房地产企业发展路径（5篇）

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第一篇：房地产开发企业战略采购管理探究

摘要：随着社会经济的发展，房地产行业的市场变化和行业之间的竞争也在逐渐加剧。房地产开发企业为站稳市场、实现可持续发展，必须告别粗放式发展的时代，更加专注企业的经营理念，不断提升自己的核心竞争力。战略采购适应了企业的采购管理，作为一个新兴有效的手段成为企业不断获得核心竞争力、降低生产成本的重要工具。

关键词：房地产；战略开发；管理方法

采购管理作为房地产开发企业经营管理的重要组成部分，是建设工程项目的基础。战略采购不同于其他采购方法，采用的是订单式的采购模式，即房地产企业在确定好战略伙伴关系之后，根据物资设备生产厂家提供的所需产品目录报价清单，双方就采购内容以及优惠比率达成一致，签订相关的战略采购协议。

一、房地产开发企业采购现状

随着经济的发展，人民生活条件的改善，对住房的质量要求也随之提高，全装修房日渐普及，并逐渐被市场所接受。而对于房地产开发企业来说，建筑材料的成本往往占整体建筑的一半以上，为降低生产成本、提高房屋品质，房地产企业对于建材采购的控制和管理越来越重视。由于房地产业在国内兴起的时间不长，大部分的经营管理模式还处在发展阶段。传统招标采购模式通常只局限于眼前的供货商和一次性合作，对潜在的合作机会并不重视，缺乏长远的战略远见，很容易造成采购目标成本失控等问题的出现。同时，目前房地产开发企业在进行多个项目操作的时候，对各个项目采用分而治之的管理手段，根据不同项目的进度实施采购计划和不同项目设计需要拟定相应的合同。这种采购方式项目针对性强，但不同项目之间缺少沟通和缺乏对整体资源的整合，导致采购管理的效率低下。

二、房地产开发企业进行战略采购的必要性

1．有效推动房地产企业的发展。新形势下的战略采购是在整体资源相对有限的情况下，逐步实现对供应链上相关节点的供应商的有效管理。在相关项目的开发过程中，房地产开发企业可以通过与供应商建立的长期稳定的战略合作关系，实现将竞争性的专业技能和优秀的企业资源科学有效的整合，提高项目的成功率。通过建立与当地企业的战略合作关系，对减少企业之间的语言、文化和法律差异，有利于房地产企业对国际化项目的开展和实施，使企业向更高层次发展。实现房地产企业与供应商利益的最大化，在相互信任的基础上建立长期合作的关系是战略采购的重点。但由于房地产本身的特殊性，如：复杂的产品采购和施工环境等，使得房地产企业在选择供应商时，不应只考虑价格因素，对于技术创新、市场开发、产品设计等因素也要着重考虑。战略采购的实施，在降低了企业的总成本、与供应商建立长期合作关系时，满足了顾客的各方面需求，有效的推动了房地产企业的可持续发展。

2．对房地产企业的发展起着至关重要的作用。面对大市场环境下的房地产企业之间的竞争，提高企业的核心竞争力才是企业取胜的关键，而采购管理对于提升产品质量和控制生产成本具有重要的作用。第一，战略采购的实施对于企业提高自身管理水平有很大的帮助。通过战略采购可以使采购管理得以加强，实现采购工作的规范化，从而有助于企业经营管理水平的不断提升。第二，战略采购有助于提高企业的核心竞争力，迎合顾客的需求，快速占领和扩大市场，在控制成本的同时快速实现企业的自我发展。通过战略采购使企业进行有效地整合，借助供应商的力量，不断提高自己的核心竞争力，实现对企业资源的科学合理配置。

三、房地产开发企业的战略采购管理方法

1．进行必要的战略分析。为掌握整个谈判的主动权，掌控全局，进行采购谈判时一定要进行必要的战略分析。包括对于日常成本数据和信息的整理收集、过往项目的成本分析、建材的质量及价格，以及对宏观经济的预测等。

2．建立战略同盟。战略同盟的建立符合对核心能力要素进行有效组合的战略采购理念，房地产企业与战略合作伙伴建立的并非只是简单买卖关系，而是互相参股和控股的战略同盟伙伴关系，通过双方之间的共同努力，实现物流流程与生产要素之间的最优化，以此达到降低采购成本的目的。需要注意的是，供应商的管理和评估体系是否与房地产开发企业的战略相匹配。

