物业税制设计

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摘要：开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。但在开征物业税前要转变土地出让制度，建立科学的房地产评估体系，完善房地产产权制度，合理确实税负，避免旧房的重复征税等。在完成这些工作以后，我国才具备开征物业税的条件。结合我国现实情况，建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。

关键词：物业税；必要性；难点；税制设计

一、开征物业税的必要性

（一）开征物业税是完善我国财产税制的需要我国现行财产课税的税种大部分是上世纪80年代以前设置的，有的甚至更早，税制内容严重滞后于经济形势的发展，存在征税范围过窄，重复计税，税费不清等问题，严重妨碍税收调节作用的正常发挥。

如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税种以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产的保有环节统一收取的物业税，则可以消灭重复征税、税费不清等现状，完善我国的房地产税收制度。同时税制的完善也有利于降低征税成本和减少纳税人偷逃税，提高财产税在地方财政收入中所占的比重，更好地发挥财产税的财政功能。

（二）开征物业税可以降低房价房地产开发商在房地产流通环节要缴纳的税费繁多，包括营业税、城建税（及教育费附加）、印花税、房产税、企业所得税、土地使用税、耕地用税、土地增值税等8种税。收费就更多，据不完全统计，一般房地产开发项目的收费有几十种之多。税费繁多，必然会增加房地产开发销售的成本，自然会使房价上涨。据首都经贸大学城市系主任丁芸测算，目前开发商应交税费加起来要占到房价的40%，其中约有25%是税，15%是费。

开征物业税，相当于征税环节后移，这将有助于降低房地产的价格。一方面，房地产开发销售环节的税负轻了，房地产的成本就会下降，这为房价的下降提供了广阔空间。打个比方，如果地价和相关税费分70年交，这就意味着占住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需要先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%.理论上讲，目前售价为6.000元/平方米的房子，新政策出台后按4.200元/平方米既可购得。另一方面，由于税负转移到了保有环节，这会加大房地产开发商保有房产的成本，促进开发商在竣工以后快速出售房屋，而不是待价而沽，有助于遏制房地产炒作。

（三）开征物业税有利于规范地方政府土地出让行为我国实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府一次性交纳土地出让金以购买一定期限的土地使用权。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收取。众所周知，土地资源是有限的，地方政府为了获得财政收入，也为了本届政府的“政绩”，往往十分热衷于卖地，这实际上是本届政府在花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高。

以分次缴纳的物业税替代一次性交付的土地出让金，客观上取消了“寅吃卯粮”的不良激励，可以鼓励地方政府按照城市发展需要，有计划、科学地向市场划拨出让土地，可以引导房地产市场稳定、有序、健康地发展。从长远上说，开征物业税也会对地方政府行为方式产生重大影响，有利于理顺中央和地方的事权关系。

二、开征物业税的难点

就目前情况而言，我国要开征物业税还得先解决以下难题：

难题一：土地批租制度不适宜物业税的开征在“批租制”下，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收取。而开征物业税要求的是房地产业的税收征收环节后移，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金，这本身与“批租制”是相矛盾的。因此，在开征物业税之前，必须改土地“批租制”为“物业税”制，否则物业税将成了“空中楼阁”。

难题二：房地产评估体系发展不完善物业税以房产的评估价值为计税依据，要开征物业税，就必须建立一个科学、公正的房地产评估体系。但目前我国物业价值评估体系还尚未完善，市场也不规范，存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题，实在难以适应适应物业税的要求。

难题三：产权不明也成为开征物业税的一大障碍现实的房地产产权制度条件下的产权关系缺乏明确的法律界定，表现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，这种房地产产权制度是房地产领域产权交易关系不发达，房地产产权交易规模难以扩张的制度根源。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。

难题四：物业税的税负水平难以确定开征物业税将会同时影响到房地产的开发、建设、交易、出租、物业保有等多个环节。这几个环节涉及到大量的税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的税；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。这些税费哪些应立即取消，哪些应继续征收，应有明确的规定。而通过这一系列的整理后，物业税的税负应该确定在哪个水平才合理？这也是难以很快地测算出来的。此外，物业税属于财产税税种，物业税的征收必须与我国现在正在征收以及将来准备开征的其他财产税税种（如遗产税）保持协调。

难题五：旧房的重复征税问题如何解决开征物业税面临的最大难题就是如何处理从“土地批租制”过渡到“物业税制”的税收政策。土地批租制已实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了几十年的年金及相关税费。此时如果对所有房地产一律按统一的标准开征新税，不加区别，就意味着对大量旧房重复征税。这显然是不公平的。

（四）物业税的制度设计在开征物业税之前，需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨；改土地“批租”制为“物业税”制；逐步建立规范的房地产评估机制；科学测算物业税的税负水平。在此基础上适时推出统一的物业税。

根据我国的现实情况，笔者建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。具体的税制设计，笔者设想如下：

第一，纳税人。物业税的纳税人是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人，即房地产业主（目前我国以房地产的产权人或使用人为纳税人）。

第二，课税范围。本着宽税基的原则，物业税征税范围不但包括各市区、县城、城镇和工矿区，还应包括农村；不但包括经营性物业，还应包括个人自住物业。

第三，课税对象。参照现行房产税、城镇土地使用税及土地增值税的课税对象，物业税的课税对象可设定为土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物。

第四，计税依据。参照国际惯例，我国的物业税以反映物业市场价值的评估价值为计税依据。对物业的估价方法以比较销售法或市场比较法为主，当市场类似物业的估价不合理时，可以辅助使用成本法和收入法。关于物业估价的时间，考虑到税收收入的稳定性和税收成本等因素的影响，一般以3－5年为宜。

第五，税率。据有关专家初步估算，按照平均水平为0.8%的税率征收物业税，既不会增加纳税人的税收负担，也可保证政府财政收入与现在水平持平。按照简税制的要求，我国物业税的适用税率宜采用比例税率。由于各地房地产及总体经济情况的差异，税率的制定可由中央统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。同时，由于现实中物业类型及用途的不同，税率的制定也应有所差异。对新房税率课以高税率，对旧房税率课以低税率；对经营性物业课以较高税率，对个人自住物业课以较低税率。

第六，税收优惠及减免税。物业税的税收优惠及减免税可以参照目前的房产税、土地使用税等的税收优惠及减免。并特别注意对家庭自住房屋的税收减免，如对基本住宅的物业税应确定一个合理的免征额，如确立与人均30平方米对应的房产价值为免征额，超过部分按适用税率征收物业税。在政策过渡期间，对在开征物业税前就取得土地使用权或房屋产权并且已经缴纳相关税费的，按新税法规定计算的应纳税额减征一定百分比例。

第七，纳税申报。可参考英国、日本等国家的做法，采取按年征收、分月或分季预缴，纳税期限具体由地方政府确定。纳税地点应以物业所在地为准。征收纳税申报方式：从税收成本及便于管理等方面考虑，应以代扣代缴、代收代缴方式为主，自身申报为辅。

参考文献：

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