房产施工成本管控探索

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本文作者：周承宁作者单位：宁夏建工集团房地产开发有限公司

在建筑工程中，影响资金投入的关键环节就是施工阶段，这也是实施合同的具体环节，将招投标工作的各项要求落实到位。因此，加强对施工项目的管理工作，可有效约束施工行为，提高工程进度、确保工程质量。随着我国住房分配制度的改革与发展，房地产开发项目应运而生，做好施工工程成本的管理和控制才能为企业争取最大的经济效益，一定程度上避免企业出现经营亏本状况。

一、施工合同管理

施工合同具有一定的法律效益的协议文件，其内容主要是规定了不同参建单位的权利以及义务。对于施工合同的管理应谨慎选择合同的类型，最好的选择就是价格类型，风险分配形式主要由形式价格的不同而有不一样的体现。一般情况下，施工合同的管理的施行按照标准的合同文本进行，允许适当地修改。随着我国建筑行业的飞速发展，专业划分越来越细致，同时专业分包现象也普遍存在，但是在划分工作范围方面，往往建设单位分工不明确，即使出现问题也相互推诿责任；对于一些参加工程项目的部门，如果受到利益的诱惑，可能在施工过程中出现偷工减料现象，减少作业工序，对工程质量水平产生严重影响；因此，必须加强对施工合同条款的完善，尤其在其中标明各部门、各岗位的权利与责任，拟定具体的施工规范与流程，采取必要的规范措施，同时发挥奖惩制度的作用，实现建筑工程的科学化、合理化管理。强化合同的约束效益，做好工程交叉管理加强合同管理，严格控制合同变更，减少工程索赔，并做好反索赔工作。

二、加强施工阶段的现场管理工作

1）在工程建设中，应严格按照规划开展施工，非正常原因情况下禁止自行开展计划外的施工内容；如果个别项目的修改不会对原有设计造成过多影响，则可通过甲乙双方协商确定，方可执行；一旦出现施工设计不符合规范的要求或者平面布局不合理、对建筑结构与施工标准出现较大变动等，则需要由设计方、建设方及承建方共同召开会议，从技术、管理、经济等方面进行研究，最终达成一致意见，签字确认。

2）经济签证管理。认真审核施工过程的各种经济签证。一旦遇到工程量的增加或减少的情况，应及时与现场的相关人员进行认真审查和核对，避免工程后期投资纠纷的产生。同时，准确并合理地办理签证，要依据施工合同及相关事项。办理停工、误工等签证时应做到公平合理，首先要查明事故原因并认定责任，有效避免工程预算中的额外支出，做好造价管理，降低施工成本支出。

3）严把施工设计的变更关，严格遵循签证审批程序。对于一般性变更来说，只需要甲方代表签字确认并交付施工方，由工程指挥部进行审批确认即可；如果涉及到大项变更，则需要事先做好预算工作，由主管首长进行审批；但这一过程中应注重合同变更的合理性，对于没有必要进行的变更，一律不得通过；而如果出现保守设计或者不合理设计现象，在符合建筑基本功能的基础上，采取优化措施，可更好地实现造价控制目标。

4）强化设计变更工程量和变更内容的审核；如果在变更中出现了工程量的增多，就需要预算人员、施工人员做好现场抽查工作，确保变更内容的合理性、客观性。

5）技术资料管理。工程质量评定的主要依据就是工程技术资料，它能够真实地反应施工情况；同时在工程完成并投入使用后，进行维修、改建等活动都要以工程技术资料为依据。因此，管理者要仔细、认真、同步地完成工程技术资料的记录并妥善保管，严禁编造和作假；技术资料由各部门及相应负责人亲自进行审核，避免代审、代签现象出现。

三、严格把关施工设备材料的质量及价格

施工材料及设备的选购是工程建设的重要任务之一，需要大量资金的投入。材料的采购还需遵循一定的原则，在不影响工程施工的同时还要避免过多的材料采购造成的资源浪费，不利于资金的后期流动。因此，在材料采购的管理上，一方面有仔细的计划，另一方面还要立足于原有的库存，以施工进度为依据进行采购，从而达到满足工程施工需求的目的。工程项目的设备价格控制是成本控制的难点之一，而材料则是编制造价的关键点。一般情况下，材料成本费用占据整个工程造价的60%~70%，将对工程整体造价产生直接影响。因此，只有将材料价格控制在合理范围内，才能为工程整体造价奠定良好基础；为了更好地确认材料价格，应做到货比三家，同时严格把控材料进场的质量关，建立并完善材料及设备的质量认证制度；其中，施工材料的保质保量是施工工程的基本条件，在如何选择施工材料的供应商的问题上，管理者首先应做到熟悉掌握施工材料的准确信息；将竞标商家进行比较，选择既良好信誉又有供货能力的商家进行沟通，对其提供的材料样本进行现场检验，做好验收工作。所以，甲方熟悉掌握材料的市场行情及相关情况，避免了投资的使用浪费，也可以时刻掌握工程的进度和造价，保证投资计划的准确、如期完成。同时还要加强对施工材料的质量管理控制。这就要求质检人员必须认真检查和核对原料的来源、混合料成分及其加热温度等，还应仔细比对配合比计量，务必达到工程施工的规范要求。因此，在房地产施工的过程中，施工企业应深入了解和把握材料的市场走向及价格变动趋势，对于施工设备材料的价格走向及时掌握，一定程度上做好施工设备材料的价格质量控制工作，进而有效降低工程造价，为企业争取更大的经济效益。

四、总结

工程造价是建设工程中常见的有争议的项目。在工程的施工过程中，施工设计可能会出现变化，经济签证以及施工设备材料价格或质量都可能会出现意外状况，需要进行调整。因此，做好施工工程的成本控制工作至关重要，在施工过程中，尽量避免设计变更的状况发生，做好施工工程的组织设计及管理。此外，对于有一定条件的业主方可在施工现场派遣专业的工程造价管理人员入驻，方便及时了解和掌握工程造价等相关情况。