乌市住房租售比异常的原因和相应调整

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近年，城市房地产价格尤其是住宅价格一路飙升，与此同时，房地产租金价格水平却增长缓慢。租售比的不断下降，给房地产估价师运用收益法评估住宅房地产价格带来了许多困难，本文从租售比和收益法出发，分析研究租售比与收益法之间的关系及租售比对收益法估价产生的影响。

1租售比

1．1租售比的内涵租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。即：租售比＝每平方米建筑面积的月租金／每平方米建筑面积的房价＝月租金／房价

1．2乌鲁木齐市住宅房地产租售比通过典型案例的平均水平来反映乌鲁木齐市（以下简称乌市）住宅租售比：80平方米小户型带家具，月租金基本是1000元，2011年买卖成交价5500元／平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比＝1000／（5500×80），为1：440（2011年水平）；或者月租金／建筑面积＝1000／80＝12．5元／平方米，租售比＝每平米月租金／每平米售价＝12．5／5500＝1：440。通过计算可知，乌市2011年的住宅房地产租售比为1∶440，越过了1∶300的国际警戒线，从经济角度来说，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；从房地产估价影响因素来说，租售比值越小，说明城市房价与租金之间的不合理性越明显。2租售比在收益法估价中的应用

2．1收益法

2．1．1收益法定义收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法［1］。

2．1．2收益法分类收益法根据将未来收益转化为价值的方式不同，或者说是资本化类型的不同，分为报酬资本化法和直接资本化法［2］。报酬资本化法即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

2．1．3收益法估算乌市住宅房地产价值对于可租赁住宅房地产，其收益类型是净收益，房地产估价业界通常运用直接资本化法估算其价值，估价过程分为三个步骤：1）预测未来第一年的收益；2）求取资本化率。资本化率是房地产的年收益与其价格的比率，即：资本化率＝年收益／价格；3）选用合适的直接资本化公式计算收益价值。以乌市某一典型住宅房地产为例，估价对象位于乌市水区新民路药材巷9号一炮成功小区15栋X号，估价时点为2011年9月27日，房屋建筑面积为85．99m2，砖混结构；分摊土地使用权面积51．71m2，土地使用权类型为出让，终止日期：2044年6月1日，根据以上可提供的信息使用收益法和市场比较法分别估算其价值。估价人员通过对该地段住宅用房综合调查，该地段住宅用房客观月租金为1200元（不含物业管理费、水费、电费、燃气费），出租率为95％，依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定综合资本化率为8．5％，通过收益法计算可知该房地产总价值为133469元。

2．2租售比与收益法的关系通过上例可知，对于住宅房地产，收益法估算过程第一步是未来收益的确定，通过对实地租金进行深入、广泛的调查取得，租售比作为反映城市房地产租售关系的指标，比值越小，租售差距越大，收益法调查取得的租金数据计算出的住宅房地产价值越偏离实际。

2．3租售比对收益法估价结果的影响对以上同一估价案例，采用市场比较法估算加以比较：估价人员通过房产成交案例的大量调查，根据类似性和同效性原则，经详细分析，选取了三个均为正常交易进行的实例作为可比实例进行修正。其中包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。通过对三个交易实例进行修正，委估对象房地产单价5857元／m2，总价值为503643元。通过两种估价方法计算同一估价对象，市场比较法的估价结果比较接近实际，究其原因，住宅房地产租售比的失衡影响了收益法在估价过程中的准确性。目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况普遍存在，一方面随着市场的逐步发育，住宅房地产市场出租情况非常普遍，收益资料很容易取得；另一方面，采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格，运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。而市场比较法本着房地产估价替代原则，选用和估价对象类似的房地产的已知价格与待估房地产加以比较对照，并做适当的修正，因此估算出估价对象的价格或价值是客观合理的。对于住宅房地产来说，采用收益法来估算其价值，首先应对委估对象的未来收益做计算，而其未来收益的主要组成部分是房屋出租后取得的租金，因为租售比的严重失衡，单用市场调查的租金作为计算纯收益的数据资料，即使选用合适的资本化率和直接资本化法公式，计算出的住宅房地产市场价值仍然远远低于正常交易下的市场价值，致使结果偏离理性真实的房产价值。

3乌市住宅房地产租售比异常的原因剖析

租售比异常的直接原因是高房价、低租金，房地产存在泡沫，导致这一现象的产生除了目前坚挺的房价市场和稳定的租赁市场外，还有房地产投资者投资、投机的炒作行为［3］。而投资者炒作的内容必定是房价，没有人会炒租金，所以用收益法评估出来的结果会和市场严重脱节。基于此，租售比异常的原因分别从高房价，低租金，投资者行为三个方面分析。