3．将供应竞争机制合理引入到战略采购管理中。为帮助房地产开发企业对供应商的选择范围更大，因此，可以通过公开招标的方式，吸引更多的供应商前来招标。通过供应商之间的公平竞争较量，房地产开发企业可以竞争结果，更加科学公正的选择最符合自身利益最大化的供应商。

4．进行集中式管理采购。集中式的管理采购，因采购量大，便可以与相应的供应商进行议价，有助于降低单位采购成本，一定程度上降低采购工作的差异性，减少采购管理的工作量，相应的提高物流服务的标准化管理。

5．优化采购管理。第一，对物料采购数量与供应商数量进行合理优化，实现降低成本工作向管理方面的优化。第二，通过电子商务以及对经济批量的计算，合理安排采购的数量和次数，以此来降低采购成本。第三，对生产和采购的流程进行优化，减少不必要的操作环节。

6．建立标准化原则。进行战略化采购之前，要建立一套关于采购的标准化原则。运输管理、质量管理和生产管理以及产品设计等在一定的标准化原则下进行，有助于减低由于差异性而增加的后续成本。

四、结束

语本文针对房地产开发企业面前的现状，针对其目前存在的问题，指出战略采购对房地产企业管理的重要性，相应的提出了将战略采购应用到房地产开发企业的办法，有利于实现房地产开发企业与供应商之间的合作共赢。

参考文献：

［1］李国强．关于房地产开发企业战略采购管理研究［J］．商，2015，（17）：24．

［2］程文萍．房地产企业战略采购实施策略研究［D］．重庆大学，2014．

［3］董军钊．房地产开发企业的战略采购管理［J］．产业与科技论坛，2011，（01）：38＋54

作者：李春光 单位：黑龙江省兰西县委老干部局

第二篇：房地产企业促进设计和成本优化工作配合思路

【摘要】本文首先对当前房地产公司设计管理部及成本合约部的职责、优劣势及存在的矛盾进行分析；然后结合具体的项目实践，提出了设计管理部与成本合约部这两个部门协同合作优势互补，共同促进设计、成本优化的具体工作步骤，最后进行相关的案例分析。希望通过本文的探讨，能为从事相关工作的人员提供一定的指导和帮助。

【关键词】房地产公司；设计管理部门；成本合约部门；设计优化；成本优化

引言

随着我国房地产行业形势的发展和社会、市场环境的深刻变化，房地产行业已逐步从暴利时代转向微利时代。各房地产企业为了能够在这个行业中继续生存和发展，房地产项目管理模式也正从粗放管理向精益管理发生转变。在房价上涨趋缓甚至下跌、滞销，拿地地价、人工、材料等各种建造和经营管理成本却日益上升的市场环境下，如何有效的控制成本，如何在确保产品品质的前提下做好房屋建筑成本的有效控制是当前各房地产企业的重中之重。房地产公司的设计管理部和成本合约部是保证提供优质建筑产品、控制项目成本最关键的两个部门，而如何充分利用这两个部门各自的优势，做好协同、合作，更好地促进项目的设计、成本优化工作，是当前各房地产公司能否实现有效控制成本的关键所在。

1房地产公司设计管理部和成本合约部职责、优劣势及存在的矛盾分析

1.1设计管理部的主要职责

设计管理部（以下简称：设计部）负责房地产公司全面的设计管理工作，岗位组成包括总工程师、建筑师、结构设计师、资料员等，其工作的主要内容为：负责项目的设计组织、控制（含任务书、设计招标、设计合同等文件的编制）与设计推进协调工作；负责制定项目的建筑、结构、机电各专业配置的统一技术标准，参与材料设备的选样、选型，工程样板的定样，审查材料，设备的技术参数；负责各项目设计、审核及优化工作和各阶段设计效果的把控及各专业间的协调管理工作，办理项目的规划、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计及相关二次设计内外审核、审批的手续和协调工作；根据公司设计管理制度负责各项目设计变更的审核、审批工作，负责各项目重大设计变更的评估工作。

1.2成本合约部的主要职责

成本合约部（以下简称：成本部）负责房地产公司的招投标、预结算等成本管控工作，主要的工作内容为：负责组织项目各类工程及材料、设备采购类招标、评标工作、合同签订，负责组织编制工程量清单、标书及标底，分析投标报价的合理性，组织对投标单位与材料供应商的考察、甄选工作；负责项目成本管理，上报项目目标成本，进行项目动态成本控制及分析，负责检查设计变更和签证的核价情况；负责资金计划的编制，并对执行情况进行分析，负责工程类及材料、设备采购类合同进度款的支付审核，对各供方工程款的支付情况进行控制；负责办理工程结算并编制结算工作报告；负责收集地区造价成本资料、建材信息，建立供方信息库，配合进行新材料、新产品的调查、收集工作。

