灯具、五金挂件、卫浴五金、拖布池”都处于装饰面层，但其产品品质对客户影响相对小很多，成本相对较低，故甲方只指定供应商，由乙方采购、安装，这样既确定了品牌和供应商，又节省了甲方管理力量，使其能集中精力到更重要的事情上。“墙地砖、壁纸”既对产品品质有影响，工程量也大，成本相对高，按照分析，应由甲供更合适，但实际上，这两种材料施工时，存在加工和拼接问题，不免要产生损耗，龙湖精装项目总结出，根据乙方管理水平高低，其损耗可能在20%～50%之间，所以，将其交由乙方采购和铺贴能有效控制其损耗率。但另一方面，指定品牌和厂家由乙方采购，每一项材料采购及安装、铺贴必须在采购费用中增加一定比例的管理费用给乙方。从表1中第3项“甲限乙供材料”中，可以看出，“乳胶漆、石膏板、龙骨、木工板、水泥”这几样材料的共性是:属于装修基底材料，只要用品牌产品，就能保证最终成活产品品质，故只指定两到三家品牌，由乙方在其中自主选择，并将其整个采购和施工都归在大合同范围内，按市场投标报价给予费用。与甲指乙供的方式相比，此时，按市场报价，将降低采购费用中的管理费用。从表1中第4项“乙供材料”中，可以看出，“成品天花吊顶、河砂”这几样材料的共性是:无需对品牌要求就能够保证质量，同时其成本在整体成本中所占比例较低，故可以将其完全给予乙方自主选购，只需在大合同中，按市场投标报价给予费用即可。

2结论

房地产精装项目分包模式选择的原则是:对产品品质影响大以及功能性要求高的材料设备，采用甲供方式;对产品品质影响小的面层材料或施工损耗大的重要材料，采用甲指乙供方式;对装修基底类材料，影响产品质量的，可采取甲限乙供方式;对品牌无要求，质量很容易保证的材料，采取乙供方式。

3讨论与展望

项目分包模式的选择，取决于对每一项材料和设备的了解，取决于项目管理目标(诸如产品品质、成本、施工组织、管理等方面)，在不断出现新的材料及新的分包模式的背景下，只要牢牢地抓住这一本质，就能够很好地选择分包模式。

作者：崔跃峰单位：中国铁建房地产集团有限公司