房地产信息失真及策略研究
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本文作者：汪传雷1陈瑞2作者单位：1.安徽大学商学院2.安徽大学管理学院
房地产市场信息是指房地产行业办理各类房产业务，并在各类业务形成的交易与权籍数据基础上，实现对房地产市场主体进行规范监管，并向社会和有关部门进行的综合信息。［1］全面、及时、准确的房地产市场信息是准确把握和分析房地产市场运行态势和房价变动情况的基础，是政府加强和改善房地产市场宏观调控的有力依据。［2］房地产市场信息具有以下特点：一是客观性。［3］房地产市场信息是不依赖主体为转移的。信息的事实就是它的中心价值，客观事实性就是它的第一基本性质。二是利益共享性。房地产市场信息的利益共享性，表现在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的过程中被消耗，可以在同一时间或不同时间广泛地传播扩散，为众多用户加以利用。三是时效性。人们获取房地产市场信息在于利用，而信息的效用和产生利用之间有着密切的关系，它的时效性表现在及时性和透明性上。四是可加工性和开发性。［5］在对房地产市场信息的利用过程中，人们一般不是简单地使用它，而是对所获取的信息进行分析、比较、综合，从而产生出新的信息。五是传递性。房地产市场信息的传递性表现在它可以在时间上和空间上多方式地进行传递，这些传递渠道包括政府部门、房地产行业和中介组织。
二、房地产市场信息失真现象
房地产市场信息失真是指房地产市场信息的输入和输出的不一致而产生信息虚假，即房地产市场的真实信息情况与房地产信息公布情况不符。房地产市场信息失真表现在以下几个方面。一是房地产市场信息源不明。信息源是指信息的来源，也就是产生信息的地方，不明的信息源所产生的信息会导致信息失真。2005年12月国家统计局公布，至2005年10月末全国商品房空置率已达到26％；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1．14亿平方米。［6］北师大房地产研究中心主任董藩认为，国家统计局给出26％的空置率绝对是错误的，房屋空置率实际不到1％。［7］国家统计局新闻部门于3月16日声明，该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”，于是人们纷纷质疑，转载于全国多家媒体的“国家统计局空置数据”究竟来自何方。［8］二是房地产市场信息指标不统一。信息处理需要不同的方法和程序，而信息指标的不统一会导致处理后的信息产生差异。例如，2006年3月21日国家统计局了全国70个大中城市1、2月份的房屋销售价格情况，其中北京1、2月份房价同比上涨7．3％。第二天，北京市建委、北京市统计局等部门对外公布：北京市商品住宅在1～2月间的预售交易平均价格涨幅为17．3％。［9］针对这两个相差了两倍的统计数字，北京市统计局新闻发言人于秀琴解释说，北京市建委等部门的统计数据和国家统计局统计数据出现很大差异是因两者统计指标不统一。［10］三是房地产信息公开混乱。信息公开指政府组织公开自己拥有的信息，而不同的政府部门因为职权的不同就会导致信息公开的混乱。2010年2月13日国家统计局的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年我国70个大中城市房屋售价同比上涨1．5％，其中新建住宅价格上涨1．3％，二手住宅价格上涨2．4％。［12］同年2月16日，国家统计局又公布了2009年全国房地产市场商品房销售价格涨幅为24％。［13］这一数据迅速引发一场舆论风暴，人们几乎一致认为这不可思议，“可能是放错了小数点。”［14］
三、房地产市场信息失真的原因
房地产信息失真问题，主要源于房地产信息形成处理机制的不完善，包括房地产市场信息的采集不准确、对采集信息的处理不规范以及公开信息的环节的不完善。
