房产业资金监管问题与改善策略

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本文作者：黄春梅作者单位：大屯煤电（集团）有限责任公司金屯房地产住房公积金管理中心

一、房地产企业加强资金管理的意义

资金管理是房地产企业进行财务管理活动的关键部分。因此，房地产企业加强资金管理有助于实现预期收益，完成既定的发展目标。房地产企业的开发、销售环节是资金运动的关键环节，在此环节进行资金管理有助于房地产企业实现对大部分经营活动的管理。所以，房地产企业有必要经常性的分析全部资金和处于各周转环节的流动资金，从而及时地了解资金的使用情况，财务收支平衡状况，根据实际情况，合理筹集和使用资金，促进企业健康的发展。

二、房地产企业在资金管理过程中存在的问题

（一）资金预算管理制度存在缺陷

由于一些房地产企业的领导缺乏资金预算管理的意识，从而疏于对企业的资金进行有效的管理，导致了没有建立起完善的资金预算管理制度，进而不能够在房地产开发项目的设计环节、施工环节、竣工环节等阶段进行资金的管理活动，所以常常导致房地产开发企业在项目实施的各个阶段发生成本超支的现象，造成不必要的资源浪费。

（二）不重视资金管理

房地产企业一般采用项目承包责任制度，由项目承包人承担承包责任人，由于企业的管理人员不重视资金管理活动，从而使得这些项目承包责任人只关注工程的质量，缺乏对资金的控制，承包人不能如实的反应资金的使用状况，进而不能够控制成本，由于不重视对资金管理，导致房地产企业仅考核工程项目质量和安全等指标，不考核项目资金的使用效益指标，从而使得房地产企业很容易出现项目资金被挪用的现象，加大了房地产企业在建项目的风险。

（三）融资形式单一

众所周知，我国的企业债券市场发展进程缓慢，导致房地产企业通过发行企业债券来筹集资金的方式变得非常艰难。同时，我国证监会也对企业IPO做出了严格的规定，特别是近两年，监管部门控制房地产企业上市，这就造成了房地产企业，尤其是中小房地产企业通过发行股票方式来筹集资金变得异常困难。因此房地产企业需要资金时，只能通过银行的长短期借款来取得所需要的资金，使房地产企业面临较高的融资风险和较大的偿债压力。

三、完善房地产企业资金管理的对策

（一）提高房地产企业成员的资金管理意识

房地产企业的各级领导必须充分意识到资金管理的重要性，将资金管理活动提升到战略的高度，从支出上加强对资金的管理。同时要强化房地产企业所有成员参与的成本管理的积极性，使他们认识到资金管理活动不仅是领导层的责任，也是每一个成员的责任，做到合理降低甚至规避房地产企业在使用资金过程中存在的财务风险。此外，房地产企业可以利用现代化的网络平台，在线监督资金的使用状况。通过在线监控各项目资金的流动情况，房地产企业可以及时发现资金在使用过程中存在的问题，并有针对性的采取措施，以此来降低甚至或规避项目在资金使用上存在的风险，使各项目在资金的投向和使用上更加贴近于企业的整体利益。

（二）完善房地产企业的资金预算管理制度

房地产企业要建立资金预算管理小组，明确各小组的权利和义务，按照相关的制度来制定项目的资金预算计划，使项目负责人对项目资金预算计划有一个全面的了解后，给予他们相关的权限，有助于各项目负责人执行预算。在预算的执行进程当中，资金预算管理小组要及时、全面的加强对项目各个阶段进行追踪与检查，通过掌握预算的执行情况，来分析制定的预算与实际情况之间存在的差异，从而有针对性的提出有关的改进措施与建议，并定期向预算管理部门上报预算的执行情况，有助于预算管理部门了解整个预算的执行情况，及时的查找存在问题的原因，从而修改预算，使得预算更接近实际情况，以保证房地产企业实现预定的经营目标。

（三）加强对房地产企业资金的监督

房地产企业应当加强对资金的监督，通过定期检查，或者不定期地抽查资金的使用情况，有助于房地产企业全面掌握资金的使用情况。例如，通过定期查阅财务报表可以全面了解资金的动态；通过不定期抽查资金预算的执行情况，可以监督预算的认真落实；通过专项检查预算的执行状况，可以查找出资金预算在执行过程中更深层次的问题；通过追踪管理应收款账款、预付账款和其他往来款项的情况，可以使项目负责人和相关业务人员的绩效和应收款项的回笼效率和效果挂钩，制定相应的奖罚考核方法，以此来确保资金的安全和完整。

（四）拓宽房地产企业的融资渠道

由于单一的融资方式不利于房地产企业的发展，所以，房地产企业除了向银行借款以外，还应当有其他的筹资方式以获取所需要的长短期资金。因此，房地产企业加强自身的经营管理，提高自身的竞争力非常重要。房地产企业通过自身壮大后发行股票或者债券筹集所需要的资金，来达到降低资金成本和财务风险的目的。对那些大型的房地产企业来讲，可以通过建立房地产投资信托的方式，来拓宽其融资的渠道，这也是我国房地产企业发展融资模式的一种趋势。对一般的房地产企业来讲可以通过强强联手的方式，共同开发或联合集资，以此来达到缓解企业的融资压力的目的。

（五）优化房地产企业的资金预算、结算管理模式

由于房地产行业的特殊性，导致了房地产企业不仅投资数额巨大、开发周期比较长、开发成本也比较高，而且施工项目的地理分布与其他行业相比较也比较分散，这就导致了房地产开发企业的各个项目组往往设立单独的银行账户，致使房地产开发企业的资金分散，从而使上级单位在准确掌握和全面了解资金的使用情况方面存在一定的难度。所以，有必要优化房地产企业的资金预算、结算管理模式，从而达到提高房地产企业资金管理的收益的目的。