房地产税制改革管理

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1、房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，费挤税现象严重。

我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，具体表现在：（1）以税代租。城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。（2）以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费（场地占有费），造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。（3）以费挤税。目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等）多达50多项。从收费比例上看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%.收费过多，造成了多方面的消极影响：一是导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担；二是使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响房地产开发规模和房地产市场繁荣；三是抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用；四是收费权力属于基层部门，较为分散，且缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收，更容易孳生腐败。[1]

据调查，我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十项，其中有经过中央和省级相关部门批准的合规收费，也有一些不合规收费。其原因一方面是由于房地产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成部分，其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的，房地产收入的不足必然使地方财政捉襟见肘，而由于税收管理权限的过于集中，地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能；另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的。因此，一些地方税就披上了费的外衣。同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，其具有很强的内在膨胀倾向，从而最终形成收费泛滥、费挤税的状况。[2]

2、税收政策不统一。

目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现在以下4个方面：（1）两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。（2）两套房产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。（3）城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。（4）耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。[3]

3、税负不公平。

从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿使取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。[4]

我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的规定，主要表现在以下几方面：

1）因纳税人身份不同而税负不同。我国的房地产税收存在内外两套税制，内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地产税，且仅就房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。

2）因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10%-30%后的房产余值每年按1.2%的税率计征，而现租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生：（1）处于城市繁华地段的老房产，由于其建造较早，因此账面原值较低，但由于其所处地段较好，若出租则租金往往高于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点。（2）处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高，有时租金收入会低于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点，此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此，现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。

3）因所处区域不同而税负不同。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域，其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。尤其在城镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需要纳税，更加彰显了房产税和城镇土地使用税课税范围规定的失当。[5]

4、房地产税收入规模偏小，不能满足地方财政的需要

我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税（外资）和城镇土地使用税，作为地方性税种，收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对象无法隐藏，税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理，因此在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位，如美国，房产税占财产税的六成，其税收收入占地方税收入的比重达到40-50%.而我国房地产税开征以来规模一直偏小。例如，深圳特区2002年度房产税（深圳市已率先改革，内外资统一征收房产税）的入库额为84，574万元，占地方税收总收入的3.4%，房地产税收的财政作用远未充分发挥出来。[6]

5、税种结构不合理。

中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种设置的消极影响有：（1）土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨。同时，土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地，往往只对土地进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为有限资源的合理利用。（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。（3）在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。（4）我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用。对其保有者在土地使用税等方面给予税收减免，不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况。（5）从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征税，而我国对本国居民的海外房地产纳税问题，目前尚无法可依，从而使国家丧失了对纳税人的这部分财产课税的权利，这不仅会影响国家的财政收入，而且也会使国家的税收主权遭受侵害。

6、征税范围过于狭窄。

我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。应当看到，经过改革开放20余年的发展，我国当前的制度安排和经济结构与这些条例当初制订时相比已经发生了深刻的变化。（1）经济转轨时期伴随着工业化的进程，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能，尤其在经济发达地区的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围，作为国家税收的稳定税源。（2）随着中国事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位将逐步实现市场化和企业化。由于其性质己属于企业，因此它必须承担纳税义务。（3）中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受了更多的社会公共服务。对居民自用住房完全免税，不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平原则。

7、计税依据不科学。

（1）我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。（2）我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。通常而言，先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为计税依据，势必将先建成的房产的税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当，能带给其实际占用者相似收益的房产，因为历史成本的不同而承担不同的税收负担，有违公平原则。同时，由于房产市场价值通常都高于其历史成本，这使得房产一旦出售，就要按较高的计税依据计算应纳税额，加重该房产拥有者的税收负担，以至阻碍房产的交易。从租计征的房产税是以房产的租金收入（包括货币收入和实物收入）乘以12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。因此，与按历史成本计税的从价计征相比，从租计征的税负明显高于前者。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其它税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。

8、房地产税收征收管理中存在的问题。

（1）立法层次偏低，税收法规多变。我国现行房地产各税，其法律依据均为国家行政机关制订、颁布的《暂行条例》，而不是由全国人大或人大常委会颁布的税法，立法层次较低。有些20世纪50年代开征的税种，几度废立或变更，有失国家税法的严肃性和权威性。

