房地产开发项目可行性问题与对策分析

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一、 可行性研究的概念

房地产开发项目可行性研究是指根据市场需求和城市规划、行业发展规划的要求，对与项目有关的各方面问题进行全面、深入的分析，从而判断此房地产开发项目在技术上是否可行，经济上是否合理的科学方法。

二、房地产开发项目可行性研究中存在的问题

1.缺乏系统的理论指导

目前能用于房地产开发项目可行性研究的指导性文件较少。比如说如何根据社会经济发展和城市规划的要求，运用各种科学的分析方法，对房地产开发项目可行性研究的重要内容进行综合分析、评价和确定，还缺乏明确的指导性意见。近几年国内的专家学者对可行性的理论也进行了深入的研究。然而这些理论的指导性还有待于提高。由于指导理论的缺乏，必定影响房地产开发项目可行性研究的发展。

2.有待完善评价指标体系

规划评价指标、经济评价指标、设计方案评价指标、市场定位评价指标和风险不确定性评价指标等是当前我国房地产开发项目可行性分析采用的主要的评价指标。目前我国房地产开发项目的可行性研究通过不同的评价指标体系的不同角度进行分析评价。但是还存在很多的不足之处，有待于完善。

3.缺乏准确的房地产市场信息

在房地产开发项目可行性研究过程中需要收集大量的信息和多方面的资料和数据。这些都是前期工作中的基础性工作，也是比较重要的工作。但是我国到目前为止还没有形成一个房地产市场的数据信息平台。相比之下一些发达国家的房地产市场比较成熟，已有比较完善的房地产市场信息数据平台。这对于房地产企业进行房地产开发项目的研究有很大的帮助。所以我们要不断的完善我国的房地产市场信息数据，对我国房地产市场的发展有利。

4.统一行业技术标准

在房地产开发项目实践中我们会发现开发项目可行性研究的行业技术标准和规范性之间存在不一致性。这种不一致就会使房地产企业研究出的可行性研究报告和标准之间存在差异，编制单位将无从进行准确的工作和正常的交流，会使整个房地产开发项目可行性研究缺少真是性，它将对房地产市场的健康有序的发展产生影响。

三、房地产开发项目可行性研究对策

1.可行性理论要不断的深入和创新

首先，我们应在房地产开发的实践中不断的归纳、整理可行性研究的理论，逐步建立系统的可行性研究理论，这也是房地产市场健康发展迫切需要解决的。其次，在此基础上要不断的对理论创新，比如项目所在地理位置分析、项目所在地区的环境分析、项目可能存在的风险进行分析等。理论研究的不断深入和发展才会更有利于我国的房地产项目可行性研究的不断健全和完善。2.建立综合评价体系可行性研究综合评价体系是房地产开发项目可行性研究从社会、经济角度出发，分析房地产开发项目对本区域的影响情况，包括经济和社会影响两个方面。通过它可以判断出房地产开发项目是有利的还是有比弊的。房地产开发项目评价体系在房地产市场中起到举足轻重的作用，所以建立科学的综合评价体系对于房地产企业和房地产市场的健康发展是不可缺少的。

3.建立可行性研究数据信息库

房地产行业要想持续健康的发展，必须要尽早建立房地产开发可行性研究数据信息库，它同时也给国内的房地产企业提供了一个的平台，一个交流的平台。数据信息库的建立可以是多方面的，可以是全国性的也可以是地方性的。但数据信息库的建立我认为应包含以下的内容:(1)城市或一个区域的基础情况。（人口、年龄、民族、文化背景、职业）(2)城市或一个区域的规划情况。（政府对本城市、本区域近5年的规划）(3)城市或一个区域的所拥有的房地产企业数量、资质。(4)最近5年内的城市楼盘销售情况(5)不同层次的消费者对房屋喜好。（面积、户型、风格）(6)该城市社会经济发展的最新动向。(7)建筑材料市场的最新动态。房地产开发项目可行性研究数据信息库可以由政府和房地产行业协会同时建立，也可以单独建立，最终的目的都是为了促进房地产企业正确的进行投资决策，从而降低因信息缺乏带来的风险，促进房地产市场有序的发展。

4.加强房地产咨询业的规范化

房地产估价机构作为房地产行业的咨询窗口，越来越被人们所熟悉，越来越被重视。我国房地产市场的发展逐步与国际的房地产市场接轨。这就需要我们要尽快的加强房地产咨询业的规范化，建立由房地产估价机构为主的咨询队伍，改变房地产可行性研究资质由计委审批的这种形式，改变成由房地产主管部门根据资质确定相应的编制范围。这样做的好处在于它也能规范房地产市场的健康有序发展。

作者：温希锦 单位：长春建筑学院