房地产开发项目成本管理与控制探析

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摘要：随着中国近几年经济的快速发展，房地产行业也迎来了一个新的发展机遇并逐渐成为中国经济的重要发展部分。但因为房地产行业密集的资金投资、长时间的建设工程、不稳定的市场等因素，房地产行业在发展过程中逐渐出现投资过热，利润减少的现象，因此为了在激烈的市场竞争中生存和发展，房地产行业必须加强成本管理，制定成熟的制度流程。

关键词：目标成本房地产成本管理

对项目成本合理、有效的控制和科学管理，加强房地产企业对成本的管理，帮助企业建立健全完善有效的管理制度，可以提高企业的管理水平与管理质量，促进房地产企业的工作效率，从而获得更高更多的经济利润。

一、目标成本管理的具体内涵

房地产企业开发项目，成本一般包括：建设费用、土地费用、管理费用以及开发期间税费等费用。因此目标成本管理是房地产行业加强成本管理的核心。目前我国大中小房地产企业公司缺少全面成本管理意识，且没有规范有效的管理制度，因此对开发项目进行目标成本管理，建立健全的成本管理制度是房地产行业未来的发展趋势。这就要求房地产行业在开发一个项目之前就必须对其做好全面充分的了解，然后在复杂多变的外部环境下对项目进行目标成本预算；在项目实施过程中还要加强对工程的监督与指导；在项目后期要全面检查成本资金使用情况，并将目标成本与实际成本进行比较，找出差异，制定相关的管理措施并不断加强控制与改正。实施具体的成本管理措施，可以降低房地产企业的支出，从成本中要效益，增强企业的竞争优势。

二、房地产企业目标成本控制的具体措施

1、预测项目总成本。

通过市场调查和科学的分析，在开发项目之前要做好项目总成本预测。项目投资决策阶段就要考虑到全面，并对该项目要有一个总体设计，给出一个总成本上限。在规划设计阶段要以预算为基础，对方案、标准、设计指标等进一步落实，有一个全面详细可行的规划设计。投放标阶段，要选择价格优惠产品质量高并符合市场规律的施工单位，且要严谨对待合作项目，双方协商好成本控制，一定程度上达成一致。因项目施工过程中，成本变化复杂频繁，因此要特别加强成本管理控制与监督，项目竣工时要将预算成本与实际成本相比较，找出差异，有针对性地进行控制与指导，降低生产成本。

2、逐级分解成本。

对项目有一个总体成本预测后，要把成本目标根据项目实施的过程逐级地分解下去，将成本的目标分到企业的各个部门，让每个部门都有自己的成本目标，并让每一个人员工都成为责任主体。在分解目标成本时，企业还应建立相应的奖惩制度，带动全体员工参与到成本管理上来，让成本管理观念贯彻到每一个员工的执行中，这样不仅有利地推动了员工的工作积极性，还提高了工作效率，实现成本管理目标。

3、对项目施工过程加强成本控制。

预算和分解成本并不能一劳永逸，还应当对实际成本运用加强控制，让目标成本管理在实践中执行与完成。

(1)项目开展前期。

房地产企业应以市场为导向，并根据企业自身实际情况，对开发项目进行谨慎的调查与考核，对土地建设规模、施工设备价格以及各种配套设施等都要进行成本预算和控制，在开工之前做好一切准备工作，尽量压低成本。

(2)项目建设过程中。

计划往往赶不上变化。因此在保证施工设计的可行性前提条件下，对于建筑材料、安装设施等建筑成本在施工购买阶段要根据市场价格购买，尽量压低价格，降低成本。且对于项目工程要采取动态管理的成本管理方式，这样可根据实际情况控制成本，降低开支。

(3)项目收尾阶段。

要准时对实际成本与目标成本进行比较找出差异，找出差异原因，以便可作为将来预算成本的依据，累积经验。确认施工单位是否按照合同完成施工内容，并对成本使用进行检查核实，对于不实的资金使用，要及时查清资金使用情况，以防资金被挪用或贪污。

三、房地产企业目标成本管理的内容

1、建立以人为本的健全完善的目标成本管理制度。

企业将目标成本逐级分解，每个部门都有自身的成本目标，由此，管理者将会加强自己的管理水平与管理质量，坚决执行、落实好每项决策。为了加强管理和提高员工整体素质，企业要积极开展各类培训，使员工有参与与执行目标成本的能力与行动力，将目标成本理念深入到企业日常的生产生活当中，让员工自觉执行完成成本管理的目标。同时，企业应当实行有效的奖惩制度，充分发挥激励制度在成本管理中的作用，将员工的绩效与企业的目标成本挂钩，形成良好竞争的工作环境，充分激发员工的工作积极性，提高企业的工作效率和经济效益。

2、构建成本管理数据库，提高成本管理效率。

房地产行业巨大的工程规模、复杂的工作以及繁多的账目要求房地产企业必须对成本进行信息化管理才能及时掌握有效的信息，跟上时代的步伐，掌握市场优势。建立成本管理数据库，可以对成本资金进行控制与追踪，了解项目的进程，将项目风险控制在可控范围内，还能有效地提高资金周转速度。建立成本管理数据库，在企业内部还可实现资源共享，让员工清楚资金的流动情况，可以防止贪污、挪用等情况的发生，同时，还可将目标成本分摊到相应的部门，甚至可以分摊到每一个员工身上，这样将目标成本具体化，更好地实现成本管理。相反，如果某个部门的成本使用情况超支，在数据库里通过信息传播即刻就能查出来，并能马上做出相应的解决方案。

3、与建筑施工企业的合同加强管理，并做好相应的补救措施。

房地产行业在施工过程中会遇到一些不可预知的情况，有时不得不变更合同，因此企业在项目施工之前就应考虑到突发情况，做好相应的补救措施。为了防止这些情况和降低不必要的成本开支，房地产企业要不断加强与建筑施工企业合同的管理。在双方协商好签订合同后，企业对成本内容进行拆分，在坚持预算总成本不变的情况下，对各部门的工作进行及时调整，使目标成本能落实到实际中。

四、结束语

在中国经济高速发展的时代，房地产行业要想跟上时代，继续获得发展获取更多的利润，就必须不断调整自身的企业结构，加强自身内部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在实践中不断调整步伐，不断积累经验，积极学习目标成本管理工作与制度，提高自身的目标成本管理能力，增强自己的竞争实力，这样才能激流勇进，稳步发展。

参考文献：

[1]闫飞.现代房地产及建筑工程目标成本管理[J].中华建设.2015(11).

[2]王守平.浅谈房地产行业的目标成本管理[J].上海会计.2003(07.

作者：姜艳 单位:重庆和润投资有限公司