房地产范文精选

一、我国房地产融资渠道现状

1.房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托),实际募集资金总计115.?866亿元,平均每个房地产信托募集1.?18亿元,与2003年相比总额增长93.?4%。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

摘要：房地产调控政策的效果在本质上取决于政府意志。中央政府出于对社会稳定、未来可能出现泡沫经济、以及银行坏账增加的担忧而出手调控，但其调控意志受到了房价下落将使银行坏账立即出现、经济增长马上出现通货紧缩等顾虑的削弱。地方政府由于在财政收入和经济上对房地产的过度依赖而对中央政策瞒天过海。本来就投鼠忌器的中央政策经地方政府"太极推手"被化解大部分力量，是此前一系列房地产调控政策效果不彰的主因。基于对政府意志的考量，本文认为，短期内指望调控政策下猛药、出重拳，进而房价大幅下挫是不现实的。

关键词：房地产调控；政府意志

自2005年3月16日"国八条"以来，中央政府已出台了明确针对房地产的多项调控措施，一些地方政府也在形式上出台了相应措施予以配合。然而，根据国家统计局提供的最新数据，今年第一季度全国70个城市房价同比平均上涨了5.5%，北京、广州、深圳等地房价甚至出现了狂涨的态势；房地产投资也同比增长了25%.与之相应，高房价所催生的一个新名词"房奴"也在民间开始迅速流传，而号召"不降价就绝不买房"的邹涛也一时成为媒体追捧的明星。所有这些都表明：自去年以来针对房地产的一系列调控措施虽然取得了一些成效，但相对"稳定房价"的预定目标来说，效果仍不理想。那么，由此所引发的一个疑问就是：为何政府频频出拳却依然效果不彰呢？是调控当局缺乏意志还是缺乏能力？事实上，在现存的关于如何调控房地产的铺天盖地的讨论中，已有大量方案被提供出来了，从中遴选出正确的方案似乎并不困难；与此同时，在我国，政府的行政权威和动员能力几乎是没什么值得怀疑的。因此，如果简单地断言政府没有能力稳定房价，那么，无论是从知识方面还是从行政能力方面来看，都显然是不能令人信服的。既然如此，唯一可能的就是：在频频出拳的背后，政府是否实际上手下留情了？一个仔细的分析似乎恰恰印证了这种推断。

一、投鼠忌器的中央政府

面对着房地产的"繁荣昌盛"，中央政府心情复杂。首先，房价疯涨，使得购房者怨声连连，长此下去必然会影响社会稳定。目前的城镇居民（特别是年轻人），几乎言必谈房子，这种情形在北京、上海、广州、深圳等城市表现尤甚，其焦虑愤懑之情溢于言表。高房价已经使人们憎恶地把住房问题称为新时期"压在人们头上的三座大山"之一。其次，房地产泡沫的破灭使日本经济陷入了长达十年之久的通货紧缩，在此过程中，银行背负了大量坏账，即便是现在仍未完全康复。而令人忧虑的是，至少在银行方面，我国目前似乎已经显露出了日本泡沫经济崩溃前的某些病征。根据人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》：我国房地产开发中使用银行贷款的资金超过了55%.上海的比重则更高，资料显示：2004年上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款占到了全部新增贷款额的76%，占上海当年新房销售总额的50%强。这种局面一旦形成，银行的荣枯便与房地产的涨落休戚相关，此时银行已彻底蜕变为房地产业的"人质"而不得不与其结成"利益共同体"：银行通过各种途径增加信贷来维持和支持房价，以此保证贷款的安全回收和银行自己的良好绩效。比如2006年4月26日，交通银行就全面取消了强制性房贷险，同时，对办理新房按揭的购房人免收律师费而由银行代缴，对办理二手房按揭的购房者则完全取消律师费（0.25%-0.40%）。在这种"银行-房地产利益共同体"格局下，一旦房地产价格下落，坏账随即在银行积累。日本前车之鉴历历在目，教训惨痛，这促使中央政府不得不保持高度警惕。客观地说，正是上述两方面，构成了中央政府频频出拳、试图稳定房价的主要动机。

然而，也正是出于对房地产价格下落可能使银行坏账迅速累高、进而危机金融体系乃至整个经济稳定的担忧，中央政府的意志才又出现了某种"软化".实际上，2005年下半年某些城市购房者在房价暂时小幅回落后即要求退房的举动，就已昭示了房价一旦下跌（特别是像某些学者所言的30%-50%）所可能带来的灾难性后果。可能正是及时发现了这种苗头，中央政府才将宏观调控目标的通俗解读版本由最初的"打压房价"转变为"控制房价"，进而再转变为更为含糊的"保持房地产市场平稳".除了对银行坏账可能进一步积累的担忧外，还有一个更重要的原因就是：房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业之一，重拳出手势必殃及整体经济增长。根据表1提供的资料，就全国来说，在2000年房地产投资对经济增长的贡献率为12.05%，到2003年已经增加到19.91%；而对于北京来说则更高，2000年为33.07%，2003年则高达53.37%.由此看来，房地产已经成为我国经济发展名副其实的"支柱产业"了。这种"支柱"作用的发挥，主要体现在房地产本身强大的关联效应上。单纯从直接关联来看，钢铁、水泥、电解铝、合金等行业就是深受房地产影响的主要上游产业。而如何舒缓这些行业可能出现的过剩，自2004年以来就一直是中央政府所关注的主要问题之一。在中央政府看来，一边控制新增产能，一边维持需求显然是使这些行业平稳发展的理想方案。这样，如果对房地产的调控力度过大，使得短期内其对上游需求出现萎缩，必将使这些行业的过剩立刻暴露，破坏眼下的良好经济增长态势。正是这种顾虑，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔细品味到目前为止的调控政策就不难发现，中央政府一直都是在旁敲侧击，敲山震虎，希望借此使房地产企业自觉约束自己的行为，尽量避免伤筋动骨。

【摘要】从房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金来源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标比较来看：广州房地产市场在1998—2004年整体运行平稳，但是，个别年份存在泡沫威胁，出现投资过热、商品房积压等现象。而加强房地产信贷和土地出让监控、建立房地产信息机制、提高房地产市场准入门槛将是缓解积压房，抑制房地产市场膨胀的有效手段。

【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究

1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。

一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。

对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。

一、我国房地产融资渠道现状

1.银行贷款

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。

2.房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。