（2）税权过度集中于中央，难以满足房地产的区域性特点。在分税制财政体制下，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。

（3税收征管的配套措施不完善。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。[7]

（4）现行政策规定可操作性不强

一是目前国家关于房地产业税收管理的政策由于种种因素的制约，实际可操作性不强，如工效挂钩。大包干办法，很多企业利用这些办法钻政策空子，达到少缴税款的目的。二是现行政策规定提供真实准确的计税依据可税前列支，但对什么是真实准确的计税依据却没有明确的规定府实际操作中很难把握。三是各种规定烦琐复杂，缺少可操作性。四是财务制度与会计制度差异问题亟待解决。

（5）税务机关在征管方面存在的问题

一是集中汇缴企业所得税审批制度执行不统一，檀自批准企业集中汇缴企业所得税的现象仍然存在。二是税收征收管理不严，没有进行规范纠正。三是税收检查难以开展，一方面由于企业配合不够；另一方面征收局、稽查局口径也不一致。四是税务机关惩罚措施力度不够，客观上造成企业对偷、漏税行为肆无忌惮，软抗税情况时有发生。[8]

我国房地产税制改革的基本思路

一、正税、明租、少费

行政事业性收费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用。它的初衷应该是本着“谁受益，谁缴费”的原则，为政府各部门提供服务而发生的耗费进行补偿。从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本过高，尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势。减少行政事业性收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。[9]

二、依据房地产市场运行过程和市场运行设定税种

1、房地产开发投资环节课税体系。具体思路是保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标准，并更名为“农地占用税”。2.房地产转让环节课税体系。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。结合现行税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳入不动产转让税中来，成为一个独立的税种，税负暂不变。3.房地产取得环节课税体系。具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。4.房地产占用环节课税体系。结合现行税制，借鉴国际上的作法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。5.房地产收益环节课税体系。思路是统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税（归并课税项目，提高扣除基数，降低税负，普遍征收），保留土地增值税，配合国家启动房地产市场的经济政策，暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税，停征期可暂定为3-5年。[10]

三、设立土地年租金

改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地处租金（土地使用费）。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征，不应将土地年租金并入物业税，因为土地年租金具有明显的地租性质，将它以税的形式进入征收就会形成以税代租的现象，而以税代租很容易形成土地为部门所有，企业所有甚至个人所有的观念，而且会大大增加税务部门的工作量，甚至造成征管的失控。[11]

四、开征统一规范的物业税

关于是否开征物业税以及如何开征有以下几种观点：

观点一认为：开征物业税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。[12]

观点二认为：我国物业税的设置应立足于国情。

首先，物业税税率的设置应该有所区别。我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别；在农村有靠天吃饭的农民和一些“爆发户”的区别，因此，为了更好的发挥物业税的调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。

其次，物业税最好是地方和中央共享税。世界上的大多数国家包括我国，房地产税一般属于地方税。但是税制改革后，中央财政也应该参与物业税的分配，原因有二：1、我国目前还存在着东西部差别、农村和城市的差别，在保持国家平衡发展方面，中央政府要发挥主要职能，而税收调节则是很重要的方面。物业税开征后，这将是一个不小的数目，中央参与分配可以增强中央财政的实力，从而，中央政府可以通过转移支付的方式支持落后地区的发展。2、有利于发挥中央和地方两方面的积极性。物业税的征收贯穿物业的整个保有阶段，因此，征税工作复杂，中央和地方共同征税有利于工作的开展。

另外，物业税最好能够涵盖所有的不动产。时下，人们在谈论物业税的时候，一般是将其局限在房地产的范围内，但是，我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一则，中央文件中明确指出对不动产开征物业税，而不动产不仅仅是房地产，除此之外，还有汽车、船只等。二则，将其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的计征，减少偷税、漏税的发生。因为，业主的房产是比较容易清查的，而且位置比较固定，所以，将其他不动产与房产一起征税，能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税现象的发生。另外，对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源，同时，在税收的征纳上，可以更方便税收机关和纳税人，从而节省人力、财力和物力。

