涨幅原因对策房地产论文

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1房地产价格涨幅较大的原因

1.1住房供应结构单一中低价位小户型的经济适用住房规模受到挤压，住房保障性房源严重不足，开发商为追求最大利润服务于富有者的建房取向，导致大户型、高档房的攀升，助长了房价的涨幅加大；其次，房地产市场的存量市场和增量市场结构不平衡，流通环节税费的繁多使二级市场发展滞后，租赁市场的无序也加大了一级市场的旺盛需求，从而抬高了房价；另外，大户型、高档房的增加，在有限土地资源的前提下，使家庭单位房源供应总量减少，造成了房源的相对紧缺，助长了房价的攀升。

1.2土地价格的上涨通常情况下，房地产价格由四大块组成：土地成本、建设工程成本、相关税费和开发商的利润，土地价格所占比重较大，个别城市如上海、北京、深圳等接近50％以上，因此房价的涨跌与土地价格的走势密切相关，土地价格之所以上涨，其一，由于城市建设速度的不断加快，城市建设用地日趋紧张，加之国家实行了紧缩的土地供应政策，使一、二线大城市普遍出现“地荒”，开发门槛大幅升高，整体的市场结构发生变化，同时这些开发企业在发展困难的情况下，为了生存迫使到中小城市扩张空间，从而造成全国性的土地紧张；其二，地方政府在过于追求房地产投资在GDP增长的贡献率的情况下，“经营城市”的浪潮席卷全国，“突击经营、超前经营、盲目经营”的现象普遍，利用土地牟取财政收入的最大化已成为地方政府的潜规则，自然，开发商地方政府不是最后买单者；其三，土地的闲置、囤积现象严重，使本已紧缺的社会公有的土地资源更稀缺，“物以稀为贵”的说法就不言而喻了；其四，在执行土地储备制度时地方政府往往摆脱不出教条的计划性、垄断性，不能真正形成完全有序竞争化的土地市场，导致了土地的供应紧张，从根本上助长了房价的暴涨。

1.3房地产的恶意炒作和投机行为首先，开发商除大量囤积土地外，往往在销售策划上利用信息不对称的优势，制造楼盘畅销局面，同时悟盘惜售，误导消费者，并有意制造天价楼盘来引导房价的走高；其次，商品房的本性是居住，但目前越来越多的商品房成了投资／投机性的工具，远离了它的本性，在这些群体的推动下，房地产成了最热的投资领域，导致这个领域出现了疯狂的病态，这种病态直接导致房屋空置率大，房价虚高，尤以牺牲其他行业的发展为沉重代价，原因是总资金是有限的，房地产投资过度必然导致其他领域的减少，造成其他领域的发展滞后，影响整个经济的均衡，经济的“瓶颈”现象出现，一旦房地产泡沫破裂，社会难以承受，最后演变成经济萧条甚至经济危机，类似国家的例子比比皆是。

2房地产涨幅较大的危害

（1）影响全面建设小康社会的进程：过高的房价超出了居民的承受能力，影响到人民的安居乐业，加剧民怨，增加社会不安定因素，不利于和谐社会的建设，影响全面建设小康的进程。

（2）金融风险加大：据统计60％左右的土地购置和房地产开发资金来自金融部门，过快的房地产涨幅背后潜藏着巨大的金融风险。

（3）影响国民经济的发展：房地产的适度增长促进整体国民经济的发展，反之，则造成破坏国民经济的严重后果，从国际教训看在工业化过程中，发达国家对房地产的依赖性不强，而过度发展房地产的国家却遭遇了经济危机，世界经济表明，没有一个国家是由于房地产价格飞涨，投机盛行造成综合国力提升的，相反则最终造成房地产泡沫破裂从而导致经济危机和社会危机。

3抑制房地产价格涨幅较大的对策建议

3.1建立和完善房地产宏观监测体系房地产的各种即时信息是政府适时适度地制定宏观调控政策的重要依据，信息的全面性与准确性是调控措施得以实施的关键，因此，政府必须建立和完善从中央到地方的一整套宏观监测体系，利用房地产同因特网的深度融合，及时截获房地产的相关信息要素，全面掌握房地产投资额、销售量、空置率、房价收入比等一系列的重要数据，按照全面性、简捷性、可操作性、时效性原则，在科学编制房地产市场预警预报指标的基础上，科学准确地进行市场分析与评价，引导市场理性投资与消费，减缓居民对房地产价格的心理预期，防止盲目跟风消费，实现投资和市场管理的动态监测和调控，确保房价的稳定。

