房产开发目标成本的重点和相关事项

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在房地产开发项目中我们对于所有的开发项目包括住宅、写字楼、酒店、商业等物业的目标成本管理是贯穿整个项目的动态管理。即从项目决策阶段的投资估算到设计阶段的设计概算及施工阶段的施工图预算和工程完后竣工结算。由此目标成本的管理是项目开发的重要经济龙脉。目标成本的管理首先需要制定一个成熟的成本文件，使成本在实行过程中能落实，贯穿到。

成本的预先确定也是基于公司市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行制定的，通过目标成本的制定主要注意以下几个制定的原则及重点。

⑴目标成本核算对象确定的原则按可售原则制定核算对象，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品也必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，但其成本分摊到各可售产品的成本中。有了成本核算对象，才能确定目标成本的核算内容。

⑵成本管理在项目开发事前控制原则目标成本是对项目整体运作的纲领性经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。必须在项目开发策划前制定一个成本管理体系，作为以后开发过程中成本的分解，下达，目标，反馈的依据。整个目标成本能做到事前控制，事中动态调整，事后总结的管理模式。

⑶目标成本作为整个开发建设项目的动态管理原则在项目的建设过程目标成本作为整个项目的经济文件，贯穿整个过程和建设。在过程中的动态管理过程中要及时与目标成本进行比较并纠偏，效正，随时确保建设项目的总成本在预先制定的目标成本控制范围内。

⑷项目结束后可追溯性原则在项目实施、结果后，编制目标成本的资料包括：规划设计图、施工图、招标文件及清单、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销管理费用的计算依据、项目后期的造价指标及成本数据等文件，需及时收集、整理、存档。作为结束项目的追溯依据和后期开发项目的参考。

在目标成本制定的过程中，怎样使文件具有可操作性和实施性，并且使目标成本得以合理的有效的控制显得尤为重要。具体的从以下几个阶段来分析成本管理的制定措施及期间管理应注意事项：

⑴开发项目的土地整理阶段在土地整理阶段，目标成本的测算文件主要是对土地整理和规划落实或调整提供参考依据而进行的经济测算，能够初步地测算房产项目开发成本与收益情况。在进行经济测算时，成本估算的数据来源要参考项目所在地的类似项目的成本数据或者以类似结算项目的数据，在本阶段时应充分了解项目所在区域的规划情况，了解项目所在地的政府制定的相关的房产开发的法律文件。根据公司以往开发项目相似建筑的成本构成情况及价格水平，为拿地前的测算提供参考依据。

⑵拿地前可研阶段为获取土地提供参考依据而进行的经济测算，能够较为准确地测算公司开发项目的收益情况。本阶段应了解项目所在区域的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平，为可研经济测算提供参考。

⑶方案设计阶段在获取土地后，在规划和方案设计阶段，根据营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成项目方案设计和前期成本控制要点。确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报建、营销费的比例等，并形成方案设计阶段的成本控制建议，作为各部门进行下一阶段工作的目标。在这个阶段，方案设计的好坏直接影响到开发的经济成本。一个好的定位方案，能使成本经济在成本开发项目中发挥到最大利益化。

⑷初步设计阶段初设经甲方或有关审定部门审定完成后，编制“项目目标成本测算书”和“项目责任目标成本书”具体的依据公司的规章制度以及成本管理要求进行编制。在编制初步设计阶段的成本文件时一定注意这个阶段的内容要求是指导以后的施工图设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理的依据。

⑸动态成本管理阶段初步设计后，依据成本的指标值进行分配到各部门实施阶段，在实施过程中以测算书、责任成本书为依据得以分解、反馈、变更、实行目标成本的动态管理的过程，在这个动态管理的过程中，首先以事先制定目标成本为目标，原则上不能超过成本，如果的确在实施中需要变更的，也要及时反馈变更成本加以调整。

⑹项目成本结算阶段项目实行结算后，通过造价资料的整理和总结。收集相应的成本造价资料的指标，作为以后开发项目的参考运用的依据。并且对成本进行核算和分摊，并做好财务税务筹划工作。

目标成本的在制定实施过程中，主要从以下几个注意事项加强管理：

⑴目标成本测算文件的准确性，直接影响了成本的最终成果。在编制的目标成本数据编写时由设计负责人提供规划设计指标与建筑功能明细数据，工程管理人提供建造及材料标准，营销管理人负责提交营销相关标准数据，财务管理人负责提供财务费用等数据。目标成本测算时尽量附详细的产品建造和材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。成本测算中的单方造价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。测算时应尽量填写完整的测算依据和造价指标，切忌生搬硬套，应结合实际产品形态在经验指标基础上进行调整。目标成本编制所依据的规划方案和产品建造标准制定是成本、营销、设计、工程、采购、客服、财务等多部门互动的决策过程，需要和各个部门相互沟通并跟进成本测算，提出成本意见，以供测算时采取到最实际的测算依据。各阶段的成本测算应有明显的延续性和可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。

⑵目标成本在实施管理过程中，加强实行动态成本管理。在目标成本的测算文件制定后，设置限额设计文件，加强对于设计部门的管理，根据限额设计文件的下达，让设计人员依据指标限值进行设计，达到目标成本的预先控制目的。目标成本原则上确定后不得随意修订，如果的确需要修订的需要提供足够的数据来源和相关的文件，在修订时备注分析具体的修改内容和原因。并且可以按月编制《项目动态成本月评估》，反映在建项目成本变化情况和变化来源，通报目标成本执行状况，总结无效成本，提出成本偏差的原因。

⑶目标成本在管理过程中，加强实行成本的考核制度。实行成本的考核制度，在实行目标成本的过程中通过项目动态成本和目标成本的比较，考核项目目标成本编制的变动率，这样可以促进有关编制成本的人员在下达管理成本时的积极性和准确性。在实行责任目标成本时，工程管理部门严格下达责任成本的目标值，并且对责任成本管理的经理人实行考核制度，控制成本在实行中的变更和偏差率。实行考核制度能一定程度上控制成本的管理有效性。目标成本的管理是一个复杂而又繁琐的过程，做好目标成本的文件编制、过程实施的管控及成本管理后期的总结修订是抓好成本控制的关键地方，成本的管理对于整个开发项目的成本投资节约，提高经济效益起着非常重要的作用。