房产出租业务纳税管理

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会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。

例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％，教育费附加为3％。

2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：

借：出租开发产品-出租产品800000

贷：库存商品800000

2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：

借：银行存款（或应收账款）60000

贷：其他业务收入60000

应缴营业税＝60000×5％＝3000（元）；

应缴城市维护建设税＝3000×7％＝210（元）；

应交教育费附加＝3000×3％＝90（元）。

借：其他业务支出3300

贷：应交税金-应交营业税3000

应交税金-应交城市维护建设税210

其他应交款-应交教育费附加90

同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：

借：其他业务支出20000

贷：出租开发产品-出租产品摊销20000

2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。

另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].

可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。

2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。

2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司：

借：银行存款（或应收账款）1100000

贷：主营业务收入

1100000

应缴营业税＝1100000×5％＝55000（元）；

应缴城市维护建设税＝55000×7％＝3850（元）；

应交教育费附加＝55000×3％＝1650（元）。

借：主营业务税金及附加60500

贷：应交税金-应交营业税55000

应交税金-应交城市维护建设税3850

其他应交款-应交教育费附加1650

此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000÷20×2），结转房屋的销售成本，

借：主营业务成本720000

出租开发产品-出租产品摊销80000

贷：出租开发产品-出租产品800000

2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷（20×12）×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷（20×12）×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。

另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（1000000－1000000÷20×2），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。

因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额185000元。

综上所述，如果将2004年—2006年作为一个期间看，应调增应纳税所得额＝2004年调增额＋2005年调增额＋2006年调增额＝195000＋（－10000）＋（－185000）＝0.