房产业内控及其风险防控探究

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本文作者：李毓珂作者单位：长春市格拉默车辆内饰公司

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性，带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。由于我国内部控制及风险管理的发展，并不像美国的内部控制及风险管理的历史，无论从实践还是理论都有一个自然的内生性的认识和体验过程。基础性的内容在实践中尚未完全消化吸收，新的观念和做法却在不断的推出，并且是由外而内的生硬的植入。一定程度上影响向了对最为基本的观念的理解和把握，以及方法的有效吸收和利用。随着房地产市场进入后危机和后暴利时代，房地产企业也将进入精细化开发和精细化管理时期。目前房地产业内部控制和风险管理现状是：首先，听天由命式的应对策略。管理者尚未意识到企业在发展过程中面临的风险和挑战需要进行科学有效的管理。听天由命式的应对风险其实也是一种风险应对策略，只不过是最差的风险应对策略。其次，管理者尚未意识到建立风险评估，应对机制主要是管理层的责任。通常他们区分不开企业层面管理工作和部门的业务流程层面的工作，较低部门的业务流程层面的内部控制无法规避或降低影响企业生存发展的战略性的系统风险。对于房地产业来说，大型房地产业，上市房地产公司如万科、中海等公司业务流程层面的内部控制制度较完善健全，并在实践巾得到遵循。这可以从公开发表的上市公司年报等信息资料中得到印证，当然这也是证监会的要求。但对于众多的是小型房地产业来说，由于规模等客观条件的限制，业务流程层面的内部控制制度正在建设完善中，企业间存在较大差别，流程的控制水平不一，更谈不上战略层面的风险管理。再次，管理者缺乏对风险管理知识和应对风险技术的了解和掌握。管理者管理企业依靠的更多的是过去的个别经验。一般情况下，从战略制订到日常经营的管理层的决策都会带来不确定性，产生机会的同时也产生风险。当管理层制订战略和目标，去追求增长和报酬目的的同时，缺乏考虑与相关风险之间的平衡，很少注意企业愿意承担风险的水平一风险容量。有些战略的制订仅考虑增长和报酬，没有意识至《带来的风险已经大大超出了企业风险容量。房地产业，尤其是中小型房地产业在这一点上尤为突出。例如在自有资金有限、房地产市场看好的情况下，盲目进行大规模的购地、开发，并未考虑国家房市政策调整、筹集资金不到位可能带来的风险水平已超出自己的风险容量。下面，我们从风险管理和内部控制中几个主要的要素出发，分别阐述在这些要素中存在的共性问题。

1．控制环境及其存在的问题

控制环境是影响、制约企业内部控制建立与执行的各种内部因素的总称，是实施内部控制的基础。它还反映企业各级管理层对内部控制的要求。

l.1治理结构、组织机构设置与权责分配

健全的治理结构、科学的内部机构设置和权责分配是建立并实施内部控制的基本前提，是影响、制约内部环境的重要因素。房地产业在这方面具体存在的问题包括；内部机构设计不科学，权责分配不合理，导致机构重叠、职能交叉。部分房地产企业没有建立完善的公司治理结构，董事会、监事会、经理层职责权限不清楚，老板什么事都一个人说了算，不利于风险管理与对经理层权力的必要监督。

1．2企业文化

企业文化是指企业在经营管理过程巾形成的、影响企业内部环境和内部控制效力的精神、意识和理念。主要包括企业的整体价值观，高级管理人员的管理理念、经营风格与职业操守，员工的行为守则等。房地产业在这方面只体存在的问题包括：部分房地产业内控意识薄弱，执行不到位；经营者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性；在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控，投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。

1.3人力资源政策

房地产行业具有专业性强、风险高、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点，是人才密集型行业。当前，房地产业在人力资源管理方面存在的主要问题包括：从业人员众多，但综合型经营人才及专业化经营人才紧缺；选人、用人机制不合理，简单认为只要把需要的人才吸引进来就可以了，而忽略了如何更好的进：行人力资源管理与开发；引进来人才留不住，原有人才还大量流失；激励机制不当，员工没有归属感、忠诚度很差。

1．4内部审计机构设置

健全内部审计机构、加强内部审计监督是营造守法、公平、正直的内部环境的重要保证。内部审计是企业自我独立评价的一种活动，房地产业在这方面具体存在的问题包括：有的公司既没有独立的内审部门，也没有专业人员监督各部门的业务流程是否符合内控的要求。岗位职责分配不合理，不相容职务未分离。企业的监督机制不健全。目前有很多企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一入领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用，内审机构形同虚设。

1.5反舞弊机制等

有效的反舞弊机制，是企业防范、发现和处理舞弊行为、优化内部环境的重要制度安排。但即使有良好的控制制度也很难避免关键管理人员集体舞弊的情况发生。

2．风险评估及其存在的问题

风险是影响房地产开发投资收益的一个重要因素。房地产投资开发是高风险高收益的行为，高风险有两种含义：一是成功的概率很低：二是成功的概率不一定低，但一旦失败，损失惨重。房地产投资显然更具有高风险的第二种含义，其特点是投入大、附加值高、风险高。房地产投资开发风险特性主要体现在投入资金的安全性、投资项目的变现性、期望收益的可能性和资产管理的复杂性四个方面。

