房地产企业财务风险管控策略分析

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［摘要］本文针对房地产企业营运资金需求量大、资金周转速度慢、资金来源单一等特点，为解决房地产企业负债过度、存货占流动资金比例过高、营运资金周转期长等问题，提出了相应的营运资金财务风险管控策略。

［关键词］房地产企业;营运资金;风险控制

1房地产行业营运资金特点

(1)资金需要量大。房地产行业作为一个资金密集型行业，在生产、流通和消费的运转过程中都需要大量流动资金来维持自身的正常运转。土地资源的稀缺且人们对土地资源的需求与日俱增使土地价格不断上升，再者房屋建筑在建造施工过程中需要投入大量的材料、人力、设备等，因此房地产行业的资金需求量大大高于其他行业。

(2)资金周转速度慢。房地产每一个项目从开发、施工到竣工结算再到交付使用通常要花费2～3年之久，到最后收回投资额则需要花费更长的时间。此外，由于投资回收期长，耗用的资金数额巨大，房地产企业在银行的贷款需要支付一大笔利息，这无形中增加了企业的成本。这些原因导致了房地产行业的资金周转速度比别的行业慢。

(3)资金来源单一。因为房地产企业运营所需资金数额巨大，这么一笔庞大的资金很难有企业可以用自有资金来承担，出于风险和安全性考虑，房地产企业都比较依赖银行贷款这一传统融资途径，在房地产企业筹集资金的时候，需要充分考虑到自己持有的资金和外部融资的资金比例，再进行详细的研究分析，最后得出合理的融资结构方案，从而可以有效的达到风险性和盈利性的平衡。

2房地产行业营运资金的主要风险

2.1负债过度

目前我国房地产行业处在高速发展阶段，企业对资金的需求量比较大，而且房地产企业管理者对负债经营持比较认可的态度，这也是导致房企负债率偏高的原因之一。房地产企业对银行贷款这一传统融资方式比较依赖，所以其到期还本付息压力也比较大。一般来讲，房地产企业的流动负债占总负债的比例高达50%以上，原因是房地产企业一拿到售楼许可后就开始预售楼盘，这样可以达到回笼资金的目的，所得的收入计入“预收账款”科目，而“预收账款”中绝大部分都是消费者从银行贷的购房贷款。高比例的流动负债说明房地产企业要用大额的流动资产来偿还，这大额的流动资产一般指存货即楼盘。如果房地产企业在建造过程中出现问题的话，会导致楼盘无法按时交付，这样企业就难以按时偿还借款，同时还会因为违约产生新的负债。

2.2存货占流动资金比例过高

近几年来，国家为了控制房价，采取了一系列宏观调控措施，许多房地产企业无法达到预定的销售目标，导致存货积压，而房地产企业的存货单价又比较高，所以存货占流动资产的比重会过高。而一般来讲，存货越多，企业流动资产越多，经营效益会越好，但由于房地产行业的存货并不好控制，一旦企业资金链出现问题，而存货又销售不出去，那么会导致企业无法偿付到期债务，造成严重的影响。

2.3营运资金周转期长

由于我国绝大多数房地产企业还没建立起完善的营运资金管理体系和风险管理体系，并且房地产行业的产业链比较长，且其开发至销售的时间间隔比较久，导致其营运资金周期比较长。过长的营运资金周转期导致企业经营效率降低，影响企业的经营收益。

3房地产企业营运资金财务风险管控策略

3.1保持流动资产高比例的同时注意资金安全

一般来说，企业的流动资产越多企业的绩效也会越高，所以房地产行业作为一个资金需求量比较大的企业应保持相对较多的流动资产，这样能够保证资金链顺畅。但是房地产企业也不能盲目地追求较高的流动资产，导致流动资产的比例过高，就会产生资金流转和安全运行的问题。从前面分析来看，企业只有小部分流动资产能够用来偿付到期负债，大部分流动资产都是不太好控制的，比如企业手中的土地资源、未完工产品及一些没卖出去的楼盘等存货，万一资金链断裂，这些存货又不好处置，则企业的到期债务的偿还压力会很大。同时，房地产企业也要加强存货的管理，存货资金是房地产行业盈利的来源，如果房地产公司存货中未完工产品占总存货比例过大，那么势必会影响到企业的经济效益。企业应该合理安排未完工产品与完工产品的比例，适当提高完工产品的比例，提高产品质量来加速存货的销售，减少流动资金的变现时间，维护资金链的安全。

3.2采取相应措施加快应收账款回收

资金得以循环对房地产企业来讲是异常重要的，应收账款作为企业的流动负债，如果能够及时收回企业的资金周转是非常有帮助的。从上文分析得出，招商地产、保利地产、万科集团的应收账款周转率都很低，如果房地产公司逾期未收的应收账款或者呆滞账款过多，资金周转就容易出现问题。所以房地产企业应该加强对应收账款的管理，采取有效措施及时收回应收账款，例如，采取合理的优惠措施来刺激消费者早日归还房款;对合作者的信用进行评级，降低坏账率等。

3.3充分利用长期负债的杠杆效应

我们知道，企业如果在考量自身能力的情况下合理利用负债就能够通过财务杠杆的作用获得额外的收益。如果企业的投资收益大于负债利率，企业的负债收益就能够转化为权益资本，所以企业要合理利用财务杠杆。本文分析了“招保万金”的流动负债与长期负债的比例结构，发现四家企业的流动负债比重都很大，其中“预收账款”占了很大比例，原因是企业将通过预售楼盘的获得的定金划入“预收账款”科目，使流动负债的比例也相应提升。但是除了“预收账款”，房地产企业的“应付账款”与“其他应付款”项目也占了很大比例。事实上，负债杠杆的作用大小并不是由长期债务或者短期债务决定的，长期负债的资金成本比短期负债的资金成本高，但是这部分高出来的资金成本可以用抵税的方式来弥补。还有由于房地产行业很容易受到政治、经济、市场等各方面的影响，一旦出现外部环境不利于企业发展的变化，那企业就很可能陷入严重的财务危机中，而长期负债偿还日期确定，比较安全。所以，在权衡了偿还风险、资金成本和收益的情况下，笔者认为房企应该考虑长期负债这一有利资金来源。

3.4加快企业流动资金周转速度

①加强在中小型住房的设计开发力度。近几年来，政府部门完善和落实了一系列住房保障政策，国土资源部要求各地应先安排经济适用房、廉租住房和中低价位、中小型商品房建设用地。可见，在未来的房地产行业中，中小型住房将占有比较大的比重，那么房地产企业应该配合国家政策需要以及考虑房产行业实际需求，结合自身情况考虑加强中小套型商品房的开发，增加销售量。由于中小型商品房需求量大，资金需求量小，生产周期短，企业可以较快的回笼资金，在提高流动资金的周转速度的同时也提高了资金使用效率;②随着房地产行业的不断发展，房地产企业如果拥有自己的专业特色和专业能力将在竞争中获得优势。在房地产市场中，房地产企业可以专注于自己所擅长的领域，利用自身的优势给自己找个准确的定位，这样有利于提高资金的周转速度，同时也可以增加企业的经济效益。

参考文献:

［1］曹玉珊.“全渠道”视角下的营运资金管理新论［J］．会计之友，2015(21):2－7.

［2］帅剑.关于中小企业营运资金管理相关问题的探讨［J］．中国乡镇企业会计，2015(2):53－54.

作者：应里孟 周海燕 单位：温州大学城市学院