保障房现存的不足和改善措施

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继续加大保障房的建设和供应力度，依然是当前房地产调控的重要手段，这不仅关系到“十二五”期间能否确保3600万套保障房任务保质保量完成，同时还关系到我国经济能否持续、稳定、协调、健康发展。我国在保障房在建设、分配等方面仍然存在不少问题，建立完善保障房建设、分配和监督机制，刻不容缓。

一、房地产市场失衡现象，已影响到社会的和谐与稳定

（一）近来房价非理性上涨,令百姓生活压力倍增几年来，国内房价呈现节节上涨的趋势，快速、非理性上涨的房价完全超出了寻常百姓的实际购买能力，城市房价持续上涨，城市房屋租赁价格随之明显上升，给居民改善住房条件带来很大压力，老百姓怨声载道。

（二）保障性住房供应短缺，令房地产市场供求失衡保障性住房供给的短缺，与商品房快速发展形成了鲜明对比，使得房价问题逐渐成为当今最热门社会公共话题。这除了地方政府财政对土地财政的过度依赖、城市化进程的不断推进导致人们对房屋的刚性需求、房地产商攫取超额利润等因素外，还有重要的原因，就是长期以来投入建设各种保障性住房的资金和土地不足，供给缺口太大，导致巨大的住房需求全部拥挤到商品房市场，令房地产市场的供给结构严重失衡。

（三）住房价格持续过快上涨，形成潜在的或现实的金融风险住房价格的持续过快上涨，渐渐形成房地产“泡沫”，高房价不仅令民怨沸腾，以致影响到社会的和谐与稳定，更带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏国家经济正常循环。

二、大规模建设保障性住房，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众

在这样的市场背景下，国家近年陆续出台了多项抑制房价上涨的措施，近几年来，国务院以“新国八条”等多项措施，规定地方政府限时公布年度控制房价目标；强化差别化住房信贷政策，将二套房首付提至六成；要求房价过高城市从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等多项内容。在国务院更在房地产调控同时，部署了在“十二五”期间建设3600万套保障房的任务。各级地方政政府为保证完成中央的任务，纷纷针对本地实际情况，制定相应的调控措施，可见，保障房建设在今后的几年里已经成为一项重要政治任务。兼顾经济效率与社会公平，把商品房价格维持在合理水平的同时，加大对保障性住房建设的力度，能让低收入群体和社会“夹心层”住有所居，满足中低收人者对住房的刚性需求，实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。

三、保障房分配制度、监管措施存在漏洞

从近几年保障房的建设和分配过程看，由于制度缺陷和监管缺位，保障房的建设和分配过程中分配不公的现象多次被媒体披露。令应该得保障房的低收入人群得不到住房，在一定程度上激化了社会矛盾。目前保障性住房分配存在的主要问题是：

（一）保障房覆盖面仅是本市户籍的低收入人员保障房应当是全社会的低收入劳动者的保障性住房，而现行的制度一般规定，保障性住房仅提供给本市户籍的居民，对于非本市户籍的外来务工人员，只能租住市场提供的商品租赁房，从实际需求来看，同是为城市建设付出劳动，作出贡献的劳动者，也许外来务工人员的住房条件是最差的，他们最更需要一个廉价的居所作为生活的落脚点，他们应该是保障性住房的服务对象之一。

（二）购买经适房过程中蕴藏了巨大的套利空间经适房有在5年方可出售及出售时补交地价差等规定，但是，经适房与商品房之间的巨额价差以及随时间的延长而逐步扩大价差，使其出售时仍然存在巨大的经济利益。经适房是给业主的产权虽然是附条件的，但依然有利可图，而且以后业主收入增长了，不具备保障条件了，却能依然占据着产权，不能形成一个严格的内循环的退出机制，既不公平，又无效率可言尽管,令众多投机者不择手段，以贿赂、做假、规避政策等手段，骗购具有商品房属性的经适房等保障性住房,严重背离了保障房公平、公正的分配原则。

