房地产企业成本管理问题与对策

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摘要：

成本管理水平的高低在房地产企业的竞争中起着关键性的作用。成本管理是房地产企业管理中非常重要的一项工作，其管理的好坏与企业的收益及市场竞争力有着最直接的关系。随着时代的进步和发展，房地产企业的竞争越来越激烈，投资收益的空间也越来越少，为了能够避免这些问题影响企业的持续发展，房地产企业应将成本控制工作提高到影响企业发展的战略层面，降低项目运营成本，从而获得更多的利益。本篇文章就房地产企业成本管理中存在的问题和对策进行了相关研究。

关键词：

房地产；成本管理；问题与对策

1前言

随着社会的进步，及我国房地产市场的发展、成熟，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。同时各种建筑材料的价格，人工工资也在不断上涨，随之而来的是房地产企业的利润空间越来越小。为了解决这个问题，企业应该就现阶段房地产成本管理问题进行分析，到底哪些因素导致了利润空间变小，从中得到更新、更有效的管理方法，用于控制企业成本，保障企业利润。

2房地产企业成本控制相关概述

2.1房地产成本管理

(1)房地产成本。房地产成本即房地产开发企业为了获得一定利益，在项目开发过程中，在前期规划、土地获取、基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等一系列生产经营活动中所有耗费的资源的总金额。(2)房地产成本管理。房地产成本管理是根据房地产成本的组成来给出的：房地产成本管理即房地产成本管理部门和相关协同部门在企业负责人的带领下，共同管理、控制房地产开发过程中可能发生的费用，控制房地产成本，从而使房地产企业获得最大的利益。

2.2房地产成本管理特点

房地产开发成本包括房地产开发过程中所发生的各项费用，其特点如下:第一，房地产开发成本是一种生产性建设项目总投资。第二，房地产开发成本内容复杂。究其原因是房地产开发所用的时间比较长；成本包含内容比较多；且开发项目的各个地块所在的地区不同，导致项目开发前的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费也会不一样；各房地产企业的管理水平、企业公关水平不同；各地的政府政策支持程度不同等因素对房地产项目成本的呈现也有一定的影响。

3房地产企业成本管理现状———以A企业为例

3.1A企业背景

A企业正式成立于2005年，于2010年上市，是某控股集团下面的一个企业。该企业重点发展房地产业，目前，住宅项目的开发是该房地产企业的主要业务。2008年获江苏省房地产20强企业第五名，一些沿海地区房地产界知名品牌住宅项目就是该企业开发的楼盘。

3.2各阶段存在的成本管理问题

(1)企业在决策阶段存在的成本管理问题主要有以下几点：一是企业市场部没有正确了解和预估项目所在区域的房地产价格现状、供需状况和后续发展潜力，项目在推售时无法达到理想的售价，企业无法获得应得收益;二是没有正确了解项目所在市场区域建筑安装工程造价水平，在支付建筑安装工程款时，远远超出可研报告中的估算建安成本，成本超出概算较多，出现失控现象；三是项目内部相关部门团队意识较差，因为合作问题造成数据提供不及时，信息反馈不准确，影响拿地决策;四是设计方案单一，没有多余的设计方案可以进行优化、对比，从而影响进一步增加企业收益的空间及市场的销售空间。(2)企业在设计阶段存在的成本管理问题主要有以下几点：一是在企业迅速扩张的情况下，要求设计工作要既快速又有效率，然而保证设计的完善性就不能保证速度，保证速度就不能保证设计的完善性;二是部分工程设计缺少标准限额指标，每个新建的项目指标都不一样，这样不利于企业设计标准化，容易造成浪费;三是设计单位没有完全领悟和执行企业的设计意图和限额指标，设计中出现与企业要求不符的现象;四是企业各个相关部门之间的合作意识不强，导致在设计图纸成本优化问题上难以达成共同意见;五是由于无法通过领导或政府对规划设计、单体设计的审查要求，而需要大面积修改，影响了项目进度，增加了项目成本。(3)企业在招标阶段面临的成本管理问题主要有下几点:一是招标过程中会出现许多不合理的竞标现象，招标质量较差，后续合同实施中风险较大，低价中标高价结算情况经常出现，成本可控风险加大;二是企业不重视招标清单标价的编制，控制价编制脱离实际，缺项、漏项常有发生，清单描述模糊等问题经常出现，这些问题都是业主方责任，在工程管理过程中势必加大业主成本控制风险;三是由于赶进度，招标图纸深化程度不够，图纸标注不清，导致后续合同工程内容不清，变更、签证大量增加，成本法法控制；四是企业总部在项目招标过程中不进行全过程监控，总是事后核查，招标工作的监督、检查工作没有到位，容易滋生腐败，成本不易控制。

4房地产企业成本管理的对策分析

(1)加强企业成本管理的意识。房地产企业应将成本管理工作作为一项系统工程，覆盖项目全过程，应强调整体与局部相结合的系统管理理念，全面管理、控制影响企业成本的各方面工作。随着市场经济的发展，成本管理的范围应该相应的扩大，并应形成更为科学、更为系统、更为标准的管理模式，使企业在激烈的行业竞争中站稳脚跟。(2)实行全员成本管理模式。只有企业所有的员工都意识到、参与到成本管理工作中来，坚持共同重视、执行技术与经济结合、生产与管理结合的管理模式，使成本管理深入到企业每个员工的心中，才能快速地实现企业全成本的有效管理。企业还应该对成本专业人才予以重用，采取各种有效的方法来增加成本管理方面的技术力量。

5结束语

总之，成本管理是一项系统工作，直接关系着企业的可持续发展。只有在人员组成、工作流程、管理工具、组织架构等各个方面，找出适合市场及企业自身的模式，才能使整个房地产企业的成本管理更为有效、可控。只有企业全员参与成本管理，才能及时、准确地反馈项目成本的真实信息，让企业及时做出精准的调整与反应，准确把握市场脉搏，获得更大利润，避免不必要的损失，实现健康、快速地发展，立于不败之地。

参考文献：

[1]潘晴.浅析房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].东方企业文化,2014(1):325.

[2]章轲.房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析[J].现代商业,2014(11):198～199.

作者:杨晓 单位:齐鲁交通发展集团有限公司