1.3设计部与成本部各自的优势及不足

设计部的优势在于对建筑、结构等相关规范及国家和地方的各项设计规定较熟悉，注重产品的设计效果，部门组成人员以设计类专业人才为主，是项目设计的主要主导者。其存在的不足主要是对材料价格、工艺做法、成本构成等相对薄弱，成本控制意识相对较弱，在设计管控过程中容易忽略成本因素。成本部的优势在于对材料、工艺做法、造价主要影响因素等相对较熟悉，是项目成本控制的主要负责部门，部门组成人员主要为造价控制及工程类专业人员为主，成本控制意识较强。其存在的不足也是明显的，主要体现在对相关设计规范较不熟悉，设计的前期介入比较有限，设计定型后再进行的成本优化工作效果不明显。

1.4设计部与成本部之间存在的矛盾

在房地产开发对成本控制的实际工作过程中，许多房地产公司因设计管理部与成本部之间的协调配合工作未处理好，存在着两个部门相互指责，激化矛盾而影响公司的成本控制及正常运营工作。经常出现的矛盾有：成本部总是“指责”设计部：设计出图进度跟不上招标进度要求；图纸质量差，自相矛盾、无构造节点、工程量计算总是卡壳并导致后期变更多；设计图纸总是不考虑成本问题，设计作为成本的龙头，主要的成本责任却落在成本部；反复更换图纸，反复算量，导致无法对咨询单位进行有效管理，并打乱了招标计划影响工程进度等。反过来，设计部也在“指责”成本部：老是催图，可是设计有那么容易吗，出图哪有那么快？我们都是按公司确定的设计要求进行设计出图，成本部却总是说设计的成本超标，又不告诉我是具体哪里的成本超标，设计优化无从做起；成本部设计前期都不怎么介入，出图后又老是说图纸有问题；成本部怎么提这么多问题。

2设计部与成本部相互合作促进设计、成本优化工作的步骤

如上所述，因部门职责分工的原因，设计部与成本部专业侧重点不同，两个部门必然存在着各自的优势及不足；又因为两个部门存在较紧密的前后工作搭接关系，并直接影响项目成本，存在一定的矛盾也是必然的。需要双方做出共同的努力，才有可能实现优势互补、化解矛盾。笔者通过项目实践，为较好的解决两个部门存在的矛盾，实现设计、成本优化工作，应做好如下几个步骤：

2.1抓好源头，加强对设计环节及招标环节的控制

为了使房地产公司获得较大利润，设计部与成本部应该充分协调配合，建立完善的成本控制准则和相关制度。针对成本控制应首先应根据项目定位，明确成本底线，逐渐形成标准的成本控制指标，按成本目标进行设计控制。

2.1.1设计阶段的工作配合

设计阶段的工作，应以设计部为主，成本部配合。设计部低碳经济应积极邀请成本部参与相关工作，设计部的主要经办人员应主动与成本部的相关同事进行沟通、请教。（1）设计前期，下达设计任务书阶段，设计部应与成本部商讨确定相关的限额设计指标、设计进度目标等与成本部密切相关的事宜。（2）方案选型阶段，设计部对不同方案的造价概况应主动与成本部沟通，让成本部针对不同方案选型提供对应的造价参考。（3）施工图设计阶段，设计部对重要用材的选择，如砌体材料、外墙面材、重大设备等影响重大造价的材料设备应进行比选，不同材料的造价情况应请成本部提供相关支持。（4）招标阶段，设计部以配合为主，为更好地验证设计，应对成本部提供的工程量造价指标分析提前有所要求，便于通过工程量造价指标分析有针对性、有目标地进一步进行设计优化及成本控制工作。

