房地产成本管控缺陷及策略

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本文作者：武筵茸作者单位：长庆油田矿区服务事业部

房地产关系国计民生，事关千家万户的切身利益，受到各级政府的高度重视。房地产业是为工业化、城市化提供空间场所的部门，是为安居提供物质基础的产业，并且与上下游产业的关联度极强。中国是一个高储蓄率的国家，高储蓄率将来可能产生高投资率，房地产业作为保值增值的一种手段受到越来越多人的追捧。现阶段的高房价使得房地产行业是否存在暴利成为了争论的焦点，一方面，社会公众普遍认为房地产商定价过高，房地产行业存在暴利；另一方面，房地产商认为房地产业成本很高，高房价在很大程度上是为了抵消成本。那么，为调解这两方面的矛盾，国家出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。

一、房地产成本管理控制的基本内容

房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。房地产成本所涉及的基本内容主要有以下几个方面：

1.土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的80%，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。建筑安装、设备成本是三线及以下城市房地产开发成本中最大的部分，约占开发楼盘成本的60%，在保证产品的品质和质量的前提下，降低成本就是重中之重的任务。

2.广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放费用等，这些费用的支出就构成了广告营销成本，广告费用的支出在当今社会有着日益增加的趋势，在未来的时间里，广告效益的高低也将严重影响到房地产企业经营效益顺利实现，其竞争的趋势将更加激烈。

3.管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

4.其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。而工程施工前期规划费用、施工运行成本以及销售运营成本的可控制性占有相当大的比例，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。

二、当前中国房地产开发造价控制中的存在问题

中国的建设项目长期存在着决算超过预算的问题，严重影响了房地产市场秩序的建设以及行规的确立，损害了整个行业的信誉。本文从房地产开发的四个阶段分析工程造价控制中的存在问题。

1．投资决策阶段。在项目计划书阶段，对工程做得估价一经审批就会最后拨款或者甲方的交易额最高限额，然而一般这种估价准确性不高。主要表现在：首先，工程量不确定。本阶段的主要工作是分析可行性以及方案的确定，工作人员只能根据以往的经验判断工程量，由于房地产行业具有一次性、独特性的特点，即工程之间的工程量由于功能、设计的不同也会有所区别。其次，现在房地产开发一般都是招投标方式选择建设方或者供应方，尤其是国有企业中铁、中铁建等这些大型建设企业，也是通过投标方式争取合同的。建设方为了中标，就会在合同中模糊自己的责任，从而降低标价又不引起对方的怀疑。一旦中标，在具体的活动中就会由于合同中不明确的事项要求投资方提高投资额，整体下来业主就会发现成本比招投标的时候高了很多。

2．设计阶段。这个阶段是工程造价最薄弱的环节，也是房地产开发造价控制最重要的阶段。该阶段造价失控的因素主要有以下几点。（1）设计方案不合理。一般是由于设计之初没有充分考虑或者错误认为目的地的地质。有些项目在勘查时候发现土质不符合已有的设计方案，这使得原有的投资全泡汤了，必须修改设计方案甚至重新设计，这些都大大浪费了时间和资金。（2）设计方案不是最优的。设计方案直接决定了人员数目、材料规格和数量，这些都直接和造价相关联。设计人员的主要关注点在于建设本身，而与经济性关联不大。有些设计人员由于专业性不强或者经验不足会出现计费标准高、设计过于保守、设计出现缺项漏项等情况的发生。（3）没有严格按照规章制度办事。没有完全按照“边勘查，边设计，边建设”的三边原则，这造成了很多人力、物力、财力的不必要的损失。

3．基建阶段。基建施工阶段是对设计方案的执行，如果方案设计非常完美，那么施工阶段出现造价失控的可能性就较小。但是没有一个设计是完美无缺的，由于设计人员的主观问题、施工阶段没有预测到的事情，这些都使得原来的设计没有办法准确的实施。应付不可测事件或其他非程序性事件都会使成本大大的上升。另外，建设过程中会出现设计不合理的地方，如果不及时更改，势必会造成更多错误的发生。

4．竣工结算阶段。这是建设方、业主最后的资金核算阶段。有些施工方会利用这个机会在竣工图守上标注改进的材料、设计来增加结算造价，对于自己不利的地方则不标注。

三、加强房地产开发造价控制的对策建议

1．投资决策阶段。投资决策阶段是产生工程造价的源头，在此阶段对房地产开发造价进行控制是资源优化最直接、最重要的阶段。（1）做好市场调查工作。市场调查是任何经济行为的第一步。只有充分了解市场环境、市场需求，才能增加销售量，获得经济效益和社会效益。调查就是深入基层，深入市场，针对自己特定的问题搜集数据和信息，通过对数据和信息的筛选、分类、整理和分析，得出结论。（2）做好财务分析工作。请资深的财务评价或者本部门的专业人士对项目的赢利能力、资金回收期、资金筹集以及风险进行评价，从整体上和经济的角度评价该房地产项目是否可行。赢利能力说明了资金的使用效率，投资者倾向于投资回报率高的项目；资金回收期也是评价资金活动的一个重要指标，它直接影响了资金流向另一个项目的可能性，有时资金回收不回来，企业会因为资金不足失去投资的大好机会；企业也要做好自我信誉和能力的评价，这也是向银行贷款时房地产行业常见的筹资方式。

2．设计阶段。房地产设计阶段是除决策之外对业主投资额度影响最大的一个阶段。设计阶段的主要工作就是提供一张在合理预算内、符合功能要求的建设图纸。这是施工阶段的依据，涉及方案的优劣直接关系到成本的多少。一方面，实行设计方案招投标方式。招投标方式的优势在于能囿集所有专业人士在一起，比较各个方案，选择规定功能下的低价标。对于业主来说节约了成本，对于行业来说可以加强企业间的良性竞争和合作，有利于促进技术共享以及场机制的建设。招投标方式也有其缺点就是费用高，成功组织一次招投标并不是一件容易的事，事前的沟通、招投标方式的确定以及召开都是耗时耗力的。但其回报也是很高的，与其在施工阶段不断解决层出不穷的问题不如提前优中选优，选择最好的方案。另一方面，选择限额设计。解决此问题的方法就是让设计人员在设计之初就有一个大概的费用概念，在一定的约束条件下利用自己的专业知识设计图纸，而不是任凭自己的经验不考虑经济因素。

3．基建阶段。（1）尽量减少设计变更。设计变更在房地产行业是不可避免的，施工方应该对现场进行管理和监督，尽量提前变更，这样就能减少损失。为了减少变更带来的费用的增加，要确定变更的界限，规范变更的程序。（2）加强施工队的管理。一般的现场施工人员文化素质比较低，自我约束能力较差，项目经理要加强对这些工人的管理。管理内容包括：合理调度工种人员、科学安排机械设备的进出、加强施工人员的成本意识等。这些可以让员工最大条件的利用各项资源，节约材料以及现场安全管理。这样就能减少浪费，同时预防危险事故的发生。（3）加强施工进度网络管理。运用项目管理的工具和知识充分掌握项目的进展、时间进度、费用使用情况，这样能让项目经理清楚项目进行到什么程度，进展如何，为经理安排下一步工作提供信息。

4．竣工结算阶段。业主应认真核对合同条款，查看建设项目是否完整竣工，验收标准是否符合合同条款。以及检查在费用核算中是否出现重复计算，材料的价格是否合理。另外，需要检查隐蔽工程验收记录，隐蔽工程要经过监理工程师的签字确认才算合格，才能进行结算。