房地产设计研发与管理浅谈

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摘要:对房地产设计环节的研发和管理工作进行梳理，从开发项目设计管理的一般流程、研发思路、设计亮点、突破重点等方面进行了展开，并总结了设计环节的注意事项，为广大从事房地产设计研发和管理的工作者提供参考。

关键词:房地产设计研发设计管理

设计研发与管理从初期土地获取到施工中技术配合，再到成品竣工，贯穿于房地产开发过程的始终。项目的定位、选材、结构形式、立面风格及色调、园林布局等都是在此阶段全部确定，因此设计研发与管理环节是房地产开发至关重要的阶段之一。

1一般流程

设计工作的环节通常是:规划审批→单体报建审批→人防审批→消防审批→施工图审查→节能绿建审查→幕墙深化图→智能化深化图→锌钢栏杆百叶深化图→防水做法梳理→污水处理设施的规划设计→信报箱图纸→燃气图纸→防火门图纸等，有些步骤根据实际情况是可以在同一时间完成或经过多次报批才能完成。

2研发思路

(1)设计工作并行或前置。将原本需要逐步开展的设计(如室内设计、园林设计等)与建筑设计一同开展，大大减少设计所需的时间成本;(2)设计界限交界处的重点检查。由于涉及设计前置或并行，以及不同设计单位之间的配合，设计界限的交界处、重叠处重点检查，梳理有冲突、不一致之处，减少后期误差;(3)报建审批先行。由于报建审批等工作的时间主要是由相关审批单位主导，为了尽可能缩短项目前期时间，我们的设计工作最初都以满足报建为重点，完成报建所需图纸后再进行下一步的设计工作;(4)项目配合工作。综合协调设计公司、深化公司、施工单位，协助项目部完成工程任务。在出现施工问题时，积极寻求解决办法，推进工程进度;在有图纸不够清晰时，立刻联系设计单位答疑、完善图纸。

3突出设计亮点

(1)通过整合借力，完善设计。整合深化单位、供应商的设计部门、公司项目部等的资源和经验，推进完善设计工作，尤其是节点大样做法等方面，并将工作成果存档，便于下一个项目参考;(2)阳台改小房的设计方案可以尝试通过单体报建，为购房客争取了面积优惠。在营销工作中获得溢价，是同板块同期楼盘中独有的优势;(3)地下室停车库的效率提升，将个体面积缩小到在行业领先水平。减少地下室的面积和开挖范围，节约成本;(4)地下室标高设计中，可采取半地下室模式，即地下室负一层顶板高于原场地标高，从而节约了土方开挖，节省工期和成本;(5)努力做到绿建达到一星要求，满足国家及地方对环境保护的要求，履行单位对环境保护应有的责任;(6)落实住宅标准化，提升设计整体稳定性和成本施工的可预估率。也为今后的住宅项目提供了引导，便于更快速的开展项目工作。

4重点突破

(1)项目配合工作的效率需要增强。首先是要增强经验，将已有的经验做总结，以便在今后的工作中出现同类问题，可以快速反应。再次就是需要增强各专业的能力，如果暂时无法通过岗位补充，那就需要通过自身努力学习来加强;(2)报建的时效要尽可能从设计源头上提供帮助。尤其体现在新项目的产品设计定位上，要尽可能根据单位的特质，制定出最高效的报建方案，而从得出相应的设计定位。只有这样，才能将最大的报建成本、时间成本控制住;(3)参与公共建筑的相关工作，缓解部门人手不足的局面，推进开展相关工作;(4)实践并完善住宅标准化成果，可以在新的住宅项目中应用，并跟进完善。通过标准化成果，既可以快速推进住宅项目的进度，也可以有效的控制产品质量。

5设计注意点

(1)施工配合无法面面俱到，时效性及小毛病时有发生。需要通过增加实战经验、补足岗位空缺，借助设计标准化，从而弥补不足;(2)报建时间持续较久，图纸的报建风险控制不足。需要通过长期的沟通、精准的产品定位、更高效的部门配合、设计标准化、更丰富的报建经验，合力提升报建时效;(3)公司流程的相关工作无法达到理想的完善状态，各阶段各部门之间需要更加的磨合。

6结束语

房地产设计研发与管理环节决定了一个项目的成败，如何把有限的资源发挥到最大效率，控制好设计过程，是项目成功的关键，在设计环节中必须抓住重点和主要矛盾，更好的服务整个项目。

参考文献

［1］张鹏．改进价值工程在房地产设计阶段造价控制中的应用［D］．湖北:武汉科技大学，2013．

［2］胡震．浅谈房地产开发设计阶段成本管理［J］．华东交通大学学报，2007，24(3):27－32．

［3］陈林杰．房地产开发与经营实务［M］．机械工业出版社，2010．

［4］覃晓艳，王玉红，何耀菊，等．目标成本管理在房地产开发企业中的应用［J］．长春大学学报，2005(03):4－6．

作者：丁明浩 李简朝 罗吕柳 单位：中铁房地产集团广州有限公司