房地产交易市场规范化发展研究
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1、预售问题
有些房地产开发商通过规避法律的方式申请预售许可，但企业在预售后得到的资金并没有应用于房屋建设中，而是挪作他用，这会造成房地产开发商资金链断裂，而房屋不能及时交付或不能交付，使买房者的权益受到严重的损害。国家针对此现象已经颁布了相关文件，但其有效性还需要作进一步观察。
2、欺诈现象严重
虽然存在房地产交易方面的法律规章，但法律规范还不够完善存在一定的漏洞，这就给不法分子提供了可乘之机，使房地产交易市场中经常会出现一房多卖，假户主等欺诈现象，严重影响了房地产交易市场的健康、稳定发展。而且法律中将这类问题划分为民事欺诈行为，不能给违法者以严厉惩处，反而加剧了欺诈行为发生的可能性。
3、房地产开发商问题
资金问题是房地产开发商面临的最大的问题，有些开发商为了短期利益，甚至将土地抵押给银行，以此来获得预售许可，然后对房屋进行预售，这也是最容易产生纠纷的非常严重的问题之一，而且购房者的权益因没有法律依据得不到保障很容易受到侵害。
1、不断完善相关的法律法规
早在2006年相关部门已经颁布了关于整顿规范房地产交易市场的文件，其中明确指出要对房地产交易市场中的违法、违规行为加强惩治力度，并将责任落实到相应的主管部门。虽然我国已经建立了较为系统的房地产交易法律法规，但房地产交易体系仍不健全，法律法规还不够完善，再加上法制建设具有后性，使不法分子的不规范行为层出不穷。所以，要想保证房地产规范化发展首先要进一步健全房地产交易相关的法律法规，出台更加具体的实施细则，同时加强法律法规的可操作性，加大惩治力度，严厉打击那些在房地产交易市场中的欺诈、炒作等违法违规行为，使人民的利益得到切实的保障。要从完善房地产市场预售法律法规入手，根据各地的实际情况出台规范预售的文件，国家也要对房地产市场预售行为提出更严格的要求，加强对预售款的监管力度，真正做到专款专用；当地相关部门要加强对本地、本行业房地产交易市场的监管力度，提高准入门槛，并严格执行准入标准，构建优质的房地产开发商团队；为了使购房者的权益得到保障，要及时公布房地产开发商的抵押担保信息，使购房者做出正确的决策；另外，银行在发放贷款时也要注意，严格控制对贷款的滚动发放，还要严防贷款诈骗现象的出现，只有这样才能确保房地产交易市场健康、稳定的发展。
2、加大惩治力度
目前，我国正处于房地产发展的转型时期，还没有形成完善的房地产经营法律法规和行为准则，但房地产交易市场规范化已经成为房地产业发展的必然趋势。近年来，政府也在不断地发挥其宏观调控力度，在治理投机行为、稳定房价、抵制不合理购房需求方面做出了很大的努力，不断地规范房地产交易。所以，我们更应该加大惩治力度，通过行业巡查、规范管理、专项治理等有效手段，促进房地产交易市场的规范化发展。各级房地产相关管理部门要对商品房销售信息进行严格的审核，以便于全面地掌控房地产市场中的预售和销售楼盘信息，对于囤积房源、虚假信息、违法建设开发等各类扰乱业内秩序的行为和企业给予严厉的惩处。随着二手房交易市场的飞速发展，房地产经纪行业违规操作现象越来越严重，相关部门要加强行业巡查，对房地产经纪单位的经营实施规范化管理。
3、加强对市场行为的规范力度
相关管理部门还要重视管理技术水平的提高，加强对市场行为的规范力度，以对交易行为形成更严格的约束。房地产交易中还存在一些利用技术弄虚作假的行为，这就要求管理部门也要提高防范技术，以约束不法分子的违规行为。房地产交易管理部门可以推行产权证加密措施，这样就可以对交易现场进行实时监管，能够从根本上治理各种不规范行为。同时，相关管理部门还应加大宣传力度，使大众了解到规范房地产交易市场的相关举措，提高人民的防范意识，以更好地维护人民的合法权益。另外，我们还要认识到市场行为的规范程度与从业人员的素质息息相关。所以，管理部门一定要不断提高从业人员的综合素质，同时要加强相关法律法规和政策精神的学习，使其能够自觉的遵纪守法，坚持依法办事的理念，树立依法管理观，并以为人民服务为己任，对房地产交易市场中的各项交易行为进行严格的监管。
4、强化行业监管
房地产交易管理部门要不断地创新监管体制，要能够将网络信息公开、监督检查、社会公众监督手段有机地结合在一起，充分地挖掘内外联合监督潜力，有利于促进房地产市场的交易行为的规范化发展。相关管理部门要加强房地产市场动态巡查，提高楼盘销售的执法力度，对于危害人民利益的行为进行依法惩处。各级管理人员还要通过多样化的预防手段，对房地产交易各环节进行监督和约束。另外，相关管理部门还要建立统一的网络信息服务平台，将房地产交易资料信息录入系统，方便用户随时查阅信息。房地产还要充分挖掘社会公众监管力量，鼓励公众参与监督，营造一个良好的监督氛围，以推动房地产交易市场的规范化发展。
作者：魏月寒 单位：四平市财政产权交易中心