（一）房地产市场信息采集不准确
房地产市场信息采集指运用调查、情报检索和网络等手段去对房地产市场运行信息进行搜集。导致房地产市场信息采集不准确的原因有：一是信息需求确定不准确。房地产市场信息用户分布于特定的领域，因而对房地产市场信息的需求具有较强的针对性，包括采集的内容、类别、格式、来源、质量和数量，而信息采集的需求又受到个人主观能动性的影响，这就使得确定信息需求存在着差异性，不适当的信息需求使得采集的信息具有一定的片面性。二是信息源选择偏差。房地产市场信息的信息源具有相对性、多样性、不确定性、替代性以及补充性。信息源不是一成不变的，若不能及时准确地选择正确的信息源，片面地将信息源固定化会使采集的信息具有滞后性，就会导致房地产市场信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法与程序会因为机构、任务、要求和资源等方面的不同而不同，而不同的方法与程序又会使采集和利用的信息不同，不合理的方法与程序会使房地产市场信息的采集不客观、不真实。
（二）房地产市场信息处理不规范
信息处理环节是房地产市场信息失真的一个重要方面。一是信息的处理方式不同。我国尚没有建立起一套完整的信息指标体系［15］，而不同的信息指标体系设置的计算方法、统计技术存在差别，采用不同的指标体系处理信息，会导致房地产市场信息的处理不规范。二是信息的存储与检索不够科学。采集的房地产信息经过加工后要归类记录和存储，要知道存哪些信息，存多长时间，以什么方式存储，存在什么介质上。我国房地产市场信息在存储过程中存在着明显的滞后性与片面性。三是信息传递方式不合理。不同的部门和组织有自己常用的信息传递方式，而且还根据实际情况选择其他形式的信息传递方式或者这些方式的某种组合进行信息传递。但是，在房地产市场信息传递中缺乏专门的信息机构来进行信息传递活动，传递方式的杂乱与不合理导致房地产市场信息来源不明，真假难辨。
（三）房地产市场信息不权威
房地产市场信息应由政府及企业部门将房地产市场信息集中管理，通过将处理后的信息进行共性分类，最终实现系统化、标准化的公开。我国的信息存在以下问题：一是政府信息存在着一定的混乱。改革开放以来，我国主要经济统计数据一直采用地方上报、中央汇总的模式，但地方政府往往会在政绩压力下进行统计干预，直接影响经济数据的真实性，干扰市场预期。二是企业部门公布信息的虚假。在房地产行业，企业为了获得高额的利润与经济效益，一些主体部门有意向政府提供一些虚假的、失真的信息，使得政府的房地产信息的真实性与权威性受到严重质疑。一个时期关于各种房地产市场信息报道一再升温，造成卖得多、卖得快、卖的价高、卖的地块重要就好的印象。［16］这些信息带有明显的主观倾向性且缺乏客观的科学性。我国房地产信息主体之间的矛盾，使房地产市场信息的权威性受到质疑。面对政府部门的不同信息，消费者往往只能茫然失措。
四、解决房地产市场信息失真的措施
（一）加强对信息采集环节的管理
信息采集是信息处理过程的起点与基点，了解真正信息需求，必须掌握足够的信息，选出有价值的信息，并根据这些信息进行判断决策。一是进行用户研究，确定正确的信息需求。房地产市场信息用户来自企业、政府、协会、新闻传媒等不同的部门机构，即使是同一个信息用户，其需求也是不断变化的，应针对不同的房地产信息用户类型与特点确定正确的信息需求。二是选择正确的信息源。正确认识房地产信息源的相对性、多样性、不确定性、替代性有助于更好地选择和利用信息。信息的选择过程，是根据不断变化的用户信息需求，从已确定的信息源体系中连续地选择、提取和收取信息的过程。［17］所以应筛选有价值、有针对性的信息源，采集权威性的信息，掌握信息重点。三是采用正确的方法与环节。明确信息采集环节是信息管理中计划工作的主要任务。房地产信息采集计划工作的任务和内容包括：（1）明确信息采集的具体任务和要求。（2）明确信息采集工作的宗旨、目标和战略，论证可行性。（3）规定各项工作的开始和完成的进度。（4）规定实施地点和场所。（5）拟定具体的措施、政策和规则以及资源的分配方案。