3．1房价偏高通过对乌市住宅房地产租售状况进行问卷调查，进而从调查问卷数据统计分析得出，自2010年以来购房比例有所下降，这与近年来房价大幅度上涨及国家宏观调控政策有关，乌市房地产市场出现“有价无市”的萧条景象，尽管市场不如之前景气，目前房价较2011年上半年有些许的回落，但对于普通购房者来说，当前房价仍然是“高处不胜寒”。另外通过此次调查统计结果显示，80％以上的受访者认为房价非常高或比较高，作为自住或改善性住房需求，目前首付房价仍超过居民承受能力。

3．2租金相对平稳随着CPI的持续走高，而就近几年乌市的住房租金上涨幅度来说，则相对缓慢。对于拥有数套房产者，房屋出租收益并不是房产所有者获利的主要渠道，收益主要来自房屋二次销售的价差，所以房主对于目前的租房价格，并无太多要求，能满足养房基本费用开支即可，从调查问卷结果分析中发现，无论是承租者还是房主，约63％的问卷参与者表示对目前的租房价格并无异议。

3．3投资者行为在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资者绝不会把出租当作主要的盈利来源，原因是租售比离谱，靠出租要30年到50年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧，而手握数套房的投资者只有两种选择，一种是对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现；以目前乌市的房价市场及市民的态度来看，大部分人仍选择暂时以出租形式获取基本收益，等待着房价再次上涨再转手获利。这其中的原因除了中国人的传统观念所制造的刚性需求外，越来越多的人追求的已不是租金收益，而是将房产作为抵御通胀、短线获利的手段。

4加强房地产市场管理，调整租售比到合理水平

房地产市场管理调控的根本目的是使房价回归到理性的位置，房价和租金相适应，将租售比调整到国际标准范围内。收益法的理论基础是预期原理，当把将来的收益折现到现在的价值和目前市场上房屋的价格基本相当时，即可说明房地产市场回到健康理性的阶段。

4．1加强楼市调控政策，抑制房价上涨

4．1．1实行严格的信贷政策近几年我国房地产市场一直在上涨，居民持续投资、投机房地产，看重的恰恰是高增速带来的收益，而非“以租养房”，结果导致租赁市场和销售市场不匹配，住宅房地产租售比失衡。基于此，为抑制房地产投资、投机，对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率应规定严格的上限。这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。这样投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求，合理控制居民投资、投机房地产行为，进而抑制房价快速上涨。

4．1．2取消房地产预售制度我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的，一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。

4．1．3开征房产税房价合理回归必须全面整合税费，全面开征房产税。在近期不放松限购政策的同时，全面整合房地产领域里过多过滥的税费，在房产保有环节全面开征房产税，最大限度地增加房产持有成本，有效地抑制投机投资性需求、遏制囤房炒房，增加房产市场的有效供给，进而促进房价逐步回归到合理价位。只有通过立法全面整合了房地产领域里的各种税费，全方位地对面积超标房、多套房征收高额房产税之后，在限购令调控下回归合理价位运行的房价才能得以巩固，对抑制房价反弹产生长效作用。

4．2房租实行挂牌价，保证租房信息透明租金作为影响租售比的重要因素，统一租赁市场是将租售比调整到国际标准范围内的重要手段。随着租赁市场需求的日益旺盛，房屋租赁应实行统一标准化市场管理，房租实行挂牌价。房屋租赁信息是房地产市场信息系统的重要组成部分，租赁信息的采集可以提高房屋租赁信息的统计分析水平，为制定乌市的租赁指导价格提供重要依据，房屋租赁应进行网上登记备案，经纪机构需及时建立房屋租赁成交信息台帐，实现租房信息最大程度的透明化。

4．3加强房地产租赁市场的管理租金水平与房屋售价水平没有得到合理匹配，除应控制房价外，我国长期存在“宁买勿租”的住房理念，有一部分原因来自租赁市场的不规范操作，使得租赁客户的居住利益得不到有效保障。为此，各级住保房管部门要切实加强房屋租赁管理，从法律法规层面对房地产租赁市场秩序进行规范，打击扰乱租赁市场合理发展的个别行为，这是居民放心租房、满意租房的重要前提，也是租赁市场真正繁荣、租售市场与房屋买卖市场匹配的必要手段。