房地产监测系统建构研究

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本文作者：韩蕾作者单位：上海市房地产交易中心、上海市房屋建设监测中心

为贯彻宏观调控政策，正确引导房地产市场健康、持续的发展，上海市于2006年和2008年先后成立了上海市房屋建设监测中心和上海市土地交易市场。房屋建设监测中心对房地产项目从土地出让、项目开工,直至项目竣工、销售完毕的完整生命周期，实行全过程动态跟踪和监测；上海市土地市场作为全市土地交易的集中场所,汇集土地交易信息。专业机构的成立，对构建本市房地产监测指标体系具有现实意义。

一、房地产监测指标体系设计原则

房地产监测是全过程动态监测，通过对房地产开发项目从土地出让、项目建设，直至上市销售的完整周期,实行全过程的动态跟踪，实现项目全覆盖监测；并以监测报告形式，从房地产市场供给总量、结构和房价等方面,合理、动态地反映房地产市场运行状况，服务于房地产市场的健康有序发展。因此，房地产市场监测指标体系的设计必须以“全过程动态监测”为出发点。房地产监测指标体系的设置，是实施房地产市场监测，把握、分析和预测房地产市场运行情况的前提和基础。从理论上来讲，较为理想的监测指标体系，应当是反映房地产市场现状及其发展态势的最小完备集。但在现实的操作中，还应考虑到指标的可得性、数据统计的口径、数据的准确性等因素。因此，房地产监测指标体系的设置应当遵循以下基本原则。

第一，完备性原则。各项指标应尽可能覆盖整个房地产市场的运行情况，能正确反映市场风险程度，具有高度的概括性，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、可售量等房地产市场运作的各个环节，数量、数值与价格、金额并重。

第二，有效性原则。指标体系的有效性体现在便捷、敏感和时效三个层次上。便捷，即指标的选择既要涵盖监测所需要的主要变量，达到全面完备的目的，又要剔除可能导致模糊判断结果的非主要变量，尽可能寻求描述房地产市场客观态势的最小完备集；敏感，即各指标与房地产发展态势应当具备较高的关联度，指标变动能直接或即时反映房地产市场风险的发展变化；时效，即房地产市场各指标间的关系在不同阶段也会发生变化，各指标体系应适时做出调整，以反映房地产市场的系统变化。

第三，可操作性原则。各指标数据要有及时、可靠和稳定的来源，具有易得性，且可信度高，在时间上连续、内容上可比。目前，上海市住房保障和房屋管理局、网上房地产、上海统计局等网站相关房地产数据。本文所用年度数据均源自上海市统计局公开的《上海统计年鉴》、《上海市国民经济运行情况》和《本市房地产市场运行数据》中的数据。

此外，《上海市房地产开发项目信息申报管理办法（试行）》规定，房地产企业在项目开发的各个阶段必须及时申报规划、计划和进度等信息，这对于监测数据的采集提供了保障。

二、房地产监测指标体系设计

（一）房地产统计指标的梳理

通过对网上房地产、上海统计局网站上的房地产市场相关数据收集以及相关专业人士的咨询，建立上海市房地产市场统计指标数据库，数据库涵盖26个指标数据，具体如下：国内生产总值(a)、房地产行业增加值(b)、房地产开发投资额(c)、全社会固定资产投资额(d)、人均居住面积(e)、人均可支配收入(f)、消费价格指数(g)、非农业人口比重(h)、个人住房贷款额（i）、个人存款余额(j)、房地产开发自有资金(k)、房地产开发贷款资金(l)、房地产从业人员（m）、新增土地可建面积(n)、商品房施工面积(o)、商品房新开工面积(p)、商品房竣工面积(q)、新建商品房销售面积（r）、新建商品房供应面积（s）、新建商品房可售面积(t)、存量房出售挂牌面积(u)、存量房成交面积(v)、商品房销售均价(w)、商品房成交价格构成(x)、商品房成交面积构成(y)、商品房出租均价（z）。按照指标所反映的内容和性质，将以上26项统计指标初步分成总量指标（a-d）、购买力指标(e-j)、生产类指标(k-q)、交易类指标(r-z)和价格类指标(g、w、x、z)五个大类。（图1）

