房地产开发企业会计核算与税务处理
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摘要：在我国的市场经济中房地产业占据着主要的地位，为我国经济的发展做出了重大的贡献，在这个比较特殊的行业中，其会计核算和税务的处理方法也存在着特殊性；本文将对房地产成本税收中土地增值税的不同核算方法作为研究的切入点，分析核算方式不同对税种的影响，笔者也将就当下房地产开发的现状给出适当的建议。
一、房地产开发企业的财务核算
房地产业的兴起也标志着一个新的会计的形成，虽然房地产业会计不如工业会计或者商业会计那么成熟，但是其主干与核心内容是基本一样的，存货的成本核算以及企业收入核算便是房地产企业财务核算与其他会计的最大不同之处。房地产业的存货核算科目并不如其他会计一般相对固定，其核算内容也主要是工程成本（费用）的核算。作者根据税法中的相关成本扣除的要求也为方便税务的清算设置了成本科目，其具体为：
（1）为获得土地使用权而付出的金额，包括纳税人为获得土地使用权所要支付的土地价格款项还要按照国家统一规定所要缴纳的所有费用。
（2）开发土地的成本、费用；指的是纳税人在获得土地使用权的土地上所耗费的人力、物力和财力构成的成本和产生费用，其中包括前期筹备费用，土地在征用以及拆迁时候的补偿费，基础设施的费用，建筑安装工程费。
（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格：新建房及配套设施的成本以及费用是指在房地产项目开发过程中产生的所有费用包括：销售、管理和财务。旧房及建筑物的评估价格指的是由政府批准设立的房地产评估机构评定转让已使用的房屋及建筑物时的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格，其评估结果必须由当地的税务机关确认。
（4）与转让房地产有关的税金指的是在房地产转让的过程中缴纳的各个税种，如：营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产而缴纳的教育费附加，也可以视作扣除的税金。
（5）财政部门规定扣除的项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
（6）开发过程中间接发生的费用
二、房地产业的税收与核算对税收所产生的影响
（一）土地增值税、企业所得税及营业税
（1）土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
（2）企业所得税
企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。就房地产企业而言，主要是集中在土地的销售或者在土地上的建筑物所得收益，其计算应税所得额时预售的收入可以用作一些费用的扣除依据，如项目宣传费、招待费等，而房地产的税务的特殊性也在此体现。
（3）营业税
营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。房地产企业中的营业税是指在收取预售账款时，将预售收入计算按月缴纳，结转收入时不再缴纳。
（二）税收相关的核算方式
在房地产企业的成本控制是房地产项目管理的核心内容，项目开发成本的控制贯穿于项目管理的整个过程。成本对房地产的发展具有较大的影响，而影响成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（费用）在房地产企业的成本税收中占据着较为重要的地位，不过在当下对于房地产企业的部分预售款项转结入营业收入的时候，其对应的相应成本的归集和扣除方法里税收核算没有统一规定的方法，但一般常用的方法有以下几种：
1、估计推算法
就根据房地产企业以往核算的成本的数据以及其他信息等一系列的综合因素，套用一些销售价的比例，用不完全科学的估算得出相关的销售成本的手段。
2、计划成本法
就是按照预算的成本和开发的总面积比值来确定已出售的面积成本，又或者是根据预算的总成本以及计划收入的比值来规定已经取得的销售收入，等项目完成后再进行成本的差异调整的方法。
3、单位成本法
单位成本法即除去不能用作售卖的公共面积后可用作售卖以及出租之用的面积作为成本的核算对象，单位成本按照开发项目的建造本金在商品房面积中来进行分配，在确定销售获利之时按照确定的商品房面积来转结产品的成本的一种手段。
4、分类系数法
分类系数法就是按照房地产的开发工程来归集开发中的各种费用，按照价值的系数来进行分配各类不同的价值开发的产品成本的方式。具体的计算方法即在依照开发产品项目的归集生产费用的基础上，按照不同的价值开发的产品之间的价值系数的计算成本分配率且按照这个计算出各种不一样的价值开发的产品单位开发的成本运算方法。
（三）核算对税收的影响
现在对于商品房的开发成本的相关核算一般分楼盘或分期来进行，但从严格的意义上来说，无论采取哪一种核算成本的方式，其中至少有一点是不会改变的，那便是必须按照相关的规章制度来把房地产开发过程中的成本开销集中到楼盘的成本里，然后再进行下一步的核算步骤，等到开发的项目完成后，各种支出集中完成后便可转到相关科目，一般步骤是开发产品的科目，然后按照一些方法来算出各个成本的具体对象，这样便组成了开发的成本。最后也就是说原则上不管采取什么样的方法，最后也要按照这个工程所发生的费用（成本）来作为税收上扣除的根据对整个项目进行税收清算。不过在实际中，因选择成本的核算方法不一样，难免会影响带开发产品成本转结的准确性，也会影响到存货成本的准确性和销售的每一个阶段的效益反应，更甚者会影响到征缴所得税的准确性。
三、选择核算方式的建议
对于房地产企业的核算方法的特殊性，笔者建议有：对于大型企业选用分类系数法；中型企业可选用收入百分比法；其他的可以用单位成本法或者计划成本法，不做强烈推荐。
四、总结
房地产这个特殊的行业有比较多的核算方法，其中主要以营业税、所得税和土地增值税几个税种为主，但选择的核算方法不同产生的影响也不同，本文以房地产的成本税收为起点，描述了核算方法对税种的影响，希望能为我国房地产业提供良好的帮助。
参考文献：
[1]陈宗强，房地产企业会计核算和税务处理研究[J]，《中国经贸》，2012(18):231-232.
[2]葛育春，浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J]，《中国总会计师》，2013(9):68-69.
作者：兰晓 单位：重庆市迪马实业股份有限公司
