房地产项目工程造价与财务协同管理

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摘要:在房地产项目的经济管理过程中，工程造价和财务管理部门往往隶属于不同的领导层级，担当的责任也不尽相同，行政管理上的隔裂容易导致工程经济管理的漏洞和缺失，基于现实中所存在的问题，本文就工程造价与财务协同管理的问题进行论述，提出可行的协同管理方法，对协同管理过程中容易出现的问题提出了建议。

关键词:房地产项目工程造价财务协同管理

房地产业尽管在我国的国民经济当中所占比例不算最重要的，但与人民的安居乐业息息相关。经过新世纪后十余年的发展，房地产业也逐渐由“过热”趋向于“稳重”，在全国普遍出现的“去库存”的压力下，房地产行业将走向一轮残酷的“洗牌”，在这种情况下，对开发项目的管理就显的更为重要了。过去，我们很少研究房地产项目的管理问题，而是把它割裂成为几个专业版块去研究，比如，我们研究造价管理，主要以工程施工阶段为对象;我们研究财务管理，则主要以企业财务制度管理为对象，管理对象的不同导致分工的不同，往往造价管理由造价副总主管，财务管理由总会计师主管，两个平行的部门很少有交集，看似“井水不犯河水”。但是，这种很少有交集的管理体系看似专业化水平很高，实际上正是房地产项目经济管理的薄弱环节。

1当前房地产项目工程造价和财务管理不协同的主要表现

在房地产项目管理过程中，我们容易信任一句话:专业的人办专业的事。这句话本身是没有错，但问题是每件事都不是孤立存在的，而如果我们的专业人员因为专业的问题而把事情看的过于孤立，就会导致一些管理上的割裂，我们把这种管理上的“割裂“叫做“不协同”，研究表明，“不协同”在工程造价和财务管理两方面比较突出，主要表现如下:

(1)项目建设开发管理的不协同。

在项目建设开发管理的不协同主要体现在关注度的不一致。造价人员关注建安工程费如何降低、关注如何工程款支付更利于建设方等;而财务人员则关注如何降低融资成本、关注如何降低资金占用等等。上述关注度体现了造价与财务的管控矛盾。我们发现，当造价管理手段强时，建设单位通过招投标或合同谈判等手段降低建安工程造价，由此导致施工方进度结算处于弱势，施工方为了保护自己的利益，必须开出合适的对价条件以保护自己的利益，比如采取提高支付节点的付款比例、采购更便宜的施工材料或劳务等手段来保证收益。同理，当财务管理手段强时，施工融资成本会降低，资金支付通常会滞后以保证资金占用更有利于建设方，这时，施工方从自己的利益出发，肯定会提高建安造价以弥补自己在资金滞后方面的损失。上述两种情况都体现了造价管理和财务管理的不协同，无论是哪种情况，都会造成建设单位的管理“吃力”。

(2)项目风险管理的不协同。

通常，房地产项目的风险包括:自然风险、社会风险、经济和市场风险、管理技术风险等。工程造价管理普遍关注管理技术风险，而财务管理普遍关注经济和市场风险。实际来看，我们更需要在房地产项目中普遍地关注所有风险，比如，我们在投资一个房地产项目时，对自然地质条件不了解的话会增加地基处理费用;对国家房地产政策判断失误会导致销售回款困难需要;对地区微观经济状况估计不足时又会导致自身的融资困难;对新技术新材料盲目应用又容易导致业主认可度降低或业主运营费用增加，所以，风险管控不是一个片面的问题，比如，一个我们拟开发一个包含地下车库的住宅楼小区，从造价管理方面来看，“先地库后住宅”的开发程序利于材料垂直运输和周转，容易降低造价，而财务人员则认为应该“先住宅后地库”，这样可以实现住宅的提前预售，利于资金的提前回笼，节约利息支出。