（二）房地产监测指标设计与体系构成

基于上述房地产市场监测指标设计的完备、有效和可操作的原则，以及反映房地产市场与国民经济协调程度、房地产市场内部供求结构和房价功能，从上述26项房地产统计指标中选择a、b、c、d、e、f、n、o、p、q、r、s、u、v、w、z等16项统计指标，构建房地产监测指标体系。本市房地产监测指标体系具体由“与国民经济协调程度”、“市场供求关系”和“房价动态”三个模块，八项指标构成（表1）。

第一模块，反映房地产市场与国民经济协调程度的两项监测指标：①房地产行业增加值/国内生产总值，②房地产开发投资额/全社会固定资产投资额。监测指标①，是房地产产出量占全社会财富的比例；监测指标②，是房地产投入量占全社会固定资产投资总额的比重。房地产投资增长必然会带动房地产开发建设，增加市场供应量，影响市场价格。通过这两项关系及相互比较可以监测本市房地产业在宏观经济发展中是否正常，是否同国民经济相协调。根据经济学理论，只有在供小于求的市场条件下，商品价格才会持续上涨；反之，在供大于求的市场条件下，商品的价格将持续下降，直至一部分投资者退出市场，供给下降，市场恢复均衡。这就是一般意义上所说的供求规律。房地产投资的持续增长，如果单纯从经济学角度来看,即说明了市场需求的持续增长。

第二模块，反映房地产市场供求关系的三项监测指标：③下期预售达标预测面积，④新建商品房销售面积/商品房竣工面积，⑤（新建商品房新增供应量+存量房新增挂牌量）/(新建商品房销售面积+存量房成交面积)。监测指标③，是通过对新增土地可建面积(n)、商品房施工面积(o)、商品房新开工面积(p)、商品房竣工面积(q)等统计指标的整合，而形成的对房地产市场未来供应量的预测指标。该监测指标数据的有效获得，基于对本市房地产开发项目实施从土地出让、项目开工，直至项目竣工、销售完毕的全过程动态跟踪和监测。目前，上海市房产监测部门已对住宅和非住宅项目现场进度进行监测，并根据不同项目类型、建设特点、工艺条件、国颁和沪颁建筑规范，按单幢体量、结构特性、施工组织方式严格区分，制定了判别标准，形成现场表现和进度节点匹配表，按不同高程、建设规格、地下地上体量、施工计划建立了达到预售标准时间推算公式。该公式的建立，大大提高了对于未来商品房供应量预测的准确性和前瞻性。监测指标④、⑤直观地反映房地产市场供求关系.商品房竣工面积和存量房新增挂牌面积，反映市场有效供应量；新建商品房销售面积和存量房成交面积，反映了市场可确定的需求量。指标④描述新建商品房销售面积占房屋竣工面积的比重，侧重反映新建商品房的供求关系；指标⑤描述的是综合新建和存量商品房情况的统一市场的供求关系，数据反映的市场情况更全面准确。目前，上海房地产市场经历快速发展后，外环以内区域以存量房交易量为主，新建商品住宅交易主要集中于外环以外的七座新城区域，因此对于新建和存量商品房的供求关系进行统筹考虑，更符合实际供求情况。

