城市综合体项目成本管理问题与对策

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摘要：

城市综合体是现代城市高度发展后出现的一种必然产物，融合了商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等多项功能于一体，满足了人们的多种需求。由于城市综合体项目具有工程规模大、建设周期长、涵盖内容广等特点，因此加强项目成本管理显得尤为关键。但是在实际的施工管理中，由于成本管理意识不足，管理责任不明确等问题的影响，导致城市综合体项目的成本管理面临诸多问题。因此，为了提高城市综合体的建设质量和降低企业成本花费，必须要探究可行性的成本管理策略。

关键词：

城市综合体；项目成本；存在问题；对策

0引言

文章首先对城市综合体项目的成本管理特点进行了概述，随后指出了现阶段项目成本管理中经常出现的一些问题，进而在此基础上结合实际工作经验，提出了几点有针对性的解决对策。

1城市综合体项目的成本管理特点

1.1协调性

城市综合体包含了商业、娱乐、办公等多种业态，这就意味着城市综合体项目建设中，会涉及到各种类型、不同功能的建筑工程。因此，在实际的项目施工中，需要企业管理人员能够协调好不同业态的建设进度，并通过成本管理实现对现场资源的有效整合和利用，通过提高各个专业间的协调性，来达到强化成本管理的效果。项目成本管理的协调性是由城市综合体自身的特性所决定的，城市综合体中包含的功能建筑越多，对协调性要求越高。

1.2全面性

项目成本管理是一项精细化的工作，要求对建筑项目的各个环节进行严格控制，避免因出现成本漏洞，导致最终的竣工结算与施工图预算之间存在误差。在进行城市综合体项目成本管理时，应当遵循全过程控制的原则：①要对工程项目中所涉及的所有子项目进行专门的成本核算，以提高成本管理的专业性和精确度；②也要对单项工程的施工成本进行记录，并通过工程成本累加的形式，得出城市综合体项目的整体成本。

2城市综合体项目成本管理中的问题

2.1成本控制中的问题

对于大型综合体项目来说，施工过程中可能会对项目成本产生直接影响的因素主要有两种：①施工工期；②施工质量。由于城市综合体项目施工周期较长，因此施工过程中不可避免会遇到一些突发状况的影响，例如遭遇极端恶劣天气，不得不中断正常的施工任务。由于这些因素具有不确定性，既定的施工进度中未考虑天气影响，导致施工进度紧张。建筑企业如果在施工工期结束后未能如期交付项目，将会承担高额的违约费用，无形中增加了项目成本。此外，城市综合体项目对施工质量也有着极高的要求，如果施工企业不注重做好质量控制，后期工程不能通过验收，一来是影响了企业的商业形象，二来返工修整会产生额外的费用，增加了项目成本。

2.2物料成本中的问题

城市综合体项目施工中会使用到大量的建筑材料和各种类型的机械设备，材料采购和设备租赁也在项目总成本中占据了较大比例。①材料成本管理问题。部分建筑企业虽然结合工程项目建设需要，制定了物料采购清单。但是为了后期各项工作能够持续开展，往往会超量采购。这些多余的工程材料由于得不到合理利用，大量闲置在施工现场，造成了材料的浪费。此外，还有部分建筑企业贪图便宜，采购低价劣质的建筑材料，导致后期工程因质量不达标而难以通过验收，不得不重新采购材料，也会增加材料成本。②设备成本管理问题。用于缺乏设备养护和管理意识，加上机械设备长期超负荷运转，容易导致机械设备出现故障，一来是增加了维修费用，二来因设备故障而延误工程进度，由此也会带来较高的成本浪费。

