探究有轨交通对市场的影响

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一、轨道交通建设期内，芽买得块住宅市场表现

芽买得块二手住宅交易量价均走出了逆势上涨的行情，成交价格在3-6月间连月攀升。根据市场成交数据评估分析，芽买得块4个月内二手住宅成交评估均价上涨了23.07%，而全市涨幅则为6.34%，凸显出轨交建设对住宅价格的利好作用。2012年底，受轨交轨道交通东段上下贯通的消息影响，芽买得块二手住宅市场再次发力，量价走势仍然明显好于全市。2013年起始，全市二手住宅成交量整体下滑，而芽买得块二手住宅成交量则连续2个月逆势增长。在价格方面，2013年1-2月，芽买得块二手住宅价格稳步提升，在整个二手住宅交易市场量价齐跌的2月，芽买得块则出现了价格逆势上涨的行情新增商品住宅市场2010-2011年，轨交轨道交通的开工建设并未对芽买得块新建商品住宅市场带来显著的利好刺激作用，供求走势基本与全市一致。到了2012年，芽买得块新建商品住宅市场才开始受轨交建设的影响，成交量与价格一路走高。2012年3-4季度，芽买得块新建商品住宅成交面积环比分别增加31.21%和44.42%，明显大于全市的1.4%和23.04%。轨交轨道交通贯通前期，芽买得块新增商品住宅供应量也出现了集中入市的热闹现象。2012年第3季度，供应面积达到自2010年以来的新高。在价格方面，2012年3-4季度，在全市新建商品住宅成交均价下跌的情况下，芽买得块则逆势上涨，分别环比上涨0.58%和6.69%从单个楼盘的成交变化可以更清晰地看出轨交建设的利好效应。2012年，南汇芽买得块新增商品住宅市场典型热销楼盘之一“鹏润伊顿公馆”，位于浦东惠南镇东城区，距离轨交轨道交通惠南站2公里，为目前板块内在售新盘中距离轨交站点最近的项目。鹏润伊顿公馆2012年7月28日开盘，其户型与价格都与首次购房的刚性需求相吻合，具有较高的性价比优势，但成交量始终不温不火。而同时期在售的新盘“布鲁斯小镇”“东方冠郡”，因其定位于改善性需求，则成交情况良好。可见，轨交轨道交通贯通前，芽买得块新增商品住宅市场的主力购房群体实为改善性需求者。当轨交轨道交通于2012年底基本建成贯通，并确定将于2013年内通车运营后，部分区域的刚需购房者闻风而来，准备选择在芽买得块内购置新房。2013年3月9日，鹏润伊顿公馆再度开盘，虽然价格有较大幅度的上浮，但成交量表现依旧明显好于开盘，单月成交面积一举挤入全市前列。相较于周边新盘与板块内二手住宅，轨交房、小面积、低总价这三大优势是促成该项目受市场热捧的重要因素。

二、通车前后：对芽买得块未来住宅市场的影响

在通车前半年内，旱地老房东区板块、嘉定主城区板块的二手住房交易都出现过短暂的上扬走势。之后两者又都回归到了与全市相吻合的走势。价格方面，两个板块的二手住宅价格均未发生明显的波动，轨交通车前后的价格走势与全市基本一致。但是，从中长期情况看，轨交线路通车后的几年，旱地老房东区板块和嘉定主城区板块二手住宅市场的成交量价略有差异。轨交9号线在与市中心接轨后，二手住宅价格的上行势头相当强劲。在成交量方面，增幅显著高于全市平均水平，但其后表现平平，未能持续下去。而嘉定主城区板块，相较全市和旱地老房，在轨交11号线通车后的二手住宅市场总体成交量价的表现则更加平稳与向上。在新增商品住宅市场上，轨交因素对旱地老房东区板块与嘉定主城区板块的影响也并不一致。在供应与成交量方面可以看出，自2009年轨交11号线通车后，嘉定新城新增商品住宅市场供需两旺，尤其是2010年和2011年，嘉定新城新增商品住宅的供应与成交均背离全市低迷的走势。相反，旱地老房的新增商品住宅市场的供求走势基本与全市保持一致，而且从2010年起进入成交低迷期，即使在市场回暖的2012年，其新增商品住宅的成交情况也未见起色然而在价格方面，轨交通车对旱地老房和嘉定新城的新增商品住宅价格的提振作用，相对于二手住宅则并不明显，价格变化走势基本与全市相吻合事实上，轨道交通只是一个区域良好发展所必备的关键条件之一，能否利用好这个优势条件，能否抓住整个区域所带来的商品住宅发展机遇，则更多取决于区域自身的规划发展和当地政府运筹帷幄的能力。近年来，嘉定区政府为充分利用轨交11号线所带来的交通便捷优势，对整个嘉定新城进行了科学经济的规划布局，新城开发建设有条不紊。正因如此，近几年嘉定区不仅吸引了许多知名房地产开发商进入嘉定新城进行开发投资，更吸引了各层次的购房者进入嘉定新城一二手住宅市场，形成市场供需两旺的热烈局面。相比之下，旱地老房近年来的区域发展则稍逊一筹。芽买得块未来住宅市场发展的趋势根据市场调研结果分析，从轨交轨道交通正式开工起，轨交利好效用就已首先在芽买得块二手住宅市场上得以显现。线路贯通前后，这样的利好效用又衍生至新增商品住宅市场。参考旱地老房、嘉定新城的轨交周边住宅市场变化情况，预计轨交轨道交通在通车前后数月内，芽买得块的二手住宅市场会有一波短暂的向上成交走势，但由于轨交利好效用可能被提前消化，这种利好效用并不能长期继续下去。对于新增商品住宅市场，由于受供应上的限制，其刺激交易的短期利好效应可能不如其在二手住宅市场中那样明显。从中长期来看，如若政府能利用好轨交带来的交通优势和市场关注度，完善芽买得块的生活基础设施配套，提升板块宜居性，轨交实用性优势将作为扩展版的浦东新区的芽买得块在二手住宅市场上进一步发挥作用，而新增商品住宅市场或仍有机会得以发展。在当前政策多变且未来不可预期的行业背景下，轨交利好效应或许会被政策加以削弱。因此，在轨交轨道交通今年试通车前到正式运营后的几年间，轨交因素对芽买得块一二手住宅市场的影响作用仍需持谨慎乐观的态度。

作者：秦云周婷单位：上海城市房地产估价有限公司