2.1.2招标阶段的工作

配合招标阶段的设计优化、成本控制以成本部为主，设计部配合。（1）招标预算期间应对设计图纸存在的问题，进行一一地罗列，并要求设计部及时进行解答和回复，尽可能将图纸存在的问题消灭在招标期间。（2）发现的设计不合理、无法施工或存在造价浪费问题等也应及时向设计部提出来，便于设计部重新进行考量、优化。（3）工程量造价指标应满足设计部对设计分析的需要并尽可能细化，便于造价的对比分析。（4）应对工程量造价指标进行类似项目的纵、横向对比，一方面验证工程预算的准确性，另一方面可以有针对性地发现设计可能存在的问题。（5）设计部和成本部应共同掌控招标条件，可以召开一次集体会议对招标具体条件进行磋商，同时共同把握好评定标准。设计部主要是配合在招标文件中进一步明确相关的设计建造、材料标准、定板定样、清单描述是否准确等，以确保建筑品质，设计效果的落地。最后应该使上述的配合及成本管理工作趋向于精细化、流程化，严格按照有关规定如《工程招标管理准则》、《设计部与成本部工作配合准则》、《目标成本管理办法》等管理制度，总之一个科学合理的成本管控需要有目标，并进行责任成本考核、关键步骤优化、全程监控等步骤。设计管理部和合约部应该在这方面共同努力，才能真正使设计、成本优化工作顺利开展。

2.2抓紧、抓实工程项目的具体实施

阶段项目建设阶段是房地产公司最重要的环节之一，虽然主要由工程部进行施工管理，但根据笔者所在公司对多个项目结算的统计，结算增加的造价中，约85%是由设计变更原因造成的。为此作为公司中最重要的设计部与成本部应该相互合作，及时跟踪项目的进展，事先进行把关、严格的监控、对工程的每个变动进行仔细审核，每个变更下发之前应由设计部、成本部进行预评估通过后才能执行，严格控制设计变更，减少结算造价的增加。同时在项目实施过程中，有一段较长的时间，设计和成本管理人员应持续对前期的设计及招标工作进行反思，并进一步的进行推敲，探讨进一步的设计和成本优化的可能性，做好持续的设计、成本优化工作，以期降低工程费用，避免投资浪费，最终达到优化成本的目的。

2.3抓住关键，加强对工程实施、竣工审计各个环节的管理和控制

促进成本设计和优化工作还需要对各个环节进行管理和控制，具体可以从以下几点开展：①对动态成本进行共同监控和管理。所谓动态成本就是每一阶段都可能会发生变化的成本，只有在项目全生命周期内实时掌控，才能从根本上控制和优化成本，项目结束得到的数据只是进行简单的核算，对房地产项目建设成本控制没有任何意义。项目建设中，设计部应该及时与成本部进行沟通，共同建立一个实时的信息交换平台，如当前主流的房地产公司均借助计算机信息技术，建立了适用于自身的房地产成本、运营管理系统，从而保证成本及时的更新，为项目销售的实时定价和调整，资金筹措的准确性、快速进行运营决策等奠定坚实的基础。②统筹财务费用，做到支出科学合理。项目开发需要一定的资金，设计部和成本部应尽量控制项目开发时间（尤其是设计占用的关键线路时间），利用迅速回收销售款项，降低资金占用时间，合理控制财务费用。另外，项目后期评估也非常重要，项目完工以后，需要进行必要的审核，包括对设计效果的评价、设计及招标进度的评价、相关的成本数据、成本指标等，可以建立一个产品数据库，便于日后新项目开发管理的参考，当然这个数据库也可以用来评判公司绩效水平，以便达到对设计部、成本部等各部门及人员的考核及激励的目的。

3案例分析

以笔者亲身经历的部分案例进行分析：某项目在原设计时，为了追求外立面的美观效果，32层的高层住宅设计了外墙附墙、立面设置了6道横向线条及部分竖向线条，成本部进行造价分析后，外墙附墙及横竖向线条的造价很高且施工困难、又无实际功用。经与设计部协商后，在保证外立面效果的前提下，取消了外墙附墙及大部分竖向线条，横向线条减少为3条，优化后，总价减少了约400万元，使该项目的建安单方造价降低了50元/m2，具有明显的成本优化作用。

4结束语

作为房地产公司最重要的两个部门，设计部和成本部应该采取一系列合作来降低建设成本，提升公司的管理水平，提升建筑品质，这必定会增加公司的核心竞争力，使得公司在国家政策日趋紧张的情况下保持较高的活力。目前，不可控的土地使用成本正在增加，控制工程造价能够确保公司在激烈的市场竞争中获得生存，对房地产公司来说，成本管理是一个十分庞大的工程，每一个细节都需要多个部门的共同努力，设计部和成本部应该实时保持沟通，不断深化改革，吸收人才，以此来降低项目的投资成本，使得各个环节的成本得到最优化。

参考文献

[1]郝立楠.如何进行房地产投资的有效控制[J].山西建筑，2012，34（28）：238~239.

[2]王田苗，胡耀光.基于价值链的企业流程再造与信息集成[M].北京：清华大学出版社，2012.

