房地产成本核算新模式发展方向

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随着我国社会经济的快速发展，在现代市场经济体制下，对各个行业均有了更高的要求，尤其是经历了大起大落的房地产行业，为了能够与当前的社会发展相适应，需要房地产企业将成本核算作为促进房地产企业发展的重要手段。采取科学有效的手段，使成本核算得到真正落实，在提高资金利用率的同时，帮助房地产企业更好更快发展。

一、房地产企业成本核算的重要性

房地产成本核算新模式涉及到当今房地产企业在房地产开发运营过程中所发生的支出和费用的成本核算及成本核算的控制。成本核算在房地产企业具有举足轻重的作用，它不仅能够帮助房地产企业有效节约资金，提高利用率，而且通过成本核算反映出来的信息能够帮助房地产企业领导层做出科学的决策，是推动房地产企业健康发展的重要力量。尤其是在现代市场经济体制下，使得房地产企业不断提高对成本核算的关注，逐渐提高了对成本核算的重视。由此可见，成本核算在房地产企业中的重要性。以下对其重要性进行具体分析：首先，房地产企业与其它类型企业有着明显的区别，房地产行业经历了狂热到低迷的巨大变化，并且并不同于生产产品和提供服务为主的大部分企业。因此，成本核算在房地产企业的发展过程中有着十分重要的作用。其次，随着现代市场经济体制的不断变化，房地产企业要面临着不断改革，规模越来越大，项目种类越来越多，房地产企业面临着改革的过程中的诸多问题。无论是规模的扩大，还是项目种类的增加，都不开有效的成本核算体系予以支持。除此之外，有效的成本核算有助于企业强化内部管理，不断提高房地产企业的管理能力，使社会资源实现合理配置。从人力资源的角度来看，针对房地产企业的实际人力资源情况，制定以此配套的成本核算制度，对工作人员队伍进行精简，为房地产企业节省了人力方面的投入资金，而且通过成本核算，能够减轻工作人员的工作压力，使各项工作更加科学，合理化，工作效率也得到大幅提高。从社会资源的角度来看，房地产企业信息资源存在着严重的不对称，经常发生资源配置不合理的问题，导致一些宝贵的社会资源被浪费，造成了社会资源不足。第三，房地产企业的业务并非全部都是以营利为目的，其中，有些业务是不以营利为目的的，但是不盈利并不代表着无偿服务，而属于有偿服务，有偿服务说明在服务过程中资金产生流动，主要体现在支出及收入两个方面。因此，为了避免房地产企业出现增加负担，需采取成本核算。

二、房地产企业成本核算的特点

近年来，我国经济体制改革取得了诸多成就，国家出台了一系列措施和规定予以扶持房地产行业发展。因此，房地产企业作为与人民生活关系紧密的行业，更需要进行改革。就目前来看，房地产企业受到会计体制的影响，加之成本本身存在着非透明及非精确性等特点，因此，到目前为止，还没有一套行之有效的机制对房地产企业的成本进行核算。对房地产企业的成本核算机制进行研究，已是迫在眉睫。房地产企业的成本核算包括在生产以及提供服务等环节中，所产生的有形和无形的劳动价值的总和核算。主要有以下几方面特点：首先，不完全性。在对房地产企业进行成本核算时，有些项目即使有费用产生，但是并没有对该项目进行明确的划分，除此之外，并不是所有项目都有费用产生，因此，房地产企业成本核算具有不完全性。其次，成本核算方法不够严格。房地产企业有条件进行成本核算，但是由于各种成本费用之间并没有明确的规定，因此，在成本核算方法上不够严格。

三、房地产企业成本核算的创新对策

成本核算是促进房地产企业健康发展的重要手段，因此，房地产企业要树立正确的成本核算观念，将成本核算与实际相结合，在不断摸索的过程中总结经验，最终形成适合本房地产企业的成本核算方法。

（一）建立健全成本核算机制

任何企业都离不开制度的支撑，任何活动都是在制度上建立起来的，尤其对于房地产企业来说，制度的建立要更加严格和规范，对制度的制定，要理论联系实际，保证成本核算机制的科学性和合理性，并采取一系列的有效措施，保证成本核算机制得以真正落实，在今后的实际工作中，不断总结，逐渐完善成本核算机制。健全的成本核算机制，能够最大程度避免由特权等因素给成本核算带来的影响，保证了成本核算结果的公正性和准确性。这就要求房地产企业首先需要建立起完善的定额管理制度，对引起超额的因素进行全面分析，在此基础上，逐渐将此制度加以完善。其次，建立完善的财产物质登记盘存制度，无论是在前期记录还是在后期处理上，都要保证其真实性。第三，建立完善的计划价格制度，定期对房地产企业相关业务分摊成本差额。此外，房地产企业要对投入与质量之间的关系进行正确处理，即使成本降低，但服务质量绝对不能低，这种处理方式在短时间内看似对企业有利，但是从长远来讲，存在着诸多阻碍因素，因此，在进行成本核算时，需要对其进行足够的论证，全方位分析，找出两种之间的最佳契合点，真正实现既降低成本，又保证质量。同时，将计算机引用到成本核算工作中，不仅能够减轻人工核算的压力，大大提高工作效率，而且核算的结果更加准确。

（二）规范成本核算方法

首先，认真审核每一笔成本费用，对此项费用的必要性进行划分。如果此项费用为必要开支，那么就要明确该成本的项目；其次，在进行成本核算时，要严格按照“权责发生制”原则进行，同时对对预提和分摊操作按照相关的标准进行准确区分；第三，将成本费用进行归集和分配，将提供的服务和生产成本费用进行准确计算。此外，在收入符合国家规定的前提下，房地产企业费用开支要依据预算对其进行确定。并且对收入项目的属性进行确定，即间接和直接成本，如果是直接成本，需要将其直接纳入到成本中，如果是间接成本，需要对其进行分配，如果出现了支出大于规定金额的情况，那么需要房地产企业有效的方法将其解决。

（三）加强成本核算管理

首先，当房地产企业各项经济活动的开展，要以成本目标为依据。将企业目前的资料信息加以收集，实现成本管理和分配的有效融合，这样不仅能够提高工作人员的积极性，而且，通过全体工作人员的共同努力，达到节约成本的目的。另一方面借助全体成员的努力，降低成本开支；其次，加强对流动资产的管理。相关部门要充分发挥作用，对房地产企业的流动资产进行定期的监督和考核等，通过相关措施，帮助房地产企业提高流动资产的管理能力。

四、结语

房地产成本核算新模式，更适应具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点的房地产开发项目运营。房地产成本核算新模式，贯穿于房地产企业开发项目实施的全过程，指导企业以科学、合理，有效的成本管理手段，控制和节省运营成本及费用，实现投入最小化、利益最大化。随着国家加强了对金融市场的宏观调控，资本市场逐渐朝着规范化的方向发展，以及对房地产过度的市场消费需求的抑制，房地产开发企业将逐步走向以合理利用资金，加强成本控制来提高市场竞争力的良性发展阶段。房地产成本核算新模式，也必然会向着更科学、合理，规范、完善的方向发展。

作者：司长青 单位：河南绿地中原置业发展有限公司