最后，为了适应我国的国情，我们在对物业税进行设置时，尚有几个问题需要解决。第一，发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。第二，物业税的设置要能调动起业主改善周边环境的积极性，因为房地产的评估价值是随着房地产周边环境的改变而变化的，环境的改善必然使房地产的评估值升高，业主纳税额也将增加。因此，在设置物业税时，对因业主改善周边环境引起的房地产升值就不要征税。第三，经济适用房的取得资格目前还不规范，一些非低收入阶层竟也买到了经济适用房，这有悖于政策的初衷，并且经济适用房业主的经济状况也是不断变化的，因此，在开征物业税的时候，这也是应该注意的。[13]

观点三认为开征物业税有利于解放以下几个问题：

首先，有利于解决中低收入者的住房问题。我国已实行住房货币化，居民必须到市场购买商品房。然而，我国一些城市一套住房几十万元，让中低收入者望楼兴叹。高房价无疑与房地产税费有关。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付，因此住宅房价中包含了70年的大部分房地产税费（主要是土地出让金）。目前中国的不含开发利润的住宅建设成本构成中，房地产税费和建筑成本大致各占5成。而在国外的住宅建设成本构成中，建筑成本占到8成，房地产税费仅占2成。这是中国城市房价高的主要原因。解决中低收入者住房问题的有效方式是个人住房按揭贷款。但由于一次性支付70年的大部分房地产税费导致房价过高，一些中低收入者仍需要较长时间储蓄支付按揭贷款的首期付款。物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，便自然使住宅建设成本下降了近50％。即使考虑发展商开发利润，房价也会有3成以上的降幅。从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，有利于中低收入者早日购房。

其次，可打击投机炒楼。我国一些城市楼价涨幅较大，与投机炒楼有关。炒楼扰乱了市场供求信息，导致楼价非理性上涨，影响了中低收入者住房问题的解决。在没有物业税的情况下炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。实行物业税后，买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。另一方面，实行物业税后楼价大幅度下降，炒楼利润空间减小，风险也将增大。房价大幅度下降后，百姓购房的能力大大提高，也使炒楼难度加大。因此物业税对于投机炒楼行为会有一定的遏制作用。但物业税在打击投机炒楼行为的同时，也会打击“买房出租”的正常投资行为，因为实施物业税后，“买房出租”的利润会大大缩水。

第三，有利于合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展。由于现行土地批租制度可使地方在短期内获得巨额财政收入，在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。实行物业税制，无疑可扭转这一状况。尤其是在广东这样的经济发达地区，房地产市场已日趋成熟，土地资源日益紧缺，实施物业税制度，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。

第四，有利于地方财政收入稳步增收。实施物业税制度在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看，有利于地方财政收入稳步增收。土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性。一次性交纳几十年土地出让费用的土地批租制度使得物业保有阶段物业发生的持续增值部分主要流向了物业保有者，政府无法参与再分配。物业税不仅是把几十年土地出让费用分年收取，物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。

最后，有利于遏制权力腐败。现有的城市土地批租制度使土地使用权出让领域成为权力腐败行为的重灾区。近年查处的多起高级干部权力腐败行为多与土地批租有关。物业税制度改变了现有土地批租制度，有利于遏制权力腐败。[14]

观点四认为：物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的，不仅可以克服现行计税依据的缺点，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点，纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定，更符合量能纳税原则，对于建立现代化的房地产税收制度有着深远意义。[15]

观点五认为：开征物业税应建立以下三个原则前提，并借此体现“以人为本”的精神。

一是“民生”原则。无论是过去的“居者有其屋”，还是如今部分人的“居者优其屋”，都属于“民生”的范围。所谓“民生”原则，也就是说在这个属于市民基本生存、生活需要的领域里，政府在采取任何政策时都应秉承这样的价值目标：只能促其水准提升、负担下降，而不是相反。

二是“区别对待”原则。虽然“燃油税”和“物业税”系同时出现的新话题，但它们具有完全不同的社会含义和税负性质。道理很简单，“耕者有其田，居者有其屋”事关所有人，而“行者有其（私家）车”仅事关部分人，必须区别对待。进一步说，此“物业”与彼“物业”也有不同甚至是根本不同，同样需要认真区别对待。如今，贫富差距越来越大，拥有物业数量可为标志之一。即使对拥有两处以上物业的业主，也应坚持具体情况具体分析的原则并决定是否施加税负并设置不同的税率。不同税率甚至悬殊的税率，所表达的恰恰是社会“公平”的要求。