[3]王建辉.BPR及其在房地产企业中的应用研究[D].重庆：重庆大学，2013.

[4]沈伟江.浅谈业主在建设工程项目招投标阶段的风险防范[J].招标与投标，2016（4）（总第33期）：49~51

作者：王英华 单位：建发房地产集团有限公司

第三篇：房地产企业财务管理现状与措施

摘要：“营改增”背景下国家对房地产市场调控力度不断增加，这让房地产开发企业的市场形势处于不断变化的状态。现如今房地产开发企业如何通过财务管理控制的方式降低开发成本以增加企业在激烈市场竞争中的优势，是企业需要面对的现实问题。基于此，笔者在查阅众多文献资料及自身经验的基础上，分析房地产企业财务管理的现状，并给出具体的完善措施。

关键词：房地产企业；财务管理；现状分析

市场经济环境处于不断变化的状态，若企业发展中财务管理出现问题，会对企业正常经营产生不良影响。近年来国家面对持续暴涨的房价出台了一系列调控政策，这种形势下房地产暴利时代已经远去，未来市场竞争将更加激烈残酷。面对这种形势，房地产开发企业如何提高市场竞争力成了企业生存发展的关键。因此做好财务管理控制具有重要意义。本文中对此展开重点阐述。

一、房地产企业财务管理的重要性

做好财务管理是增强企业竞争力的有力手段，如何按照既定方案以最优成本向市场推出满足消费者需求的房地产产品，是企业在项目开发中需要关注的重点财务问题。做好企业财务管理工作，为企业健康发展保驾护航也是财务管理工作追求的目标。而企业管理制度的完善可以有效发挥财务管理的作用，促进企业发展。企业资金是企业生存与发展的基础，所以企业财务管理中的一个基本作用就是资金管理。提高资金效率可以有效提高企业经济效益。同时，企业实际经营中经济效益受到诸多因素的影响，比如市场原材料成本的波动、人工费用波动等，成本因素是影响企业利润的另一重要因素。为确保企业正常运转财务管理人员要采取科学管理方法，严格控制财务支出中的各种不合理情况，有效降低企业成本提高企业经济及社会效益。

二、房地产企业的财务管理现状

（一）项目成本核算不够

仔细房地产项目成本构成复杂，项目繁多且项目成本核算周期较长。现实中在进行项目成本核算中往往由于相关经验的欠缺，导致核算存在误差，未能反映项目真实成本，不利于合理评价项目收益。

（二）资金回笼慢，影响企业运转

房地产开发企业对房地产项目的前期投入较大，项目需达到预售条件才会有资金回流。但目前在企业的财务管理中，房地产开发企业由于部分政策及市场的饱和度的原因，资金回笼较慢，影响着企业的运转。

（三）不必要开支过多

在现代企业运营模式中，除了生产成本投入外，还有管理成本、营销成本、资金成本等。特别是企业的管理费用，费用多种多样，金额相比而言又较小。在房地产开发企业中，因上述支出占的费用支出比例不大，容易忽略其中某些不必要的开支，造成企业资金的无效使用，部分资金不能发挥赢利作用，过多的不必要开支将会加大无效资金的数目，减小企业收益。

三、完善房地产企业的财务管理的对策

（一）提高企业成本管理意识

企业内的运营部门如果高效运转会在很大程度上帮助企业的管理者控制成本，所以企业的管理者要支持运营部门的工作，给予其一定的权限，使其能够在控制成本时有更大的施展空间。要经常对员工进行成本控制方面的知识培训，让员工在了解企业的同时增加对企业的认同感，让其认识到成本控制的重要性。设立合理的成本考核制度，把成本的目标进行分解，让每一个员工都与成本目标相关。不定时的抽查，使员工有危机意识，把员工节约成本的积极性调动起来。

（二）提高企业财务人员素质

财会人员的素质影响财务管理质量，包括理论水平和业务素质两个方面。房地产企业在新的形势下，要求重视财会人员的培养和教育，业务培训相当重要。利用经营淡季，让财会人员出去参加各类财会学习班，有条件的企业可用一定时间让财会人员出去学习。要让财务管理人员进行不定期的学习，从而使企业财务管理更为严谨；还可高薪聘请专业人才充实财会队伍。企业法人要高度重视财会工作，给财会人员工作生活上必要的关心，给予相应的工资福利待遇，充分调动财会人员在企业经营管理中的积极性，发挥财会人员在企业管理中的主观能动性，最大限度发挥财务管理在企业管理中的作用。作为房地产企业财务管理部门的直属及分管领导，也要根据形势及具体要求更新财务管理知识，确保自己掌握最先进的财务管理理念，保证财务管理工作的顺利进行。结合房地产企业的实际情况，可以对主管及分管财务的领导进行相关法律、法规培训教育，提高财务管理专业水平。