第三模块，反映房地产市场价格变动及运行情况的三项指标：⑥当期商品房销售均价/上期商品房销售均价；⑦人均居住面积x销售均单价x户均人口数/年人均可支配收入x户均人口数,⑧商品房月租金均单价/商品房销售均单价。监测指标⑥，反映房地产价格的变动及走势。商品房销售均价的变动趋势与市场的供求状况变动趋势关系密切。对于房地产市场的价格监测，主要是依靠平均价格这一指标。平均价格掩盖了房地产的地段和类别差异，而地段和类别恰恰是决定房地产价格的主要因素，也是进行房地产市场行情分析所必须把握的因素。因此，在房地产市场行情分析中，必须按城市区位、房地产类别作价格取样，以此监测价格的变动。就上海而言，目前对于房地产价格监测的分类，主要依据有行政区县分类、环线（内环、中环、外环、郊环）分类和板块（虹桥板块、陆家嘴板块等121个板块）分类。监测指标⑦即房价收入比，根据联合国人类住区委员会《城市指标指南》,房价收入比，是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的良好指标,也是预测商品房价格未来走势的重要指标依据。一般认为，该比例处在6左右是合理的。由于我国目前的统计资料多是平均数,因此基于指标选择的三原则，采用平均房价收入比作为监测指标，较为准确地反映房价收入比的真实状况。监测指标⑧即租售比，指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，是反映房地产价格是否偏离真实价值的又一监测指标。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200。如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

三、房地产监测指标设计的几点说明

（一）房地产监测指标体系设计探讨只是在定性层面上进行

本文通过对上海市房地产统计指标搜集和整理，从房地产市场与国民经济协调程度、房地产市场内部供求结构和房价功能等三个层次，定性地选择16个统计指标，建立由“三模块八项指标”构成的本市房地产监测指标体系。在探讨监测指标体系设计中，尚未对该指标体系进行定量分析。

（二）房地产监测指标体系中的房屋出租数据误差率较大

与市场化经济为主的国外房地产相比，此房地产监测指标体系具有数据收集的优势，房地产交易中心登记、土地交易市场平台的信息以及房屋建设监测平台的监测，使土地、开发建设和交易等数据被准确、及时地捕获，但对于商品房出租数据的收集存在较大的难度。由于房屋出租不涉及产权转移，极少进行出租登记，因此商品房出租的供求量和价格监测信息数据误差较大。

四、完善市场监测体系的几点建议

（一）健全制度，确保监测指标体系数据的采集

及时、有效和准确地采集房地产市场监测体系中的关键指标，主要涉及供应、需求和价格。从短期来看，供应指标弹性较小，可通过房地产开发不同阶段的相关数据预测，需求指标弹性较大，预测难度大，主要通过交易量、房价收入比和租售比的变动来监测。因此，涉及供应指标的新开工面积、施工面积、竣工面积等重要性尤显。随着《上海市房地产开发项目信息申报管理办法（试行）》颁布实施，上海市房屋建设监测中心平台的建立，使房地产项目的全过程动态监测成为可能。但由于该办法法律依据不充分且制约手段有限，需要进一步健全新开工申报制度，加强制约手段，形成“申报→监测→反馈→管理→修正”的有效工作机制，这是确保数据采集、正确进行市场预测的基础。

（二）建立相配套的科学评价体系，直观反映市场运行情况

房地产监测指标体系设置完成后，须建立相配套的科学评价体系，才能使其发挥分析预测效用。由于不同国家和地区间存在经济发展差异、房地产业发展阶段不同等特性，评判房地产业发展和运行情况的指标评价体系不能搞“一刀切”，国际通用的房价收入比、租售比等指标也不能照搬套用。上海房地产监测指标体系相配套的评价体系，必须符合上海房地产发展的特征。只有通过科学地评价体系的判读，才能掌握房地产业运行的态势，及时发现供求等市场关系失衡，进而采取合理的政策调控。

（三）强化房地产监测预警功能，提高调控实效

基于对房地产市场进行土地出让、项目开工，直至项目竣工、销售以及存量房交易的全覆盖监测基础上强化预警功能，对于房地产市场的调控和社会合理预期的引导有着至关重要的作用。通过对房地产生产类的监测可预测未来市场的供应，对于市场实际需求量以及房价比、租售比等价格运行的监测，可较为准确地预测市场需求量。科学监测房地产，是国家对房地产业实施宏观调控的基础，也是引导开发商和购房者形成合理预期的重要工具。房地产市场监测的最终目标，是保证房地产市场的稳定、健康发展，与国民经济的发展水平相适应。因此，实施对房地产市场的有效监测具有重要的现实意义。