（三）保障房领域靠短期行政手段调整，缺乏完善的法律规范性文件我国的住房保障体系已经初步建立，近年来，国务院相继颁发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等一系列建设和完善住房保障制度政策，政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，但这些措施欠缺法律的维护和支持，现实中存在保障性住房建设资金不到位、房屋质量不过关、分配不公等一系列问题，对解决中低收入家庭住房困难问题缺乏有效的法律支撑。所幸的是，近期住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》，拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。这意味着执行“限购、限贷、限价”政策之后，房地产市场趋于稳定，“限”字标签的短期调控政策施行的同时，房地产市场长期制度建设正在被提上当前日程,以法律的形式规范我国保障性住房制度指日可待。

（四）职能部门在保障性住房的分配方面监督不力保障房申请主要遵循“三审两公示”程序，即申请人的住房情况、家庭收入、家庭资产等需经过基层、相关部门等的审查和公示。流程看似严格，但一些部门由于各种因原，监管走过场，纵容违规行为，以至出保障房分配后闲置和转租转售的情况。如2010年3月深圳第二轮保障房初审结果公示，公务员和公司老板居然榜上有名；复审结果公布，媒体又发现“零资产”住豪宅现象；年底，在经三审两公示的最终名单中，甚至缺失申请者住房、家庭总资产等基本信息。

（五）保障房建设、分配环节领域腐败问题严重房地产开发、征地、卖地本身都具有的暴利特征，个别职能部门工作人员利用职务之便，出于私利，违规开绿灯，对保障房的建设及分配监管流于形式。如去世年在中央治理工程建设领域突出问题专项治理工作查办案件新闻会上，监察部副部长郝明金就通报了多起典型案件。在这些案件中，有多起涉及保障房建设。

四、解决保障住房的分配及监管难题，必须从制度、监管手段、技术手段等多方面改进

（一）保障房法规建设刻不容缓实践证明，仅靠政策来扭转房地产市场局面，完善住房保障制度是远远不够的，要从根本上改善我国住房保障问题，最终是要将政策法制化、规范化。著名法学家关怀认为“：在我国的住房改革中，出现了一些投资者和投机者，导致一些低收入者反而买不到经济适用房。还有一些人在城市拆迁过程中，用政府给与的补偿款很难再买到商品房，变成了无家可居者，从这个意义来说，经济适用房和廉租房的社会保障性并没有发挥到应有的作用。政府应尽快将保障性住房的建设、分配等问题通过法律确定下来。”因此，政府要加快制订保障性住房方面的法规，明确保障房建设的政府主体责任及其监管原则；地方政府制订保障房面积、居住资格、退出标准等行政规章，以法律强制力作后盾，改善房地产供给结构，满足低收入人群的住房需求。

（二）取消经适房，改售为租，从源头切断权力者的寻租空间经适房存在分配不公现象屡见不鲜，屡禁不止，为了从源头上切断不公平的根源，切断权力者的寻租空间，保障性住房分配应只租不售，用“永租”代替经适房的出售。目前城市低收入群体最根本的问题不是有没有住房产权问题，而是有没有房屋居住问题，政府最应保障的，也应是低收人员的最基本的居住权利。同时，政府为了审核申请人的财产，耗费巨大的人力财力，但是结果却不如人意。只租不售，可减少申请、公示、行政审批等一系列手续，不仅可以节约政府工作成本，提高工作效率，还可以断掉想通过灰色渠道获取经适房的人的欲望。取消经济适用房的核心，是取消保障型住房的产权，取消产权转让后的资本收益，即商品房的属性，让特权者失去房地产市场最大的寻租土壤。政府以更多的资源建设租赁房，用于真正需要保障的群体。

（三）保障房重要在于实用而不在于完善经济学家茅于斌说过：廉租房是保障最困难者的住房，是一种救济性的措施，重点不在完善，而在实用，在于能不能照顾更多的人。不设私人厕所为的是降低成本，从而能建更多的廉租房。将来国家的经济实力更强了，可建标准高点的廉租房。再者，不带独立卫生间的房子有钱人才不喜欢，才能避免“被偷食”、“被抢占”现象。茅先生的话看似冷血，实质恰恰是对缺乏住房者的最大保护，令保障房最大化地发挥其应有的功能。