（三）做好企业内控监督管理

要确保企业内部控制的效果就需要做好相关的监督管理工作。具体到房地产企业而言，需要做到以下几点：做好企业管理层的内部控制监督，建立健全重大决策集体审批等制度，避免企业实际经营中出现领导个人臆断行事，盲目进行投资决策等情况；房地产企业可以结合自身实际情况，有条件的可以在企业内部成立独立的财务审计部门。强化控制监督部门的管理，发挥部门之间牵制制度的作用，避免单一部门从事某项独立工作，出现徇私舞弊等情况；对关键岗位管理人员做好控制监督，建立关键岗位轮岗及定期检查制度，避免企业内部出现中层管理人员与会计等岗位人员因为利益驱使结成同盟。

（四）财务管理信息系统建立

财务管理信息系统，做好相应的维护管理及系统优化升级，持续满足用户新的需求。同时，人机之间应建立良好的人机系统，充分发挥先进技术及管理水平。明确的财务管理体系是强化企业管理的基本条件，通常情况下构建及完善财务管理信息体系是促进企业发展的有效措施之一，做好企业财务管理信息化系统建设可以有效核实财务信息。

三、结语

国家政策调控的背景下房地产行业竞争日趋激烈，有效的财务管理能显著提高企业市场竞争能力。当前房地产开发企业需要迫切解决的问题就是如何做好财务管理工作，制定完善的管理措施。实际中影响财务控制效果的因素有很多，企业应该结合实际情况给出具体的应对方案，提高房地产企业市场竞争力。

参考文献：

[1]张锦萍.新形势下房地产财务管理现状及对策[J].中外企业家.2015.

[2]吴涛.基于房地产市场逐渐饱和趋势下的房地产开发企业财务风险研究[J].河北企业.2015.

[3]王英.浅谈房地产企业会计信息质量问题和对策[J].现代国企研究.2015.

作者：连英 单位：西安市城市建设开发总公司

第四篇：国有企业房地产公司党建政工工作方法

摘要：在社会发展中党建工作逐渐成为各个公司和单位中非常重要的一项内容，主要是由于党建工作的有效开展，是我国各个国有企业发展的重要支撑力量，特别是房地产行业，由于近年来我国国民对于住房需求的增加，房地产行业的良好发展成为现阶段国民的主要需求。所以国有企业房地产公司要在基层加强党政政工工作建设，认清社会主义市场经济的发展情况，与公司发展的实际工作相结合，这样才能保证国有企业房地产公司工作的顺利开展。

关键词：国有企业；房地产公司；党建政工

对于国有企业中的房地产公司来说，加强党建政工工作能够保证企业充分了解现阶段市场的经济变化情况，同时也能够从科学发展观的角度重点规范建设企业的发展角度和发展基调。本文针对我国国有企业房地产公司党建政工工作存在的问题进行分析，了解其产生问题的主要原因，找到解决问题的方法，以期能够促进我国国有企业房地产行业的快速发展。

一、现阶段国有企业房地产公司党建工作存在的问题

1.党组织功能定位不清晰。在我国的房地产公司中，其经济发展情况和企业之间的关系在很长一段时间内并没有得到明确的指导和建设，这一点和党政工作的组织之间有着直接性的关系，同时也能够集中地表现企业中党组织的作用和党组织的工作状态。在长远的发展过程中，我国一直对房地产公司存在着认识上的误区和定位上的模糊，因此，党组织功能定位不清晰的情况也会严重影响国有企业房地产公司党建工作的建设和发展。

2.党组织能力比较弱。在房地产公司中，党建工作和党组织与企业之间的关系并没有得到良好的确认，这一点和党组织的定位之间还存在着非常直接的关系，这种情况一般集中表现在党组织地位作用的认识情况，以及党建工作的发展态度情况上。在房地产公司中，其党组织的力量相对比较薄弱，因此，党组织工作难以把其自身优势发挥到最大，这些都是国有企业房地产中难以体现的党组织和党员的先进性原则。

二、国有企业房地产公司党建工作存在问题的原因

1.主观因素。地产公司中党建工作如果没有做好，与企业业主的思想认识存在着非常大的关系。很多房地产公司都担心党组织成立之后，严重占用企业中的工作时间，并且会给企业的人力和物力造成严重影响。除此之外，很多国有企业房地产中的工作人员对于工作内容和方向存在质疑也是严重影响党建工作的主要原因。