2.1房地产开发风险的分类

从可控性看，房地产开发风险可分为系统风险和非系统风险两种。

2.1.1系统风险

系统风险是指由于某种共同因素的影响和变化引起所有房地产价格的下跌或成交量萎缩，导致房地产开发带来利润或本金损失的可能性。经济方面的如利率、现行汇率，通货膨胀，宏观经济政策与货币政策、能源危机、经济周期循环等。政治方面的如政权更迭、战争冲突等。社会方面的如体制变革、所有制改造等。由于这些因素来自企业外部，不是房地产企业能抗拒和回避的，因此又称为不可回避风险。（1）政策风险。政策风险是指政府有关房地产市场的政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台，引起房地产市场的波动，从而给开发公司带来的风险。由于房地产行业与国家经济紧密相关，在很大程度上受到政府的控制。为防止房地产市场过热、房价过高对国民经济的负面影响，政府对本国房地产市场的发展通常有一定的规划，指导市场的发展和加强对市场的管理。政策因素对中国房地产业发展带来极大的不确定性。在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，都对房地产开发公司收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。（2）政治风险。一旦发生政治风险，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生。政治风险是房地产投资开发中危害最大的一种风险。（3）利率风险。利率风险是指市场利率变动引起房地产投资收益变动的可能性。一般来说，利率与房地产价格呈反方向变化。市场利率提高时，房地产市场价格就会下降，而市场利率下调时，房地产市场价格就会上升。（4）通货膨胀风险。通货膨胀风险又称购买力风险，是指由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。在通货膨胀情况下，物价普遍上涨，社会经济运行秩序混乱，企业生产经营的外部条件恶化，随着商品价格的上涨，开发成本迅速提高，房地产价格也会上涨，但市场成交量萎缩，引发其他风险。（5）市场供求风险。市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给开发公司带来的风险。投资者主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差，分析了一时的市场供求形势，而市场是变化的，房地产市场供求关系也在不断变化。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产销售预期发生偏离。（6）经济周期性波动风险。经济周期性波动风险是指房地产市场行情周期性变动而引起的风险。这种行情变动并非房地产价格的日常波动和中期波动，而是房地产业行情长期趋势的改变。房地产行情变动受多种因素的影响，而决定性的因素是一个国家经济周期的变动；随着世界贸易一体化进展及经济对外贸的依赖度加强，国家经济发展又受到世界经济的影响。经济周期的变化决定了企业的景气和效益，从而从根本上决定了房地产市场行情。

2.1.2非系统风险

与系统风险相对，非系统风险是指房地产公司在经营过程中产生的收益损失的可能性，它通常是由某一特殊的因素引起，可以通过经营管理消除掉的风险，与整个房地产市场的价格不存在系统、全面的联系。因此，非系统风险又称可分散风险或个别风险，包括运营风险、财务风险、变现风险等。（1）运营风险。运营风险是指公司在经营管理过程中出现失误而导致公司盈利水平变化，从而开发公司的预期收益下降的可能。公司的运营风险直接表现在产品滞销、库存增加和盈利水平、资产价值的下降等。运营风险来自内部因素和外部因素两个方面。企业的内部因素主要有：一是项目投资决策失误；二是不注意理念、技术、服务的更新，在行业中的竞争实力下降；三是不注重市场风险和公司实力，造成开发资金短缺；四是营销失误，导致产品滞销；五是工程建设风险等。外部因素是公司以外的客观因素，如竞争对手的实力、市场需求变化等使公司处于相对劣势地位，引起公司经营理水平的相对下降等。（2）财务风险。财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当、房地产开发存在资金缺口导致企业经营困难的风险，如果营销未能与开发进度同步，财务风险将严重影响房地产开发进度。若出现财务风险，公司就面临生存问题。（3）变现风险。变现风险是指投资者在某一时间里需要把投资转换成现金而导致资产价值损失的风险。作为不动产，房地产是特殊的商品，当价格出现异动，房地产产品变现能力差，造成资产流动性差，引发收益损失。（4）其他风险。主要包括售后服务、物业管理风险、合同风险、自然风险等。上述各种风险是房地产投资开发中比较常见的风险。实际上，由于房地产投资开发的复杂性，其中的风险也是纷繁复杂、列举不尽的。

