房地产企业资金成本研究
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［摘要］通过分析房地产业的筹融资渠道和方式，选择最优方式，实现最佳的资金结构，并从中发现问题，实现资金成本控制，解决资金成本现存问题，为企业长远发展提出可行方案，以便达到降低财务风险，实现可持续、稳定地发展的目标。
近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速拥现出来，急速增长。随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出，房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。
1房地产企业资金成本影响因素
房地产企业的资金成本除了受总体经济环境、证券市场条件、企业内部的经营和融资状况及项目融资规模等因素的影响外，还有房地产资金管理因素的影响。房地产企业的资金管理是一项系统工程，它涉及企业管理的方方面。企业的战略是生存和发展，资金管理会影响企业总体的生存和发展。资金管理上去了，成本降低了，就赢得了企业效益。因此搞好房地产企业的资金管理，是施工企业提高企业经济效益，促进企业发展的关键所在，如此才能使企业效益实现又好又快地发展。目前房地产企业在资金管理存在的问题主要有以下几个方面：
（1）资金预算管理制度不完善。
由于一些房地产企业的领导对资金的预算管理认识不到位，对企业资金的管理不够重视，没有建立完善或根本没有建立企业的资金预算管理制度，缺少对企业在项目投资、经营等各个环节中资金管理的控制，导致项目各个环节中成本及各项财务费用超支。
（2）资金结算管理模式落后。
房地产企业的特点是项目成本高、分散周期长、投资额度大，一个房地产企业通常会在不同的地点，不同区域或者不同省内外都存在项目，这些项目组或者队伍通常又会设立单独的银行账户，导致企业的资金分散，上级单位很难掌握或了解资金的使用情况。由于这种落后的资金结算管理模式的存在，使得房地产企业存在严重的账外循环资金。
（3）资金管理意识淡薄。
众所周知，大多数房地产企业都采用项目承包责任制度，项目的一系列责任分散给了项目承包责任人，由于企业的管理人员资金管理意识淡薄，造成这些项目承包责任人只重视工程的质量控制，缺少对资金方面的控制。另外，这些项目承包责任人既有财务权，又有采购权，这种管理结构存在很大的弊断，既不能很好的控制成本，又不能真实的反应资金的使用情况。由于企业领导对资金管理的不重视，造成企业在进行工程项目的考核时只注重项目的质量和安全等，忽略了项目中资金的使用情况，缺乏完善的项目资金管理考核制度，由于这种制度的不完善，很容易出现项目资金被挪用的现象，增加了企业在建项目的风险。
（4）资金管理不善。
企业在预算前期没有做好充分的可行性分析，没有预期项目的投资风险，盲目开发，加大了不必要的公关费用，造成资金浪费；施工期间由于缺乏责任心造成工程质量不过关，使得工期延长，加大了工程成本的占有量；另外，由于预售前期的销售策划不完善，售后服务欠佳等等行为，都直接影响企业投入的资金不能按时回收，造成企业资金的短缺。尽管大部分房地产企业都可能制订了资金预算管理制度，但是制度形同虚设，企业并不能按计划执行，造成预算与实际脱节，影响企业资金的正常周转和有效利用。（5）缺乏资金使用监督激励机制。大多数房地产企业对资金预算执行情况不重视，不能定期对资金使用情况进行检查，通常表现为对资金的使用情况没有进行全面深入的了解，特别是应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目都不能进行逐笔跟踪管理，不能将项目承包责任人绩效同应收款项的回收速度和回收金额挂钩，也没有制定相应的奖罚激励制度，缺乏对项目的事前预防和事中控制。（6）房地产企业融资渠道狭窄。在现有的经济体制条件下，我国的房地产行业的融资主要来源于银行贷款，加大了企业的资产负债率，银行在一定程度上承担了企业的风险，这种融资方式是我国房地产业融资存在的“瓶颈”。
2房地产业资金短缺的原因
（1）政策性原因造成企业融资更加困难。
国家实施宏观调控措施后，各商业信贷政策从紧，一些企业原贷款计划受挫或贷款额度减少，如有的企业有房产、土地作抵押，但因承办银行受信贷规模的限制或没有贷款指标等而不能落实银行贷款。
（2）固定资产投资建设进度较快，企业需要大量的生产流动资金，但一些部门拖欠工程款特别严重，直接影响企业的正常运营。
（3）原材料价格上涨，使企业资金需求量上升。同时，由于资金紧缺，企业之间的资金链延长，形成新的三角债，降低了企业的资金利用效率。