三是反对“为税而税”。所谓“为税而税”，说的是：一种新税种的设置或某税赋的调整，当局的惟一动机或价值目标仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱”所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。近闻，河北清河县实行“3年纳税百万可得副科级”的土政策，个体户真的当上了县法院副院长，便是力证。诚然，这样的荒唐不可能在国家税务总局以及全国范围内普遍发生，但也不能完全排除这样的隐忧：在物业税设置的动机、理念中，包含着某些“为税而税”的因素。[16]

观点六认为我国物业税的基本框架应作如下设计：1、将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。2、统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。3、适当扩大税基，要将物业税扩大到农村。同时，规范税收减免，清理税收优惠政策，以公平税负。4、按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要是由营业税、城市维护建设税、教育费附加以及所得税来调整。5、物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出。由于物业税属地方税种，这样有利于调动地方财政的积极性。[17]

观点七认为应统一内外税制，对内外资企业事业单位、经济组织、个人一律征收物业税，清理取消一大批不合理的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，对保留的收费在标准和项目上严格管理，将属于地价的收费归入地价中。同时，将征收环节向后推移，由开发建设、交易环节承担的税收，改为由拥有或使用单位和个人承担。[18]

五、取消城镇土地使用税和土地增值税

首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租（土地出让金）。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金，故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次，从理论上讲，随着房地产市场竞争加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去了存在的意义。[19]

取消士地增值税。房地产业在中国是一个新兴行业，具有投资规模大、建设周期长、风险大、收益高的特点，尤其在中国要素市场发展的初期，不可避免地产生房地产投资的暴利。因此，以上地增值税调节房地产投资的高额回报有它的合理性。但随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。[20]

六、适时开征遗产税和赠与税

遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平。因此，应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平看，遗产税应采用总遗产税制，即对死亡者遗留的全部遗产进行课税，不考虑遗产的分配方向，这样有利于税源监控，也有利于降低税收征管成本。关于遗产税与赠与税的配合模式，应该采取赠与税与遗产税分设的模式，对生前赠与财产课征赠与税，对死后遗产课征遗产税。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产，税负都趋于均等，从而堵住逃税的漏洞，赠与税的税率不应低于遗产税的税率。

七、清理房地产行业收费

即取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为，将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，将土地闲置费改为土地闲置税，对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。[21]

八、完善房地产税课税的配套制度与政策

1、强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。

2、完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。

3、理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。[22]

九、引入“第一居所”概念，加大对房地产投机的抑制度。

第一居所是国外财产和所得税制中经常使用的概念，是指纳税人主要居住的住所。它与自用住宅的区别在于，纳税人可以有多处自用住宅，但其主要居住的一处住所就是第一居所。在我因房地产税制中可以引入这一概念，对第一居所给予低税率，对其他居所适用较高税率，可以有效抑制居地产投机行为的蔓延，保证房地产流通市场的稳健发展。

十、降低房屋租赁环节的税负，促进住宅消费。

根据目前房屋租赁收入水平，目前房地产租赁税收政策调整的方向应当是，适当降低营业税税率和所得税税率，并允许扣除房屋折旧和必要的成本开支，使房屋租赁的综合税负低于8％、虽然从表面上看，税率降低了，但实际上却促进了住房二级市场的发展，有利于将大量的隐性出粗房屋纳入正规管理渠道，税收收入反而可以增加。[23]

国外房地产税的特点

大多数经济发达国家一般采取房产与土地一起按评税值征收房地产税的做法，发展中国家差别较大，从税制要素上归纳有几种不同做法：

（一）关于征税对象

1、只对土地征税，对建筑物不征税；

2、只对房产征税，对土地不征税；

3、对土地和建筑物一起征收房地产税；

4、对土地、建筑物加可移动财产一起征收财产税。

世界上大部分发达国家都对土地和建筑物一起征收房地产税，如美国、加拿大、英国等。个别国家只对土地征税，对建筑物不征税，如澳大利亚、爱沙尼亚等。有些国家只对房产征税，对土地不征税，如坦桑尼亚。对可移动财产征税只有美国部分州适行，因可移动财产总是以旧换新，财产的价值很难评估。因此，几年前这些州也放弃了对可移动财产征收财产税的规定。

