建构房产调控机制促使价格回归

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本文作者：邹士年作者单位：国家信息中心经济预测部

自2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国10条”）以来，本轮史上最严厉的房地产调控已经两年多，投资和投机需求已初步得到遏制。从国际经验看，保持房地产市场持续健康发展，持有环节的房产税征收是一个必不可少的条件。当前，应当抓紧开征房产税，建立控制房价的长效机制，进而促进房价的合理回归。

一、目前房地产调控仍未到位

中国指数研究院数据显示，我国百城房地产市场均价于2011年8月到达最高位后，到今年5月已经持续回落9个月。但是，房地产市场价格依然没有回归到合理价位。目前，国际比较公认的合理房价标志就是房价收入比，即房屋总价与居民家庭年收入的比值。一般而言，在发达国家，房价收入比值超过6倍往往就视为出现泡沫。鉴于我国经济高增长的实际情况，一般认为6～7倍应该是合理区间。据相关机构的报告，2011年，我国城镇居民房价收入比回落至7.5倍，接近合理区间。大中型城市的房价收入比均明显偏高，深圳、杭州、北京、厦门、上海2011年房价收入比分别达到15.6、14.1、12.94、12.48、12.4倍；而伦敦房价收入比为6.9倍，首尔为7.7倍，纽约为7.9倍，悉尼为8.5倍。

二、主要原因

（一）不合理的土地机制

土地出让金制度和与土地相关的税费制度不合理，成为我国房价不合理的源头。经过30多年的土地制度改革，我国逐步形成土地出让由政府垄断，以招、拍、挂方式为主，一次性收取70年土地出让金的城市土地出让制度。政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。分税制以来，地方财权与事权的不匹配，地方政府对土地财政具有严重的依赖性和成瘾性，卖地成为获取财政收入最简便且有效的手段。土地出让金收入占地方财政收入比重从1999年的9.19%上升到2009年的43.75%，最高的2003年达到55.04%。在当前经济快速下滑的背景下，很多地方政府希望微调中央的房地产调控政策，以获取资金，刺激经济增长。

（二）房地产市场融资方式

房地产项目资本金比率过低，使开发商投资门槛过低，加大了银行风险。2009年，为了应对金融危机，扩大投资，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，不足的资金由银行提供。过低的资本金使得开发商在房价的博弈中把更多风险转嫁给了银行；而银行的贷款支持助长了住房投机行为。如果没有银行资金支持，投机性购房需求将大大削弱，房价也就不可能大幅上涨。

（三）房地产持有环节税收

缺乏住房持有环节的税收，使住房持有成本很低，降低了投机风险，鼓励住房投机，推高了房价。房地产商品化10多年来，房地产保有税收入占地方税收收入比重从1999年的7.32%到2009年为6.76%，不升反降，造成的直接后果就是很多富裕家庭持有多套房产，造成供求关系失衡，推高了房价。当前的调控对于前期投机者的持有没有构成威胁。

（四）没有涉及收入分配问题

不合理的收入分配体制是造成全国尤其是一线城市房价收入比值居高不下的主要原因。由于不合理的收入分配机制和税收对高收入行业的调节力度较弱，导致财富分配极不均衡。在这种情况下，高收入者为自己的资金寻找保值增值的渠道是十分正常的事，在房地产市场税收制度不完善的情况下选择投资房地产也是理性的。只是这种投资推动了房价的不合理上涨，进一步拉大了社会收入差距。