（二）重视信息的处理环节
信息处理是试图解释信息的内容，从而得出高效、准确、及时的信息，只有经过处理的信息才能变成所需要的信息，才能被适时有效地利用。针对房地产市场信息失真问题，可以采用如下措施：一是要建立统一的指标体系，制定合理、权威的信息处理指标体系框架，包括统一基本单位、统一调查制度、统一数据采集处理平台、统一信息系统，以及运用一套相同的指标体系去处理房地产市场信息。二是要合理地存储信息，提供方便快捷的信息检索。要保证存储的信息不被破坏、篡改、丢失，必须持续更新信息，剔除过时信息和修改贮存信息，扩大信息容量，储存尽可能丰富的房地产市场信息。此外，还要考虑到储存信息更新的方便性和灵活性，保证具有较高的检索效率。三是规范政府及企业部门对房地产市场信息的传递。不仅要经济、合理、有效地选择信息传递渠道，而且还要考虑到信息传递的效率和传递过程中的安全保密问题。政府和企业部门对于房地产市场消息的传递需要采取正确消息传递模型，确保信息传递的全面性与真实性。
（三）规范信息环节
信息环节是信息完成的最终环节。信息的公开和透明是资本市场生存和发展的基石，房地产市场作为资本市场的重要组成部门，信息的公开和尤为重要。一是政府部门进行内部沟通，使信息更完整。政府部门应该统一信息，核对信息数据，在确保无误的情况下达成协定，积极主动地向公众正确权威的信息。要明确信息审核的规范要求，拟订信息规范表述，提高和强化政府部门的职能要求。［18］二是提高政府工作人员的政治素质和思维能力。政府房地产信息资源开发人员不仅需要信息技术、信息业务加工处理的技能，还需要政府管理、相关法律政策、政府资源协调等方面的知识和技能。［19］政府应该对企业以及媒体进行规范，杜绝虚假不实的房地产市场信息，完善房地产市场信息法律法规，确立相关房地产机构的职责和权限，规范房地产市场信息的，使的信息更有权威性与完整性。
（四）完善房地产信息披露制度
房地产市场主体主要包括政府、开发商、承建商、材料商和营销商。政府作为市场的管理者又是一级市场的出让方，在房地产市场中拥有十分特殊的地位。要消除“信用危机”，需要建立和完善政府的信用机制，制订严格的信息披露制度和市场退出机制。首先，建立健全房地产市场信息系统和信息制度。完善房地产市场信息系统和信息制度，增强房地产市场信息透明度。房地产相关部门应定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息。其次，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，制订适合房地产市场各类交易主体的信息披露制度，引导广大群众树立正确的住房消费观念，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，应严肃处理。最后，积极鼓励社会公众检举揭发统计弄虚作假行为，规范好信息处理环节。
（五）完善房地产电子政务网
自国土资源部门、住房和城乡建设部门等政府门户网站建立以来，凭借其丰富的信息内容和先进的技术手段对防范房地产信息失真产生重要的影响。若房地产市场信息仍主要依赖于不定期的人工市场调研，其管理手段必然跟不上市场发展的要求。通过利用房地产电子政务信息网这一公众平台，不仅可以克服统计的误差，而且可以大大推动房地产信息的实效性。房地产电子政务网具有的资源渠道广阔、网站内容丰富、信息更新及时、历史数据完整、技术手段先进的特点，不仅是提高政府监管能力、工作效率和公共服务水平的需要，而且是适应经济全球化发展的新形式，是拉动房地产市场健康发展的重要支撑。因此，要大力发展房地产电子政务网，实现数据采集、信息处理、信息的及时性、准确性、真实性，保证房地产信息服务有一个坚实的基础，最终推动房地产市场的和谐发展。