(3)项目组织分工管理的不协同。

这是房地产企业的共性问题，调查表明，在房地产企业中，财务管理往往更得到重视，企业普遍设置“财务总监”一职，而造价管理通常只在中层设置造价管理的相关部门，一些的房地产企业不设置造价方面的高管，甚至有个别房地产企业只在项目部下设置预算员，没有专门的造价管理部门。上述企业项目的组织分工表明，客观认识上，造价管理和财务管理在房地产企业还存在地位和管理权限的不对等，也就更难实现协同管理。

2采取措施，解决问题，推动工程造价与财务的协同管理

由上看来，目前房地产企业在项目开发中工程造价与财务的管理不协同问题是比较突出的。在这种情况下，我们应该针对问题，采取一些行之有效的措施，解决问题，提高二者的协同管理水平，主要措施如下:

(1)健全管理机构，设置协同管理机制。

从房地产企业的机构设置入手，建立造价与财务管理的沟通机，高管层统一管理，定期交流，实现工程造价与财务的协同管理。例如，在总经理之下设置总经济师和总会计师，总经济师负责造价管理工作，总会计师负责财务管理工作，总经理负责召集两总师定期召开协同会议，进行协同管控;也可以制定符合公司项目管理实际情况的管理制度来促进协同管控，比如:以造价部门和财务部门为主联合进行项目的测算或投资估算的编制工作，从源头上加强双方的协同管理;造价部门和财务部门联合进行融资方案的评审;造价部门和财务部门联合进行招标方案(尤其是合同支付条款)的评审等等。

(2)实行项目工程造价全过程管理

财务部门紧密参与实践证明，工程造价管理是一个全员、全过程的系统管理工作，房地产项目的造价管理尤其如此。房地产项目的工程造价管理涉及项目前期策划阶段、项目规划设计阶段、项目招投标施工阶段、项目竣工验收及运营阶段等全过程，只有这些阶段造价都控制的好，才能实现节约投资的目的。在上述全过程的管控过程中，造价部门不是唯一的管控部门，其他相关部门都是管控参与者，其中，财务部门更需要全程紧密参与。例如，项目前期策划阶段房地产企业可以考虑一些新的融资方式，其中一些方式直接与施工总承包单位进行谈判，包括BT、信托、合作经营等，多元化的融资方式需要造价人员和财务人员共同参与比选，才能得到比较真实的结论，这样企业根据方案比选结果选取适合的融资方式;再例如，某项目设计有直饮水系统，在项目施工招投标阶段，造价人员提出特许经营的招标方案，就是该系统建设单位打包招标，中标单位负责直饮水系统的设计、施工和验收工作，建设单位不支付工程款，但系统建成后施工单位将获得该小区的20年直饮水销售特许，这种方式对建设单位适合与否就需要财务部门根据造价预算情况结合20年的特许经营权进行综合分析，最终得到客观的结论。

(3)利用成熟的管理软件

系统进行协同管理。信息网络技术的迅速发展促进了人与人之间的沟通，也促进了企业管理水平。在房地产项目管理中，随着BIM技术的发展，相关的管理软件更加成熟和完善，基于BIM技术的造价管理软件和项目管理软件逐渐应用于项目管理中，这些软件不但提供专业的造价和资料管理功能，还能够通过接口软件与专业的财务管理软件相结合，共同进行项目的投融资、支付和税收测算管理，这就大大加强了造价与财务人员的协同管理。

3结束语

在房地产项目中，工程造价部门和财务部门就像两只手一样，共同控制着项目的“钱袋子”，担负着项目“增收节支”的重任，通过研究，在房地产项目中，只有进行工程造价和财务的协同管理，才能有效控制项目投资。综上所述，在项目管理中，工程造价和财务管理之间的关系是互相制约、互相联系和互相促进的，作为房地产企业的管理者，我们应该深刻认识到这种关系的重要性，在项目开发管理过程中，我们一定要造价和财务两手抓，两手都要硬，这样才能保证项目投资的有效控制，才能保证房地产企业的获利和健康发展.

作者：张东 单位：山西万景源房地产开发有限责任公司