房地产开发管理特点及要点分析

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摘要:房地产开发管理作为房地产企业中一种系统性的管理方式，必须在特定的时间范围内，通过对领导、控制、计划、组织等相关手段的综合应用，形成临时性组织并保障预计目标的实现。开发管理对于房地产项目质量水平的重要性是非常突出的。本文即分析房地产开发管理的主要价值，对房地产开发管理工作的特点进行分析，进而在阶段划分基础之上对房地产开发管理的主要要点进行研究，望能够引起相关人员的关注与重视。

关键词:房地产开发管理特点策略

房地产企业作为我国国民经济体系中的支柱与基础，其所开发房屋工程项目的质量优劣将直接关系到消费者的切身利益，乃至对社会主义经济发展也有非常重要的影响。房地产开发企业经营管理者必须以长远性的战略目标为出发点，探讨技术管理领域中的各种措施与策略。通过有效的开发管理工作，能够最大限度的保障房地产项目管理实践达到预期目标，从而促进项目综合实力的提高。本文即重点针对房地产开发管理的特点以及相关要点进行分析。

1房地产开发管理价值分析

随着社会经济发展水平的不断提高与完善，房地产产业在国民经济发展体系中所取得的成就是非常可观的。同时在经济全球化趋势不断加深的背景下，房地产企业所处的竞争环境更加的激烈。无论是对于任何行业而言，项目管理工作的开展都可以说发挥着统领性的作用。无论是对于企业或工程项目而言，只有确保管理工作的开展质量，才能够使企业或工程项目内部各个环节、各个阶段的工作局面更加有序与良好，从而形成一个稳定的工作状态。对于房地产项目而言，开发管理工作会在不同程度上受到质量因素、施工因素、进度因素、成本因素的影响，且对房地产开发企业的自身发展也有重大影响。通过实施系统全面的开发管理工作，能够最大限度的确保施工作业顺利开展，提高房地产开发企业的综合竞争实力。总的来说，为提高房地产企业的整体质量水平，达到预计目标，企业必须以科学有效的方法对房地产项目实施管理，从而为企业经济效益的提升“添砖加瓦”。

2房地产开发管理特点分析

从整体角度上来看，针对房地产项目开发管理工作的开展具有寿命周期、复杂系统、以及明确阶段这三个方面的特点，具体分析如下:

(1)房地产开发管理具有寿命周期特点。

房地产项目管理的核心内涵是对一次性的房地产工作展开全方位的规划与控制，确保房地产项目能够在预计期限内达到预期目标，实现预计功能。一旦房地产工程的目标达成与实现，那么对于房地产项目而言，其自身的存在价值就会消除，从而解体。从这一角度上来说，房地产项目开发管理工作的寿命周期性特点是可以预知与客观存在的。

(2)房地产开发管理具有复杂系统性特点。

房地产项目开发管理过程中涉及到多个构成部门，开发管理工作的开展需要覆盖大量学科与组织，应用综合性知识解决在开发管理实践中出现的一系列问题。对于房地产项目而言，开发管理工作的实践缺乏可借鉴的经验，执行过程中内外部环境存在大量的不确定因素，这决定了房地产项目的开发管理是一项非常复杂的工作。同时，在展开开发管理实践时，需要将不同组织、不同经历的工作人员合理组织在一个临时性的开发管理组织内，通过相互协调与沟通的方式，以项目成本、技术、进度等限制性条件为基础，最大限度的满足房地产项目开发目标的实现。从上述分析可知，在这些复杂多变的因素影响下，房地产项目开发管理体现出了复杂性与系统性的特点，且将直接影响房地产项目的开发管理质量水平。

(3)房地产开发管理具有阶段性特点。

房地产项目的开发管理实践有非常明确的阶段性特点，开发管理实践中的各个阶段可以依据任务类型作出明确的划分(也可以根据关键决策进行划分)，根据所处阶段的不同，房地产项目开发管理的基本定义以及主要工作内容也有不同的表现。一般来说，在房地产项目中，开发管理应当结合阶段性特点展开实践，及时突出需要完成的多种任务，制定合理的开发目标，并指导对管理措施的实施与执行。

3房地产开发管理阶段性要点

根据房地产项目的开发过程，可以将开发管理工作的关注重点换分为包括开发建议书、可行性研究、设计、建设实施、以及竣工验收在内的五个阶段。以下即而在阶段划分基础之上对房地产开发管理的主要要点进行研究。

(1)房地产项目开发建议书阶段开发管理要点:

建议书开发阶段的管理任务是评估建设项目是否契合国家长远规划以及基本要求，深入研究项目建设在人力、物力、财力等方面的投入，管理人员应当尽可能的深入研究项目地点、资源、方案、建设周期、以及建设规模等内容，展开详尽的调查研究，方可为下一环节开发工作的开展提供保障。

(2)房地产项目可行性研究阶段开发管理要点:

在可行性研究阶段中多以房地产开发企业为委托单位，通过审定的有关工程设计、工程咨询的单位对房地产项目开发的可行性进行研究。在本阶段中应当深入技术、经济层面的分析，对拟建设项目的可行性以及多种拟建设方案的性能进行综合对比，进而提出科学且客观的评价意见。该意见经咨询单位与房地产开发企业双方确认可行性后撰写具体报告。报告经批准后需直接作为投资项目确定以及设计文件编制的依据。本阶段具有非常特殊科学属性，是开发管理中必须引起重视的课题之一，绝对不可跳过或疏略该阶段，盲目决定房地产项目的启动与否。

(3)房地产项目设计阶段开发管理要点:

本阶段开发工作的重点是从技术层面、经济层面等针对拟建设项目的实施工作进行周密且严谨的安排，对决策内容进行具象化处理，并以此作为施工建设组织的依据。本阶段中开发管理应当以具体工艺条件为前提开展，必须结合具体项目建设情况以及企业的能力水平，杜绝出现因设计失误而导致施工成本增加的问题。

(4)房地产项目建设实施阶段开发管理要点:

本环节中是极易出现质量问题阶段。结合现行国家工程项目建设规范与要求来看，房地产建设实施阶段应当杜绝垫资、让利等问题的出现，积极通过工程招标的方式公开选择中标单位。同时，还应当避免在公开招标下潜藏的私自议标问题，更应严禁缺乏施工设计图的私自议标问题，避免因资金不足导致施工单位在项目建设实施中出现偷工减料或使用低等材料的问题。

(5)房地产项目竣工验收阶段开发管理要点:

在本阶段中开发工作的基本任务是全面考核建设工作的执行与实施情况，检查工程项目建设工作的开展是否能够与房地产方设计要求相符合，同时也是检验工程质量最终环节。在该阶段中，开发管理应当以对竣工验收章程以及顺序的制定为前提，加强对隐性工程的验收，为工程结算提供依据，确保房地产项目能够按期验收办理。

4结束语

房地产开发企业在当前市场竞争日益激烈的背景下最为关注的课题在于如何优化资源配置，促进产业健康长效发展，并保障自身经济效益的实现。为达到以上目标，房地产开发企业必须基于对市场发展动态的准确把握与预测，引入现代化的开发管理工作手段对项目进行实践管理，以完善开发管理工作质量与水平，确保项目达到预期目标。本文以上分析中论述了房地产开发管理的价值、特点、以及阶段性工作要点，望能够为房地产开发管理实践工作的开展提供意见与建议，以确保房地产项目达到预期目标。

参考文献

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作者：骆宏达 单位：建发房地产集团有限公司