房地产业税收征管

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一、西宁市房地产的现状

（一）西宁市房地产开发经营情况

根据工商、房地产管理部门注册及房地产经营审批情况的调查，西宁五区三县注册登记的房地产企业为292户，取得国家2级以上资质的49户（其中一级资质1户），实际从事房地产开发经营的企业为194户（含外商投资企业13户）。

自2003年以来，房地产企业共计开发商品房面积459.11万平方米，竣工商品房45437套，销售商品房42184套（包括建还回迁户），取得销售收入298,068.9万元。空置房4253套。

（二）西宁市房地产企业税收征管现状

房地产企业税收征管现状。西宁地区2003年至2005年房地产业累计征收各税为26,302万元，其中：征收营业税20,998万元，企业所得税1,271.82万元。申报累计利润总额为-10,335万元，征收企业所得税1790万元。西宁市地税局同期税收收入总额为244,152万元，房地产业税收收入占全部税收收入的比例为10.77％。

营业税方面则表现为税收增幅与房地产业销售收入增幅不完全同步，据房地产业主管部门统计的应税成交金额相比，2003年至2005年，西宁市房地产业营业税的征收率都低于100％。近3年，西宁市商品房销售增长迅猛，而同期房地产企业所得税不增反降，依据实缴的企业所得税推算房地产业利润率，2003年到2005年分别为4.3％、3.6％、2.1％，根据纳税检查结果反映，房地产行业的平均利润率不会低于10％，这一现象反映出企业所得税没有足额申报。

从房地产管理部门了解到，西宁地区2003年至2005年底，二手房成交金额13,022万元，从交易情况看，由于二手房市场不发达，加之税务与房地产管理部门没有建立相应的信息交流共享平台，税务控管难度大，由于居民个人交易点宽面大，给税收清缴工作带来极大的难度，税源流失的情况比较严重。自2005年西宁地税局向房地产交易中心驻点征收后，情形有了较大的变化，2005年11月至2006年10月，二手房交易共计征收税款486万元，有效地遏制了税款的流失。

西宁市地方税务局从2006年开始加大了对房地产行业税源的监控和征缴力度，建立了与房产管理部门的协税体制，使税收征管状况得到了改善。2006年1至9月份税收收入总额76,033万元，其中房地产税收总额为10,472万元，房地产税收比重上升至13.77％，较年同期增长20.28％。

（三）房地产税收检查情况

西宁市地税局稽查局2004年至2006年累计检查房地产企业192户（次），查补税款总额6,050.42万元，查补入库税款5,764.19万元。累计查补营业税3,442.64万元。查补企业所得税2,465.36万元，查补其他各税142.42万元，查处入库罚款86.17万元。查补各税占房地产税收收入总额的21.91％。说明房地产行业在纳税申报、税务管理方面存在一定问题。

二、房地产税收检查中的问题

房地产企业都是跨年度、跨地域滚动开发，具有经营周期长、中间环节多、产供销体系复杂，在税收检查中发现问题有：

（一）财务核算不健全、不规范

会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从检查的情况看，很多企业财务核算不健全、不规范，成本核算混乱，收入与支出不相匹配。房地产经营企业从开发到竣工、到发售清盘没有按相应的项目归集成本费用，而是按实际发生额不分项目全部计入，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入。

（二）票据不合法、不真实

财务核算的票据必须真实、合法、有效。有的企业以套开发票多列费用，甚至有的企业以假发票虚列费用等手段大肆偷逃企业所得税，而查证此类税收违法行为需要进行大量的外调，往往时间又不允许。例如：企业利用用工人员的多变性，不稳定性，加大工资支出，虚列费用，导致应纳税所得额的减少。

（三）计税营业额申报不准确

从检查中发现，有相当一部分纳税人故意缩小计税营业额，少申报营业税及附加。比较常见的有：1、价外费用或代收费用不计算营业额内，即房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计处理上不计或少计收入，或直接冲减成本，导致营业额的减少，偷逃税款；2、以房换地、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；3、还建房拆迁面积偿还部分不计营业收入，偷逃税款；4、将预收房款记入“其他应付款”等往来账目上，对已开具发票的销售行为，不及时结转收入，挂往来账，长期不申报纳税。还有的采取把售房款长期存储在个人账户，随意调节当期应结转的收入，隐瞒收入；5、个人购房按揭款记入“应付账款”，不申报纳税。开发企业收到贷款后不作销售收入处理，而是挂在“应付账款”往来科目上，延迟纳税；6、以房抵顶应分配给投资者的利润不计应税营业额；7、经济实用房和职工集资应税房等划分不清；8、出租房屋收入不申报纳税。

（四）企业所得税难以征收到位

近几年，我省房地产发展较快，房地产开发规模不断加大，企业所得税却没有增长。通过调研，亏损的主要原因就是反映建安成本过高、虚列费用。从检查的情况来看，企业的偷税的手段主要有：1、以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；2、在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润；3、多列利息支出，多列预提费用。一些纳税人采取“预提费用”、“待摊费用”帐户调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用，数额巨大，在配套工程完工验收之后也不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额也不调整，冲减商品成本，而是长期滚动使用，减少了应纳税所得额，借以偷逃税款；4、滚动开发搅乱成本。有些开发商利用连续滚动开发项目，将项目决算期推后，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，有时开发几个项目，给税收检查带来困难；5、房地产开发企业为了减少应纳税所得额，人为加大某些应税项目的计税成本。例如：开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售部门的成本，以减少销售部分的营业利润；6、虚开广告费。利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，地产商可以通过虚开高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。

（五）注销旧企业，注册新企业，故意脱离地税监管。

根据国税发［2002］8号文的规定：自2002年1月1日起新成立的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。于是就有部分地产开发企业在开发完一个项目、售完房后，在没有结清税款的前提下就在工商、房产部门把原企业注销了，等有了新的开发项目后，就重新在工商、房产部门注册成立新的房地产开发企业，利用国、地税管理的权限，以达到偷逃税的目的。

三、强化房地产业税收征管的建议

（一）加强房地产税收协税护税网络建设。税务部门要强化、深化与房管、规划、建委、国土、金融等部门配合。继续执行“先税后证”有关规定，以优化服务、方便纳税人为宗旨，以信息共享、数据比对为依托，利用契税征管信息，全面掌握房地产税源情况，实现房地产业诸税种间有机衔接，有效堵塞税收漏洞，减少税收流失，提高征管质量和效率。

（二）尽快实施房地产税收专业化管理。从每一个项目入手，服务先行、管理跟进，实施专业化全程跟踪管理。有条件的地方对房地产行业可成立专门征管机构，实施“专项化、专业化、专家化”的专业化管理，及时跟踪掌握房地产税收的税源情况，提高税源监控水平。

（三）调整二手房交易指导价格。目前二手房交易指导价格明显偏低，造成二手房应缴税金的大量流失。针对这一现象，税务部门要有针对性地开展税收调研工作，尽快协调有关部门调整指导价。通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。

（四）加强发票监管，加大税收征缴力度。

完善发票监管的一系列制度和措施，加快与国税系统和外省市地税系统的联网，实现信息资源共享，实现以票控税。应不断加强与工商、城建、规划、国土、房产、银行、公安、法院等部门的联系，建立和完善该行业协税护税网络，在各个环节层层设防，最大限度的减少该行业的税收流失。

（五）充分利用房地产税收征管信息，加强房地产各环节的税收管理

1.要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息。

2.要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握对承受的新建商品房的物业管理情况。

3.要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况。

4.要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。

5.要利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码，房地产的转让价格、类别等信息。

6.要综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。