2.客观因素。国有企业中房地产行业具有产权的私有权利，也就是说企业在发展过程中需要依靠自身养活员工，房地产公司的老总具有至高无上的决策权，因此在市场经济条件下，房地产企业还处于不断变化中，房地产公司的开展还必然要受限制于市场经济的规律，这也在一定程度上严重阻碍了房地产公司中党建工作的开展。

三、国有企业房地产公司党建政工工作方式改革

1.更新观念，定位房地产公司党组织。对于国有企业房地产公司中的组织定位，需要在党建工作的前期重点解决，房地产中存在很多问题都和定位有着实质性的关系，因此，企业在发展过程中担心被监督和制约，同时，其自主经营的活动也受到严重干预，房地产行业的合法权益也遭到了严重侵犯，因此，还需要在根本上结合党建政工工作方式，在开展工作的过程中克服阻力，有效促进党建政工工作的开展。

2.科学合理组建房地产公司党组织。房地产行业快速发展，但其党建政工工作依然是比较薄弱的环节，因此，要科学合理地在国有企业房地产行业中建立起党建工作，重点改善基层工作，确保能够做到公司业务延伸到哪里，党建工作就发展到哪里。这也有利于我国国有企业房地产行业党建政工工作的格局进一步完善和发展。

四、结语

国有企业房地产行业如果想要在激烈的市场竞争中占有一席之地，必须重点加强其基层的党建工作，把党建工作作为现阶段房地产企业工作的重点，并且不断探索和发展最新的党政工作解决方式，这样才能明确企业未来的发展方向，并提高整个企业中员工的综合素质，促进国有企业房地产公司的整体长远发展。

参考文献

[1]韩德明.加强和改进国有企业党建工作的思考——华能扎媒公司党建探索[J].新西部,2014(12):29-30.

[2]杨帆.加强企业基层党建政工工作的新思路[J].东方企业文化,2015(11):176.

[3]唐塞丽,钟培,刘猛.新常态下国有企业党建与思想政治工作人员建设初探[J].中国培训,2015(10):22-23.

[4]马鹏飞.试论加强企业党建和思想政治工作的紧迫性及途径[J].新西部,2011(9):112.

作者：吕昕洁 单位：中煤矿山建设集团安徽安厦房地产有限责任公司

第五篇：营改增在房地产企业风险和应对方向

摘要：随着我国国民经济的稳步发展，我国房地产行业也在不断的改革，从2012年开始，营改增作为我国税制改革的重要组成部分，获得了显著成效，不仅降低了企业自身的税收负担，也保障了我国的税收。自2016年5月1起，我国全面推行营改增，其中房地产企业也在其中。本文通过对营改增进程中房地产企业营改增面临的风险和相关应对策略的提出，希望能够为我国房地产企业的整体发展做出贡献。

关键词：营改增；房地产企业；风险；策略

前言

房地产企业在我国经济中占据着十分重要的地位，涉及人们生活的诸多层面，因此房地产的发展直接影响着我国经济的发展。到5月1日为止，我国营改增全面覆盖服务行业。实行房地产企业的营改增，能够帮助房地产企业进行更加规范化的发展，使国民经济更加稳定。营改增是指将原来缴纳营业税的税收项目变更为征收增值税，这种方式能将传统征税中的重复征税、无法退税、无法抵税等种种弊端实现转变，真正达到减轻企业税负的目的，而这种政策的实施也能将传统市场经济下的价格体系进行革新，通过税额的改善来带动企业内部结构的调整。

一、概述

“营改增”政策出台背景。我国政府为减轻企业税负及实现税收公平原则，于2011年出台“营改增”改革具体时间表，次年初，改革政策首次在上海市交通及部分服务业中试点，同年7月，将试点范围扩大至北京等8省份。近期，财政部及国税总局出台《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号文件)，文件中明确自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营业税改增值税体现了政府对小型企业的扶持力度，同时其在一定程度上降低企业税负。营业税改增值税的重要意义主要包括以下几个方面：其一，营业税改增值税的政策，有利于企业调整产业链结构。对服务行业营业额进行全额征收的情况下，使得服务行业的税负往往过重，不利于企业的长期发展。特别是新兴的服务行业，不能够在政策的引导下健康快速的成长。其二，营业税改增值税能够提升我国货物的国际竞争力。在以前的税收政策下，进行出口是不会退税的，对出口企业的发展有很大的阻碍作用。进行营业税改增值税以后，国家的税务制度与国际接轨。这样就便于在国际市场上站住脚，有利于出口行业的发展，同时对企业的多元化发展也有一定的助推作用。