三、当前以限购为主的调控政策只能治标，难以治本

本轮房地产调控在严格的限购下，对于投资和投机性需求的遏制比较明显。以北京为例，自2011年2月17日以来，北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核，投资投机性购房需求基本被挤出；首次购房家庭比重持续保持在90%左右，较好地保障了刚性住房需求和改善性住房需求。从全国看，对于房价的调控效果直到2011年三季度之后才逐步显现，房价自2011年8月份达到高点之后，开始缓慢下滑。中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，2012年5月，全国100个城市住宅均价为每平方米8684元，环比下跌0.31%，已连续9个月出现下跌。但是，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅均价为每平方米8688元，5月环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。连跌9个月的房价实际仅下跌2.2%，而目前下跌趋势已终止，部分地区房价已经超过2009年底调控初期的水平，如果仅仅依靠现有调控措施，很难实现房价合理回归。事实上，本轮房地产调控仅仅遏制了房地产投资、投机性需求，在房产的保有环节征税之前，前期的投资、投机性购房由于调控后导致房租上涨不急于出售，减少了市场供给。而房地产开发投资在严厉调控下增速大幅下降，不利于未来住房的有效供给。可见，仅从供需层面分析，由于没有根本触及造成房价上涨的土地、融资、税收和收入分配的根源，本轮调控对房价合理回归的作用远没有期望的那么高。同时，各方对当前这种行政性调控的结束持有较高预期，政策哪怕只有一点松动都会导致房价的报复性上涨。最近央行的连续降息已经为市场房价的上升带来预期，房价开始重拾攀升势头。因此，在房价合理回归机制形成之前，房地产调控措施丝毫不能松动，否则将前功尽弃。

四、建立房地产市场健康发展长效机制

2012年，是我国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，完善土地制度和税收制度，建立房地产调控的长效机制，促进房价的合理回归。

（一）建立公正的房地产土地出让制度

加大城市土地供给，保障与城市人口增加相匹配的住房建设用地；改革土地出让方式，在坚持“招拍挂”制度的前提下，明确对竞拍企业的资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的公示要求。应一律实行零底价起拍，以防地方政府人为抬高地价。在房地产开发期间向开发商收取土地租金，在房产使用期间向房屋产权者收取土地租金。这样，避免开发商在房屋建成后捂盘惜售。对未按约开发土地的行为，政府应当加大处罚力度，收取违约金或收回土地。

（二）建立健康的房地产税收体制

借鉴发达国家经验，结合我国实际，应建立健康的房地产税收体制，简化税种，加强持有环节税收征收，适当降低流转税税负水平。具体来说，将房产税、城镇土地使用税、城市房地产税及土地闲置费合并为房地产税，由房地产所有者缴纳，按年征收，分期上缴，这样更为合理，也更有利于遏制住房投机。房地产转让以所得税为主，取消营业税和土地增值税，对房产增值部分征收房产所得税，对改善型购房，如果在购买第二套房后的一定时间（如一年）内出售原住房，可免征房产所得税。这样既能抑制投机，又不伤害改善型住房的买卖。另外，对于多套住房，按照扣除一定的人均占有面积后实施阶梯房产税。这样可以防止部分人占有多套住房的行为，增加市场的存量房供给，促进房价的合理回归；同时，有利于节约用地。

（三）建立合理的房地产投融资体制

为了促使开发商能够在房价博弈过程中主动降价，必须对当前的房地产市场去杠杆化，提高房地产项目资本金比例及贷款利率，迫使开发商加快住房销售和资金回笼，减少捂盘惜售、哄抬房价的行为。对于购房者的按揭贷款，应该大力支持首套，对于二套贷款减少贷款比例；同时，降低贷款期限，严禁用银行贷款进行三套及三套以上的住房投资活动。

（四）改革社会收入分配制度

收入差距过大是出现一些家庭拥有多套住房并推高房价的主要原因。首先，应消除行业垄断和权力腐败带来的收入不公，加强对垄断行业和权力部门收入分配的监督约束。其次，消除财产性收入差距过大造成的收入分配不公，对占有两套及以上住房开征房产税。第三，加大对灰色收入的税收征管和查处。第四，应降低中小企业的税负和降低中等收入者的个税水平，提高最低工资标准，以增加中低收入者的收入。同时，应尽快开征遗产税和赠与税，以降低富二代不劳而获的程度，形成相对公平的竞争环境。