（四）建立合理可行的监督制度一是强化社会监督，坚持“公开、公正、公平”的分配原则，从保障房建设、申请、分配等环节上公开透明。保障房申请受理机制无论怎样改革和完善，媒体与群众监督都是必不可少的，而且也是可行有效的。近年来各种骗购保障房、或在保障房领域贪污腐败案例，绝大多数都是群众或媒体向社会揭露的。二是设立严格的抽检制度，建议在现有的监督机制的基础上，政府部门加强抽样审查，采用市民“诚信申报，政府严查”方式，随机抽查5%至10%申请者的的资料，动用各个部门的力量，如公安部门、银行等都介入，进行彻底细致的严查，如发现故意制造虚假信息，则严厉处罚。

（五）尽快建立保障房归档管理和监督机制有关部门应设立专门管理保障房的专门机构，对保障房实行动态管理，从申请审查、分配、承租、退出机制等方面建立监管流程和制度，实现保障性住房在中低收入居民中循环分配使用。目前，我国居民住房等登记财产登记制度不完善，相关信息量不足，也没有实行全国联网，各部门之间，各城市之间的居民信息资源不能共享，如申请人外地有房产，无法核查、境外资本也难以核实，这些困扰保障性住房分配的问题，在国内各个城市都普遍存在。导致政府很难核定申请人的个人和家庭收入的真面目，因此加强个人财产数据化、信息化等基础管理工作，迫在眉睫。同时，保障房、租赁房要归口各级住建部门监管，对保障房建设进度、融资、土地、管理等实施严格专项监督管理。对中央投资的专款专用、地方保障房投资否足额到位、保障房土地是否挪作商品房开发了等，由专门机构监督检查。

（六）增加保障房分配信息透明度地方政府部门应主动加强与媒体等社会机构的沟通和联系，在加大公示力度，公布保障房申请人的职务、收入、家庭资产等详细内容，在全社会形成一张广泛的监督网。同时，为从根本上防范“监守自盗”的行为，应当为保障房的审核、分配建立“防火墙”，由第三方机构对申请者进行资格审核。

（七）对违规者加大处罚力度，提高违规成本人的信用主要受制于制度，日本香港等国家和地区，政府对公民诚信犯罪的处罚相当严厉，敢于铤而走险的人不多，这除了与市民的素养较高外，还与严厉的处罚机制有关。对此，一方面要严格追究审核人员的责任。同时依法追究骗购经济适用房者刑事责任，严厉打击非法侵占公共财产行为。我国个人信用度普遍低于发达国家、信用体系尚未完备，需要简单易行的制度逼迫公民成为守信者。为了防止造假，住房保障部门也费尽力气，但是效果甚微，媒体多次曝光造假事件被后，政府威信大打折扣。因此要加大对骗租骗购典型案例宣传力度，杀鸡儆猴，让企图效仿者有很大的威慑作用，让心图不轨的人，不得不考虑作假的犯罪成本。

（八）保障房建设质量实行终身负责制国家保障性安居工程已进入全面实施阶段，以往由于保障性住房的微利或工程存在腐败等因素，导致工程质量欠佳，勘察、设计、建设等部门，应对其所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任，违反国家有关建设工程质量管理规定，造成重大工程质量事故的，无论其在何职何岗，都要依法追究相应责任。

（九）完善保障房建设与分配中的惩防体系有利益的地方就会滋生腐败，建设工程领域是职务犯罪的易发和高发区，政府纪检、监察部门，特别检察机关预防职务犯罪部门，在保障房安居工程中要充分发挥其检察职能，在保障房建设分配等领域深入开展预防职务犯罪，从立项开始到工程竣工验收、保障性住房的分配后结束。加大是对该领域职务犯罪案件的查处和惩罚力度，为保障中央这一民生工程不偏离正确轨道保驾护航。