2.2风险评估是及时识别、科学分析和评价

影响企业内部控制目标实现的各种不确定因素并采取应对策略的过程，是实施内部控制的重要环节。风险评估主要包括目标设定、风险识别、风险分析和风险应对。目前在房地产业在风险识别、风险评估和风险应对上存在的主要问题主要包括：首先，房地产业风险管理的实践与理论严重脱节，我国的内部控制规范体系主要是为大型企业、上市公司制订的，尚未充分考虑房地产业的风险管理实践需要。没有针对行业的特点和需要制订适合的具体风险管理内部控制规范，失去了指导具体实际业务的意义。另由于中小型企业与大型企业的控制环境、战略目标、企业架构、企业管理理念、方法以及企业文化建设都有显著差异，二者沿用同一个高标准的内部控制规范显然是不妥当的。应当承认，对企业，尤其是房地产业，部分风险管理的理念和方法应当是超前的。其次，风险管理中过多强调传统的内部控制风险，对传统的内部控制之外的风险关注不足。目前我国企业对于传统的内部控制十分重视，对各部门都有十分严谨的相关规定，但对于传统的内部控制之外的风险却缺乏关注。例如对董事长、总裁等高层人员就没有明确规定，致使高层人员无人管理，如果高层人员命令下属人员作假、舞弊，下属人员只能是听从，这是我国由来已久的问题，但是却一直没有解决。再次，缺乏必要的目标设定和风险评估，未能建立起有效的风险管理信息系统，风险管理决策缺乏依据。由于缺乏必要的目标设定和风险评估，在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误，最终造成烂尾楼或闲置楼。

3.控制活动中存在的问题

控制措施是根据风险评估结果、结合风险应对策略所采取的确保企业内部控制目标得以实现的方法和手段，是实施内部控制的具体方。主要包括职责公工控制、授权控制、审核批准控制、预算控制、财产保护控制、会计系统控制、内部报告控制、经济活动分析控制、绩效考评控制、信息技术控制。我们选取代表性的几项控制活动来阐述普遍存在的问题：内部控制制度文字描述性东西较多，清晰的流程图和配套表单较少。很多单位有这样一种现象，员工在某个岗位工作久了后变得驾轻就熟，经验老到，工作起来游刃有余，而一旦这个员工因有事调离或辞职，后面接替的人员则需要花很长时间来熟悉情况，重新摸索工作方法。造成这种现象的原因是企业制度主要是文字性东西，缺乏清晰的岗位说明和工作流程图，执行的人往往凭自己的经验和别人“言传身教”来做事，岗位新手在开始阶段工作不知从何入手，通常需要很长一段学习和熟悉过程。

3.1在工程项目方面存在的问题。首先，工程预算审批、考核、评价没有相关的制度。工程管理应事前有预算，过程有考核，结束有评价。工程预算不准确，甚至有的未对人工进行预算。在工程实施阶段，没有相关的独立部门对各个工程项目的预算与实际进行考核，结果是有的工程严重超支，工程费用随意性大。其次，工程物料、人工管理不善。主要表现在：工程物料单据不全，工程项目间调货没有完整记录。工程物料原始出入库单据领用、收发没有统一的管理，各工程项目负责人自行购买原始单据，存根联也没统一保管，而且有些工程出入库经常有遗漏记录的情况，即使有记录的，但各工程项目返回的出入库单据不全，工程成本核算没有准确、完整的原始凭证。工地现场也没有专人负责材料的收发，工地常有丢失物料的情况，结果是成本大大提高。对施工人员管理不完善，人工成本随意性大，甚至于在支付人工费用时，没有相关的人工合同。

3.2预算管理方面存在的问题。各项预算不健全、编制不科学。销售预算是预算的起点，公司采购、生产、费用都是依据销售预算而来；销售预算如果不准确，那么就打乱公司其他业务的安排。现在公司编制销售预算完全为预算而编制，没有从实际出发，脚踏实地落实。销售预算制定依据不充分、不切合实际，最终预算与实际工程合同、收入差距很大。因而造成现在预算年年做，月月在修改，天天在调整，只能保证两周内的销售计划是准的，这样的结果就是采购预算、生产预算等其他部门的预算也跟着天天变。工程、工厂所需原材料价格随季节变化幅度巨大，采购无法从战略的角度来决定采购时机、采购批次。有时就会出现要的急的没买，反而买一些不急的材料，降低资金的使用效率。

3.3合同管理方面存在的问题。首先，合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是“全理”的签订合同；二是合同的分类授权与审批。以前许多地产公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为后面的工作着想。签的时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了问题，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目的多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。其次，合同变更疏于过程管理。变更控制难在两个方面：一是时效性强；二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往无法精确测算其成本，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而有些地产公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就给成本管理带来了更大的风险。

3.4资产管理存在的问题。企业办理资金业务，没有遵守现金和银行存款管理的有关规定，由一人办理货币资金全过程业务。目前在房地产企业中存在着为了转账的方便公私账户混用的情况，特别是公司款以个人账户的名义存储，会产生舞弊的可能。出现这些问题的共性的原因在于：今天的房地产业，不论是国有性质的还是民营体制的，不论是大型企业还是中小型企业，均对企业风险和内控没有充分的认知，更疏乎于实践中的应用管理。