房产经营中的危机和对策探讨

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1概述

房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。由于房经营面临着各种风险，这就要求经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓，除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律，对风险的各个环节都能采取有效的措施，并对控制措施能做到有效的监控。

2房地产经营中的风险

房地产经营是一个动态的过程，从选址到购买地应到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时，一般可将这一过程划分为三个大的阶段。即获得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。

2.1获取土地阶段在该阶段，获取土地使用的费用，是房地产经营者所面临的主要风险。土地使用权获取费用的不确定性，是造成该阶段房地产经营风险的主要原因。发展商(投资商)应当根据该阶段风险的特点采取有效的措施，避免或转移风险，获取经济回报。

2.2开发建设阶段2.2.1施工前期费用主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”等费用。决定此阶段费用高低的因素既取决于土地的自然特性，也取决于原有土地的配套设施情况。倒如，如果土地的土质较好.则挖填填土石方的工程费用相对的有所降低，而地形平坦．则测量及勘察工作也相对客易一些．有关的费用也会有所降低。2.2.2建筑安装工程费用主要包括土建费和安装工程费在建筑安装工程费用，费用的高低一方面取决于建筑安装工人的工作越率与技术素质，另一方面也取决于建筑安装材料的价格高低。尤其是材料的价格由于经济政策和房地产市场需求关系的变化，建筑安装材料的价格会发生较大的波动，从而对发展商的投资计划造成一定的影响。2.2.3配套工程费用这里所讲的配套工程费用，主要指区内配套工程费用。此部分费用包括小区内道路工程费用、供水供电压排污费用、供气、供电费用、目抹绿化费用、公共设施费用及场地清理费用等等。

2.3租赁及销售阶段房地产开发项目在建成竣工后的相当长的时间内，发展商会对其生产的房屋进行销售和租赁，以便回收投资并获取经济回报。然而，由于房屋建造周期较长，而在若干年的建造期内，由于各种市场因素的变化，如政府有关房地产业的政策、利率水平、通货膨胀，以及其他影响市场需求的因素变化，很可能造威若干年之后，市场的情况与原来预计的不一样。这样．势必造成收益期望无法实现，经济回报无法按预期得到。

3房地产风险管理的策略探讨

3.1加强对经营环境的研究房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起来，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利导、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。

3.2加强对房地产市场调查与预测实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消费者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间设有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。

3.3不断提高物业管理水平物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明，一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志，而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象，也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展，人们的消费观念已有了改变，居住不仅仅是为了“栖身，而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境，可以陶冶人们的情操，净化人们的心灵，提高人们的素质。同时，也有利于房地产公司的经营与发展，有利于提高房地产企业的档次，有利于降低风险。所以，房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束，认真探索一条适合我国国情的物业管理之路由于我国房地产改革与发展时间很短，物业管理方面的理论和经验还很缺乏，具体如何做，还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。

3.4精心组织、加强管理、缩短项目投资用期项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大。所以，缩短项目建设周期，不仅有利于资金周转加快，也有利于减小因开发期内社会经济条件的变化而对项目带来的风险。

3.5加强公司间的各作，实现优势互补现代企业要在竞争中立于不败之地，必须潜心研究自己的发展战略，充分发挥自己的长处，认真培植自己的核心竞争力。要做到这些，必须认真分析一下自己的长处和短处、优势和劣势，然后做到扬长避短并采取措施来弥补自己的不足。如能在经营中注意和其它公司开展台作，实现优势互补，就有利于更好地发挥自己的长处，避开短处。

结语

综上所述，房地产经营管理策略中，应把经济风险作为控制的中心。房地产开发的风险控制是一个系统的工程，通过对各个阶段的成本、目标等项目进行合理有效的控制，尤其是做好前期的可行性研究、决策和规划设计阶段的工作，才能保证项目取得最终的成功。