获取房产开发许可的具体过程

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房地产开发的过程一般可分成三个阶段：地产开发、施工营建和物业营销。地产开发也称前期开发，主要是取得土地以及拆迁和基础设施配套建设。房地产开发过程一般情况下从用地开始。没有项目用地，房地产开发就无从谈起。用于商品流通的房屋，其土地使用权不论是划拨取的还是以出让方式取得，开发用地都必须执行我国《城市规划法》的相关规定，必须符合国家土地利用总体规划和城市建设工程规划的要求。依法取得开发项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，是保证房地产开发合法、有效地前提条件。因此，可以毫不夸张的说：规划许可是房地产开发的生命线。从操作层面分析，房地产开发获得上述两证的过程，其实是必须获得一系列许可的整个过程。

第一，开发商要获得商品房计划立项许可。开发商要制作开发项目的预可行性分析报告和可行性研究报告，上报国家计划管理部门，并获得许可（即批准）批文；

第二，在开发项目获得计划立项许可后，开发商应继续申请规划选址的许可。未通过选址许可的建设用地的前置审查，不能申办《建设用地规划许可证》。选址许可实际是先行审定土地使用条件和规划参数。为此，开发商在申请时要报送开发项目的详细规划。

第三，开发商在向规划部门申办《建设用地规划许可证》的同时，还要获得建设用地所涉市政建设各部门的许可，完成开发用地必须配套的用电、用水、排污、交通、通讯、邮电、商业、教育等方面的容量和设施工作。即，开发商在申请用地或是受让土地的同时，须征询有关市政、公用设施主管部门的意见，分别获得各部门的配套许可。

第四，开发商凭规划选址许可文件申请用地规划许可证时，要申报建筑设计方案和有关部门许可的文件。即，申报的开发项目，还必须符合建筑物的性质、用途、间距、日照、高度、容积率、覆盖率、绿化率、消防通道等规划管理的技术规定。符合要求的，才能获得《建设用地规划许可证》。

第五，开发商凭《建设用地规划许可证》向政府土地管理部门申办用地手续，并办理土地使用批准证书或土地使用权证书。（注：属于出让土地，须按规定缴纳了土地使用出让金之后，方能领取土地使用权证书。）

第六，已获得土地使用权证书的开发商可持经规划批准的建筑初步设计和有关市政、公用部门的许可文件去建设行政主管部门申办《建设工程规划许可证》。只有获得该许可证的项目，方可申请办理施工许可证，实施开工建设。

上述一系列政府部门的许可，其实质是行政管理和行政许可的具体行政行为。开发商有权依据有关法律规定，对行政机关及其机关工作人员的不当行为，提出意见，申请复议，以至提起行政诉讼，以维护自己的合法权益。