（4）生产经营规模扩大，流动资金需求量增加。
3房地产现行融资方式的不足
（1）现行融资渠道较为单一，主要以银行信贷为主。
目前房地产业资金来源当中，上市融资、债券融资、利用外资等均受现行金融政策极大约束。资金来源过度集中于银行信贷，会导致融资风险高度集中，银行风险增大。
（2）融资渠道受国家调控政策影响较大，缺乏灵活性。
在房地产企业融资渠道当中，银行信贷、上市融资、债券融资以及房地产信托融资和利用外资一直是开发商获得资金的渠道。在国家宏观调控政策密集出台的情况下，这些融资渠道不是那么畅通。政府为了防止房价的过快上涨，出台了一系列规范房地产市场的政策。例如，2010年出台的“新国十一条”和“国十条”，使银行信贷收紧，房地产市场交易量明显下降，严重影响了房地产企业资金的快速回笼，增加了资金成本。
4房地产企业资金管理存在问题的对策
（1）完善资金预算管理制度。
加强企业领导对资金预算管理的重视，完善房地产企业的资金预算管理制度，成立企业资金预算管理小组，明确责、权、利，依据制度制定项目资金预算计划。使项目负责人全面了解项目资金预算计划，并给予一定的权限，鼓励其对预算的执行力度，在预算执行过程中，资金预算管理小组要及时全面的对项目的各环节进行追踪与检查，全面了解预算的执行情况，分析预算与实际的差异，对存在的问题提出改进措施与建议，定期向预算管理部门报告，以利于预算管理部门掌握整个预算的执行进度情况。因为预算的不合理或者是不确定因素造成的预算失误，企业可以分析原因，适当修正，并纳入预算外支出，以确保经营目标和预算目标的实现。
（2）加强内部资金集中管理。
基于房地产企业项目成本高、分散周期长、投资额度大，工程项目分散等特点，企业应积极寻找资金集中的管理办法，避免这些现象引起的财务风险。首先，企业应当建立和完善内部资金集中管理制度，设立专门的资金结算中心，给予合理的权限和责任，将企业内部资金都由资金结算中心进行集中、统一调配和监督使用，使其对多头开户和资金账外循环现象进行严格控制。但在施工企业设立结算中心实际实施过程中，也应在内部合理划分权责，加强管控手段。
（3）加强全员资金管理意识。
首先，房地产企业各级领导必须切实认识到资金管理对企业生存发展的重要性，将资金管理提升到企业战略的重要位置上。要从支出上加强控制。其次，要强化全员参与的成本管理意识、全员全方位的成本控制，合理规避资金使用的财务风险。企业应利用现代化的网络平台，实施资金在线监控。通过在线监控各项目的资金流动情况，企业可以及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，减少或避免项目在资金使用上的风险，使各项目在资金的投向和使用上更加趋近于企业的整体利益。
（4）强化内部资金管理。
企业在预算前期应当作好充分的项目可行性分析，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。加强应收账款的管理，设立应收账款台账，记录每笔的回款情况，财务部门和销售部门要定期沟通，及时做好催款工作，保证资金的回收，减少资金的积压。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。
（5）加强监督。
企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收款、预付账款、其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，将项目负责人及业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回笼金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。
（6）拓宽企业的融资渠道。
房地产企业应拓宽企业的融资渠道，除在银行贷款外，如果企业的自身条件允许可考虑上市或发行债券。对大型的房地产企业可建立房地产投资信托，其特点是证券化。从长远来看，房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金，拓宽了企业融资渠道，这是我国房地产企业发展融资模式的必然趋势。对一般的房地产企业可采用强强联手，共同开发或联合集资等方式，减轻企业的融资压力。
主要参考文献
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作者：牛云 单位：许昌跃达房地产开发有限公司
