房产公司融资现况与策略

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本文作者：温慧作者单位：延安大学管理学院

房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产行业的发展至关重要。在房地产企业的整个运营过程，包括投资开发项目、维持项目、扩大企业规模等各个阶段都需要大量的资金支持，而仅企业自有资金已无法满足企业的需要，只有通过融资才能满足房地产企业不断发展的需要。

一、中国房地产上市公司融资现状

1、内源融资偏少，融资主要依靠外源融资

我国房地产上市公司的融资渠道包括内源融资和外源融资两种方式，外源融资渠道又包括银行借款、股权融资、利用外资和其他资金来源四种。在融资资金比重方面，内源融资比例较低，从2004年到2009年内源融资占全部融资额的比例为0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均维持在18%左右，其中2004年最低，为16.6%，2008年最高，达到22%，企业更多还是依靠外部融资。在房地产上市公司外源融资中，银行借款和股权融资相差不大，但是对于整个行业来说，银行借款相对股权融资来说所占比例要稍微高一点。

2、长期融资比例偏低，短期融资比例过高

融资按其期限长短可以分为长期融资和短期融资。房地产行业是典型的资本密集性行业，由于房地产开发企业所开发的项目所需时间比较长，在融资中需要相对较高的长期负债比例。因为这样的资金相对来说比较稳定，能够保证企业资金链完整，以此来满足房地产企业生产经营的需要。我国房地产上市公司长期融资比例整体不高，即使这些相对综合实力较强的房地产上市公司的长期融资比例也只在20%-30%之间，他们更依靠短期负债，这样的融资结构会导致资金相对不稳定，短期还款压力较大，资金容易周转不畅，防范市场风险能力较弱。

3、股权融资比重较高，债券融资较少

由于我国债券市场的不健全，我国房地产上市公司普遍存在股权融资偏好。这种偏好会影响企业融资资金效率，不利于房地产企业的持续健康经营，同时也会给企业带来一定的市场风险，最终影响企业价值的提升。我们都知道当股市低迷时，股市波动较大，偏好股权融资的房地产企业在股市上进行融资就存在很大的困难，现在很多企业通过增发、配股等形式进行融资，这种融资一般手续比较麻烦，对于房地产这样资金需求较强的企业，如果融资被搁浅，将会导致企业资金周转困难，使企业市场风险加大，直接导致企业资金链断裂。

二、中国房地产上市公司融资偏好原因分析

1、融资成本

融资成本是上市公司融资决策中首先考虑的重要因素之一，是投资者在考虑目前的情况后愿意提供资金时的报酬率。根据统计我国上市公司股权融资的单位成本仅为2.42%，三年期企业债券的利率最高限为3.78%、五年期企业债券的利率最高限为4.032%，而一年期借款的年利率为5.85%，三年期银行借款的年利率在5%以上，五年期银行借款的年利率为6.03%，由此对比分析得出上市公司的股权融资成本要低于债权融资和银行借款成本。

2、上市公司考核制度的不合理

上市公司的管理目标是实现股东利益最大化。我国上市公司的管理及投资者对企业经营业绩的衡量，主要是以企业的税后利润作为衡量企业业绩的指标。而目前根据我国的会计计量准则，在对企业税后利润计算时，只扣除了企业间接融资中的债务成本，并未把股权融资成本列入考核对象里，即使考核，也总是很低、甚至为零，而通过债权融资则要进行利息的税前抵扣，进而会造成企业利润降低，利润的降低必然会影响到经营者的声誉，影响投资者的投资态度，所以公司总是更偏好股权融资。

3、资本市场发展不完善

在我国，股票市场要比债券市场发展完善，主要原因是因为我国的相关法律对于上市公司发行债券设置了极为苛刻的条件，能够发行债券的公司很少，而能够发行可转换债券条件的公司则更少。由于政府的管制，目前债券市场的交易品种也是以国债为主，企业债券不仅品种少，总规模也小。其次，从流通市场上看，公司债券的换手率低于其他金融品种，即使在2001年债券市场行情较好的情况下，公司债券的换手率仅为0.23，而交易所国债市场的换手率为2.1，沪市A股市场的换手率为1.92，公司债券流动性不足也将制约公司债券的发行。由于上述原因的存在，我国证券市场的发展存在明显的股市强、债市弱的特征。，我国金融市场发展不平衡，尤其是对债券市场发展的种种限制，是我国上市公司偏好股权融资的主要原因之一。并且在间接融资方面，由于我国商业银行的功能尚未完善，而长期贷款的风险又较大，金融机构并不偏好长期贷款，也导致了企业的间接融资来源受到一定限制，因此上市公司只有通过股权方式进行融资，所以企业资本结构无法得到充分的优化。