2.3人员管理中的问题

①成本管理意识不足。成本管理不单单是控制工程项目成本，还要兼顾工程的质量。但是部分建筑企业管理人员盲目追求经济利润，对成本管理的认识片面，通过一些非正当手段来达到成本控制的目的。例如故意采购市场上的低价劣质材料，或是工程建设中偷工减料等，虽然降低了项目的成本投入，但是也埋下了质量隐患。②成本管理责任不明确。考虑到成本管理对于整个建筑企业带来的重要影响，需要安排专人来负责成本管理，并明确相应的管理责任。但是许多建筑企业没对成本管理的责任进行明确规定，一旦出现成本管理问题，各个部门或负责人相互推诿责任，不利于下一步建设工作的顺利开展。

3城市综合体项目强化成本管理的对策

3.1贯彻落实全过程成本管理理念

（1）项目投资决策阶段。建筑企业应当安排各个方面的专业人员，在经过深入的市场调研和探讨后，制定城市综合体项目的施工规划。同时编制项目的投资估算，为成本管理提供参考意见。此外，考虑到城市综合体项目建设周期较长，因此还必须要考虑到气候条件等方面因素的影响，结合以往的工作经验，对潜在的风险进行预估和判断，进而提前采取有效的预防措施，尽可能的减小突发时间对项目成本管理带来的干扰影响。（2）项目设计阶段。优化的设计有助于方案的顺利实施，同时对项目的全过程成本限额发挥着关键作用，设计阶段的成本控制对项目的总体成本影响可达七成以上。限额设计方式是通过对总成本的分解以及对工程量的控制来进行造价管理的。企业应结合经济状况、技术水平以及资质经验等条件提前对设计院说明各种限额经济成本指标。（3）施工阶段。在施工阶段，动态成本管控的特征体现突出，表现在总包招标已完成而专业分包招标尚未开展之时，时刻关注比对实际工程成本与计划工程成本的差值，动态掌握并控制设计变更与现场签证，对工程成本超支情况及时报警，并采取措施有效调控成本。（4）竣工结算阶段。结算工作是对招投标与施工阶段所有成本控制工作的梳理与整合，是影响成本控制目标得以实现的最后环节。城市综合体项目的竣工结算工作具有工程庞大、核算集中、操作复杂等特点。为避免在结算过程中受主观因素的错误判断或疏忽影响，企业应在此阶段明确施行会议确认制度、二次复核制度以及审计与奖惩制度等。与此同时，城市综合体项目成本控制不仅要考虑建设投资成本，其后期物业运营成本也不容被忽视，其计算、决策和取舍，都必须在决策和设计阶段完成。

3.2进一步完善成本管理体制

项目成本管理的重要性决定了必须要借助于完善的管理体制，来规范项目成本管理操作，以避免成本管理过程中出现违法操作行为，损害建筑企业的经济利益。为了更好的适应城市综合体项目建设的需要，建筑企业也必须与时俱进的进行成本管理体制的优化和完善，但是对于项目成本管理的责任归属没有详细说明。通过进行优化和完善，要细化成本管理责任，将成本管理责任落实到个人，一来可以强化管理人员的责任意识，二来即便是出现成本管理问题，也可以追根溯源，及时采取补救措施，将成本管理问题带来的损失降到最低。

4结语

随着我国城市现代化水平的不断提升，城市综合体的数量也会越来越多，并逐渐从一线城市向二、三线城市拓展。在城市综合体项目建设中，建筑企业既要提升城市综合体的建设质量，保证各项核心功能的发挥，满足人们的多种需求，同时也要重视成本管理，通过采取全过程控制理念和建立健全管理制度等方法，帮助企业节省成本花费，维护自身经济利益。

参考文献

[1]何建.施工阶段项目成本管理存在的问题及对策———以某机械工业园建设项目为例[J].价值工程，2010，29（8）：114.

[2]刘洪，杨丽辉，李信，等.以低碳交通为导向的中小城市大型城市综合体交通影响评价探索———以玉溪红星国际广场为例[J].森林工程，2015，31（4）：127~133.

作者:梁坚 单位:南宁市龙光世纪房地产有限公司