物业管治企业成本控制的思考

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[摘要]物业管理企业和业主之间围绕物业收费而产生的争议纠纷已经成为新的热点和焦点问题。控制物业管理服务成本是解决物业收费争议的重要保证。协调建筑开发商、规划设计单位、小区业主、物业管理企业以及政府相关行政管理部门各方力量，通过改善规划设计和建筑质量、提高企业服务质量、增强业主消费意识、加大政府扶持监管力度等方法和途径，能够有效实现物业管理服务的成本控制。

[关键词]物业管理物业成本路径

一、物业管理企业概述

1．物业管理在城市发展和管理中的地位和作用。所谓物业管理，是指业主自行选聘物业服务企业，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的发展历程表明：物业管理促进了和谐社区的建设，物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成。物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。良好的物业管理已经成为房地产业持续发展的保证。

2．物业管理行业的生存状况不容乐观。物业管理在城市进程中的作用得到广泛认同，但是该行业在市场化进程中也正面临着诸多问题和困难，例如：国家政策扶持力度不足、物业管理服务收费标准缺乏弹性、业主欠费现象普遍、物业管理企业经营困难、老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金来源等等。

二、物业管理成本的特点

物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别，一般来说，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。根据物业管理企业的工作内容可以看出，物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于不同社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新旧不一样、客户需求不一样、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。

三、物业成本管理的路径

1．小区的规划设计应力求科学实惠，降低物业管理成本。小区的规划设计应该力求科学实惠，应设身处地为业主着想，更多地考虑到未来物业运行时的管理成本，尽量不给日后业主增加经济负担，尽量不把问题留给物业管理企业去解决。

2．健全建筑质量管理机制。如果小区住宅的建筑质量高，维修量则小，物业维修成本相对就少，业主需要交纳的物业服务费自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地产市场状况以及购房者有限的建筑质量鉴别能力而言，购房者对建筑质量的选择大都只能是凭运气。因此，只有依靠有关质量行政管理部门严格把关，健全质量管理机制，规范和约束建筑开发商在建筑质量上的行为，才能为业主提供质量过硬的物业，降低竣工后的物业维修维护成本，从而降低物业服务费用。

3．引入竞争机制，施行招标方式选择物业管理企业。现阶段，许多开发商建成小区后，都交由下属的物业管理企业进行管理，社会上的物业管理企业很难获得这些小区的管理权。这种行为的直接后果就是使房地产开发企业与物业管理企业双方的责任不明，使房地产开发企业遗留下来的许多问题，自然而然地、隐蔽地、转移到了物业管理阶段，致使物业管理企业要过多地承担责任，一旦产生矛盾，业主同物业管理企业之间就会产生纠纷，严重的还会造成业主同物业管理企业之间无法调和。因此，为了保护广大业主和物业管理企业的利益，必须引入竞争机制，以公开招标方式选择物业管理企业。

4.采用现代化的成本管理方法。随着各种学科的快速发展以及在成本会计中的应用，适合我国当前多数企业实际需要的标准成本会计，责任成本会计、目标成本会计、质量成本会计、成本决策、成本预测、作业成本法与作业管理、成本企划、产品生命周期成本会计以及战略成本管理等。我们都可以根据我们的实际情况进行认真研究，加以运用到物业企业日常管理中来。

5．促进物业企业多元化经营。充分利用物业资源，开展多种经营进行创收物管不仅要会省钱，还得会赚钱。除去物业管理公共服务外，要广泛开展多种经营，针对客户的需求，开动脑筋，比如说家政服务，这既方便了业主也增加了收入。

6．实施绩效管理，降低企业成本。绩效管理是指为了达到组织目标，通过持续开放的沟通过程，形成组织目标所预期的收益和产出，并推动组织和个人做出有利于目标达成的行为。可见，企业员工的个人能力、忠诚度和满意度对物业企业目标的实现有极大的影响。同时，绩效管理的应用可以促使物业企业的不断改革，促进物业企业的发展。物业企业的管理机构应该坚持人力成本最小化、效益最大化的原则。

7．在物业管理行业中应该加强节约意识。这里的节约指的是人力、物力的节约。物业管理公司要做好开源节流，在日常工作中要杜绝浪费和贪污，把好容易出问题的环节，如耗材、水电费等。可以通过对水、电的测算来防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法来节约水、电；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在事前，防患于未然；对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。

8．智能化管理降低成本。借物管小区朝智能化社区发展的新趋势，以IC卡等技术为核心，实现对业主用水、用电、用气及物业服务费、停车费等其他会费项目管理的新模式。还可利用先进的电视监控安防系统对小区的主要出入口、道路、公共场所进行监控，从而降低人工费用，达到降低成本的目的。

当然，企业成本管理离不开企业文化的辐射，有着良好企业文化氛围的企业，必然有利于各项成本管理制度的实施。企业内部每一个部门和每位员工都是成本的影响者，要将全体员工都当作成本管理的主体，通过种种方法不断提高成本控制意识。