各国基本都将房地产税作为地方政府的主体税种，但在制定政策时均根据本国的情况而定，即使用同一种征税方法，具体规定也不同。澳大利亚虽然只对土地征收土地税，其做法却比较成功；对土地和建筑物一起征收房地产税看起来是比较合理、比较完善的做法，但有些国家的征收情况并不理想；瑞典放弃了对商用房征收财产税，因对商业用房征收财产税，致使商人将商业用房拆除；许多发达国家对个人居住用房征收房地产税、丹麦、澳大利亚对个人居住用房却不征房地产税。

（二）关于计税依据

1、对土地、房屋按评税值征税；

2、按房屋出租价格征税；

3、按使用面积计算征税。

一些发达国家按土地、房屋的评税值作为房地产税计税依据，我国香港特区按评估出和租金价值作为差饷（房地产税）的计税依据，法国以房屋出租价格作为房地产税的计税依据，一些发展中国家按土地使用面积作计税依据。如波兰、中国、捷克、智利、肯尼亚、突尼斯、乌克兰等。

（三）关于房地产价格的评估

财产价值的评估是征收房地产税的关键。大多数发达国家的评税工作都是由中央政府承担的，因财产的评估要耗费大量的人力、物力，所以，一般是3-6年评估一次。不同国家的估价方法差别很大，有土地和建筑物一起评估的，有只评土地的，这主要是由各国的国情所决定。[24]

资料来源：

[1]《山东财政学院学报》2004年第2期徐健文“关于完善我国房地产税制的思考”

[2]《税务研究》2004年第9期樊丽李文文“房地产税收制度改革研究”

[3]《福建税务》2003年第3期严明宰守鹏文“对我国房地产税制改革问题的探索”

[4]《城市开发》2004年第5期陈劲超文“我国房地产税制存在的问题及建议”

[5]《税务研究》2004年第9期樊丽李文文“房地产税收制度改革研究”

[6]《涉外税务》2004年第4期赵晋琳文“当前我国房地产税制中存在的主要问题”

[7]《山东财政学院学报》2004年第2期徐健文“关于完善我国房地产税制的思考”

[8]《吉林财税》2003年第10期赵松奎文房地产业税收流失的成因及对策

[9]《天津师范大学学报》2003年第5期王明坤文“中国现行房地产税制改革探讨”

[10]《扬州大学税务学院学报》2003年第5期陈锦洪文“试论我国房地产税制改革”

[11]《中国房地信息月刊》2004年第6期谢颖严明昆文“以物业税为契机推动房地产税费改革”

[12]《中国经济时报》2004年2月11日王小霞文“开征物业税治标不治本税制改革应全面考虑”

[13]《经济参考报》2004年3月10日郜红克文“税法专家徐孟洲：开征物业税要立足于国情”

[14]《南方日报》2004-03-17物业税利大于弊

[15]《中国房地信息月刊》2004年第6期谢颖严明昆文“以物业税为契机推动房地产税费改革”

[16]《中国经济时报》2004年2月17日刘以宾文“物业税设置应秉承三原则”

[17]《税务研究》2004年第9期安体富王海勇文“重构我国房地产税制的基本思路”

[18]《财经时报》2004-08-24王长勇文“房价大降”纯属误解

[19]《税务研究》2004年第9期安体富王海勇文“重构我国房地产税制的基本思路”

[20]《燕山大学学报》2003年第11期臧秀清许柏李青华文“确立房她产税收在我国地税中主体税源地位的构想”

[21]《税务研究》2004年第9期安体富王海勇文“重构我国房地产税制的基本思路”

[22]《城市开发》2004年第5期陈劲超文“我国房地产税制存在的问题及建议”

[23]《经济前沿》2003年第1期井明文“改革房地税制体系推动房地产业发展”

[24]《税务研究》2004年第9期张琴文“浅谈房地产税制”