产权状况对房地产测量的影响
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房地产测量结果是房地产交易活动的重要依据，例如契税征收、租赁、价格评估等。房地产项目开展面积两算过程中，对精确度要求较高，因此属于一项集技术和知识为一体的工作。面积两算、计算分摊面积等工作比较复杂，易出现各类问题。近几年，我国产权纠纷逐渐增多，且集中出现在面积分摊上，针对现阶段我国房地产测量现状来说，认定产权归属对房地产面积测量具有较大影响。本文根据典型案例，对这种现状进行分析和探讨。
1主要房地产产权纠纷
现阶段，导致房地产测量出现严重纠纷的主要原因包括两方面因素，一是人为因素，二是制度因素。其中，人为因素主要是指作为普通消费者，很多人根本不知道公摊面积的组成和计算方法，而开发商则利用这种现状，将不该由消费者来承担的部分面积强加给消费者，因而常常引起纠纷；而针对制度因素而言，则相对比较复杂，根据多年实践经验，笔者认为主要原因是目前房地产面积测量原则、测量方法很难满足实际产权归属划分需求。
（1）在实际操作过程中，往往会导致实测原则和合法原则存在巨大矛盾，这是由于实测原则规定，所有面积测量数据均要以反映客观实际为原则，而合法原则则更重视面积测量客体的真实性和合法性，且以合同约定为根据。实际工作中，很多人为不良因素会导致实测面积与合法面积测量合法性出现较大差异，导致两个实践过程中必须遵守的原则出现不可调和的矛盾，进而容易出现测量纠纷。
（2）现阶段我国“房地产测量规范”（下称“规范”）比较重视原则性，忽视可操作性需求。国际上对房地产公摊面积测量的相关规定为遵循一个原则，且对很多具体问题没有明确规定和限制。但是，要想准确计算公摊面积，则需要以划定产权归属为前提。在部分比较复杂的公摊面积关系中，均存在某种程度的多解性，也就是说不确定性，这成为公摊面积测量纠纷的主要因素。特别是针对很多现代化结构、布局和功能的建筑物，由于其内部关联过于繁琐，导致很多公摊面积无法准确判断用途，进而发生测量纠纷。
2.1特定使用权对公摊面积测量的影响
以阳台为例，可分为封闭式阳台和未封闭式阳台，按照“规范”中相关要求，完全封闭的阳台应按照自身外围水平的投影面积进行计算，而未封闭式阳台则根据外围结构投影面积的50％计算。也就是说，两种类型阳台面积差了一半，使得开发商和业主在对阳台公摊面积问题上出现了不同的态度。而很多业主为了方便自身使用，常会将阳台进行改造。由于相关文件并未对此种情况进行特殊说明，因此应在强调实际测量的基础上，根据设计图纸变更中的相关规定，明确阳台的性质，为公摊面积计算提供准确依据。
2.2使用功能对公摊面积测量的影响
房产面积测量中规定，针对公摊面积，应遵循“Whouse，whoassessed”的原则，即“谁使用，谁分摊”。但是，在实践工作中，很多建筑物公摊面积使用情况复杂多变，需要根据具体情况进行详细分析。例如，针对结构使用方面，通常在高层建筑中会出现独立承重结构，这种结构设计是为了整个建筑物承重，并不是某一个住户专用的，若将其划入该用户的公摊面积中，则会损害该用户的切身利益。因此，建议将承重结构的相关面积由整栋房屋住户共同分摊的面积。再如，针对功能方面的使用，问题容易出现在很多商场室内楼梯中，针对这部分面积的分摊，多数人认为应该按照“规范”中相关规定，可根据自然层对楼梯间的面积进行计算，并将每层楼梯划分到每层面积中进行计算。但在实际工作发现，很多商场会将一层步梯下的有限空间也当作店面进行出租，给公摊面积划分带来了新问题。
2.3建筑物所有权对公摊面积测量的影响
我国颁布出台《物权法》后，很多人开始关注到建筑物所有权的区分问题，这是由于建筑物所有权会对房地产公摊面积测量相关规定的实际运用产生直接影响。
2.3.1消防通道的面积分摊
针对消防通道的面积分摊问题，在“规范”中并没有明确规定，而传统意义上的划分则是将其作为“套内面积”进行划分和面积分摊。但是，由于通常情况下消防通道面积比较大，这种划分方式难免会增加分摊系数，导致分摊面积过大。实际上，应将消防通道的产权划分给业主委员会，且只进行面积计算，而不进行面积公摊。
2.3.2地下车位的公摊面积计算
关于地下车位的公摊面积计算，由于现行“规范”并未对其是否进行单独面积计算，常常会造成理解上的差异。很多专业人士的观点认为，地下车库和车位虽然在地下层，但它依然是由固有面积构成的，只要对其具体位置进行明确，地下车位是可以作为面积进行出售的，因此应该参与到面积分摊中，且应为其办理独立的产权。但是也有人认为，地下车位周围无维护结构，很容易发生错位现象，进而出现产权纠纷，因此不应为其办理独立产权并参与到面积分摊中。根据实际工作经验，认为在测量、计算地下车位面积时，应首先对产权问题进行有效区分，若地下车库设计兼具人防工程，则不应进行面积计算和出售，应参与公摊。
3结语
我国“房地产测量规范”中的相关要求和规定，对房地产测量工作具有重要指导作用。但随着我国经济社会的不断发展和进步，固定规范必然会存在一定缺陷，导致其不能更好地与不同类型建筑物测量工作相适应。因此，应不断对“规范”进行完善，使其能够在操作上满足技术性需求。同时，重点分析产权状况对房地产测量的影响，找出固有矛盾，并进行对症处理，为逐渐规范房地产测量工作夯实基础。
作者：毋会萍 单位：河津市住房制度改革办公室
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