3.2切实调整住房供应结构首先，各级政府应制定切实可行的住房发展规划，在控制非住宅及高档住宅的基础上，着力增加普通商品房和经济适用房的供应比例，提高中小户型的供应房量，缓冲当前大户型、高档房为主的单一供应结构的需求，严格落实建设部90／70政策，满足不同收入家庭的需求，使房产市场品种丰富，让居民“购者有其屋”。规范二级市场，引导二级市场消费，减少空置率；其次，对低收入家庭弱势群体的住房问题，应作为政府公共服务的一项重要职责，加快推进廉租房制度建设，多渠道解决他们的住房困难，构建科学人性化的住房保障体系即高收入者购买商品房由市场定价、中低收入者购买经济适用房由政府指导价、低收入者租住廉租房享受政府补贴的住房供应体系。此外，政府应制定近远期拆迁计划，避免急功近利的大拆迁大建设的形象工程，量力而行，减少被动需求，缓解供需矛盾，降低房价的涨幅。

3.3合理调控土地的供应，加大闲置土地的处置力度首先，各级政府要制定科学的城市用地规划，明确各类住宅用地的布局和比例，根据区域房价状况灵活调整住宅用地指标，针对性增加土地供给，确保各类用地的协调发展，使土地直接发挥调节市场的功能；其次，明确土地供应的主次，将商品住宅用地，经济房建设用地在供应指标上切实得到优先安排，并确保充足的供应；第三，平衡房源结构用地，严格限制低密度大套型的高档住房用地；第四，规范拆迁补偿标准，对目前征地补偿及拆迁补偿时随意性大迎合当事人的做法予以规范，使房价中土地成本更趋于公正合理；第五，严打变相闲置、囤积土地的行为，制定更具体的闲置、囤积土地的认定标准，加重处罚的力度。另外完善土地储备制度，使土地储备与城市建设规划相适应与市场吸纳能力相一致，与市场经济的运行体制相配套。

3.4规范房地产税费，开征物业税一是，规范房地产的各项税费，对各种名目繁多的房地产税费全面清理。对房产税的设置应根据市场状况，按照“宽税基、少税种、低税率”的原则进行调整，对行政性收费结合城市公用事业价格改革和费改税的推行逐步降低标准，对中介服务业的收费应引进竞争机制，杜绝行业垄断，推向市场，对不合法，不合理的收费要坚决予以取缔。二是在免除多余税费的条件下，取消流转环节税，开征持有环节中的物业税，并依据面积、价值两因素按累进按挡税率计征，加大持有成本，使得买房在资产保值增值方面的不确定性增加，改变买房必赚的预期，使更多的住房不是用来投资而是用来居住，尤其引导炒家和富人将更多的资金投入到实业中去，减少房地产投机行为抑止房屋的闲置，促进房价的稳定。

3.5继续实行紧缩的货币政策提高存贷利率的目的是为合理调控货币投放，保持流动性适度从紧，抑止经济增长过快，稳定通货膨胀预期，对于房地产市场而言，更是一个莫大的信号和预警，通过加息房贷成本和开发成本提高，客观上打压非理性的投资需求，缩小房产泡沫，改善需求结构，回归其内在的价值。当初美国就进行了十多轮的加息，才控制住了高房价，我国继续实行紧缩的货币政策，对目前房地产市场的积极作用影响深远。

3.6强化调控措施的执行力度，树立理性的舆论导向再好的政策，没有得到贯彻执行，等于纸上谈兵。要突显房地产法规的“指令性、非对等性、强制性、灵活性”等四特征，做到有法必依，执法必严，违法必究，把城市政府解决居民住房问题，进行目标责任管理，纳入政府的政绩考核之中，并建立政策责任追究制度。继续开展房地产市场专项整治活动，严厉打击中介欺诈、悟盘惜售、囤积土地、哄抬房价、恶意炒作的行为，对严重扰乱房地产市场秩序的典型案例要予以曝光，多渠道，多角度的推动房地产政策的贯彻执行，确保房价的稳定增长。另外对房价的波动媒体应理性对待，科学引导，避免过度刺激，降低消费者需求的恐慌心理。

作者：冯元栋单位：济宁市房产管理局