三、房地产上市公司融资结构的优化措施

1、加大企业内源融资比例

内源性融资不需要对外支付利息，也不发生融资费用，使得内源性融资的成本远低于外源性融资，而且可以避免普通股带来的控制权稀释问题。因此，内源融资成为西方发达国家企业首选的融资方式，只有当内源性融资无法满足企业的融资需求时，企业才会转向外源性融资。[5]例如，中央银行2010年工作会议上的一个信息就是房地产行业外部融资环境趋紧，2010年房地产信贷出现明显下滑，所以在该年地产商要想保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，是否拥有充足的自有资金将成为企业发展的关键。

2、大力发展企业债券市场，提高企业长期负债比例

长期以来，我国房地产企业的负债融资方式主要是银行贷款，而且主要是短期贷款，长期负债偏少，需要加大长期负债融资比率。要发展债券市场，可以从以下几方面做起：一是完善发展债券信用评级市场，来加强对企业信用进行评价，同时通过完善《企业债券管理条例》、《破产法》和《公司法》来明确公司破产界限，确立债权人在公司破产中的地位和权益，确保债券人的权益，以此来加快我国债券市场的发展。二是国家应减少限制条件,可以通过债券信用评级市场的发展，让企业在债券发行价格和数量有充分的自主性，同时发展企业债券的二级市场，来增强企业债券的流动性。不过近两年债券市场正在不断发展，2008年信用债总发行规模达到8579.8亿元，并且债券融资规模首次超过股票融资规模，高达3倍，这表明中国资本市场融资结构已发生重大变化。

3、应大力发展机构投资者，加强上市公司监督

目前我国社会上存在很大的闲散资本，具有很强的投资实力。机构投资者可以把社会上这些闲散资金集中起来进行投资，一方面解决了企业的融资难题，一方面为这些闲散资金的拥有者寻找到了投资渠道。我国的机构投资者包括投资基金、保险公司、投资银行以及其他法人机构，与个人投资者相比，机构投资者在专业知识、投资经验、信息资料和分析手段等方面具有优势，比较注重理性和长期投资，能够起到稳定股市的重要作用，同时可以监督公司管理者的经营行为，并对他们形成有力的约束，促进其完善公司治理，提高公司业绩，降低了这些闲散资金拥有者的风险。因此需大力发展机构投资者，促进投资主体多元化。机构投资者队伍的壮大为我国企业发展提供融资渠道，同时避免上市公司做出损害股东利益的不利决策，规范公司经营管理者行为，提高公司价值。

4、完善公司治理结构，提高企业运营能力

加强对融入资金的使用及管理,提高资金的使用效率,使资金运作产生最佳的效果。我们可以借鉴欧美发达国家良好的激励机制，适度地给予管理人股票或股票期权，并且提高中高层管理人员的持股比例，使管理者的利益与公司长期利益挂钩，以此来加强对其的激励和约束，保证管理人员行为的规范化。使管理者以主人翁的态度对公司进行经营，从资金成本最小化，企业市场价值最大化的角度进行外部融资，从而达到优化公司资本结构的目的。保证管理者合理的调动企业的结构和分配企业的全部资源，使企业的生产、销售、人才、资金等管理高效的配合，实现企业的战略目标，在激烈的竞争中掌握主动，站稳脚跟，实现企业价值最大化。

5、加强房地产制度建设

我国房地产企业普遍存在存货比例高的问题，这是因为我国很多房地产企业都在加大力度囤积土地，这就导致了我国房地产企业存货周转率低，导致企业现金流出现断裂。房地产企业的土地囤积现状必然会扰乱我国土地买卖市场的健康发展，为房地产企业的资本结构优化带来麻烦。政府需要加大力度通过制度建设加强对房地产土地市场进行控制，规范土地出让制度，设立土地出让信息披露机制；对土地资源的使用进度实施管理和监察，对土地的闲置期限进行明确的规定，以提高土地的使用效率，来缓解土地交易市场上土地价格状况日渐上涨的现状，进而从源头上控制房价的快速上涨；投巨资对土地资源进行整理，以期开发更多的后续资源等等，对土地资源进行全过程、全面的精细管理，对土地资源的买卖和使用状况进行严格监管。通过这些措施来制止国内房地产行业的过度投资和房价快速上涨，提高房地产企业资金管理能力，引导房地产行业健康发展。