二、营改增为房地产企业带来的影响及风险

在房地产企业实行营改增，能在一定程度上缓解房地产企业的纳税压力，将企业的运营成本有效降低。传统税收制度对房地产企业的要求下，由于需要缴纳的税目相对较多，企业需要缴纳的税款金额较大，平添了企业的纳税压力。而营改增的实行，以税收项目的有效削减，部分税收费用的抵扣，将房地产企业需要支付的税收金额有效降低，从而降低企业纳税负担，从房地产企业自身的发展来讲十分有利；从市场竞争上来看，这种税收制度的根本性改革，将直接促进房地产产业整体的变革，推动企业优胜劣汰；从社会主义市场经济上来看，营改增真正改变了价格体系，在税收上实现了层层抵扣的局面，从而倒逼企业进行自身经营流程的调整，带动内部结构的优化发展，使企业实行更加明晰精细的内部管理让企业税收更加正规，降低纳税负担。而反之，若无较为正规的企业运营，在营改增政策下，企业的税务负担反而可能加重。

(一)企业内部账务处理风险

企业的营业税是根据标准额进行计算和交付的，但增值税则是用差额进行征收，换句话说，增值税缴纳所上交的税款为销项税额与进项税额的差额，通过这种方式计算而来的税收，不仅使企业会计科目大大增加，更会带来会计工作量和难度的大幅度增长，可见营改增对企业的会计部门来说是不小的挑战。同时，相关工作人员在税收制度的过渡阶段，对政策变化的识别和接受能力，直接体现了会计人员的工作素质，加之认真程度的不一而同，很容易造成税务核算不达标、纳税申报与实际不符等现象的产生，为企业留下税收安全隐患，若无法及时发现并有效处理，将直接造成企业税收漏洞。

(二)发票处理问题风险发票问题

一直是影响税收的重要因素，以逃税漏税为目的而代开、虚开发票，不仅会使整个税收及纳税过程失控，更会直接影响到我国的税收资金，从而让我国财产蒙受损失。比如，建筑业“甲供材”，会直接影响房地产施工成本，一些不法地产企业商家就是通过这种方式虚增企业成本，但相关发票的获取存在一定的难度，相关商家为了私利，尽管明知风险很大，也会冒险与建筑业沟通，进行发票的虚开和代开。营业税政策让发票虚开代开成本较小，但营改增之后违法成本也随之增加，我国对发票的代开虚开进行了明确规定，并纳入刑法。希望能通过法律管制对发票的代开虚开行为进行控制。

(三)抵扣进项不足的风险

营改增，是对我国的税收制度进行深化改革，而重点在一些服务与产品的增值部分进行必要的征税。通过这样的改革实践，许多企业的纳税金额都显著下降，从而为企业自身的发展提供了更多资金，达到了促进企业自身发展的目的。但同时，由于房地产企业的特殊性，成本结构相对复杂、施工时间相对较长、可抵税收项目较少，使企业纳税总金额反而上升。同时土地成本也很难获得抵扣进项税的发票，让企业承受着巨大的压力。

三、房地产企业营改增的具体策略

(一)落实税务核算工作

房地产企业的营改增，必须首先解决企业内部相关管理人员的理论基础，加强关于营改增政策的了解，根据企业的实际情况进行政策的全面解析，认真贯彻落实政策的同时，对企业内部进行管控的调整，提升政策落实实效性，降低工作中可能出现的安全隐患。这就需要工作人员对其进行针对性的学习，全面了解并形成系统的认知，从而落实到本职工作之中。比如，在企业的实际工作中，可将会计部门的工作进行明晰，结合营改增政策，加强内部财务管控，完善税收管理相关体制，通过更高的责任心、对会计工作的耐心等，共同完成营改增的过渡及转变，促进企业税务工作的优化发展。

(二)专用发票的管理

营改增政策的落实，会出现统一的增值税发票，但这种发票的发行与流通，也涉及到更多经济违法的相关操作，必须重视进行管理，避免违法行为的产生。企业应对其进行专门的管理，不仅要设置专门的工作人员进行抵扣专用发票的获取，更应在日常业务往来交易中，获得增值税纳税•人所提供的相关发票，同时，企业更应加强增值税发票的认证管理，选择专门的人员负责发票认证，在业务往来交易中，获得增值税发票后立刻办理认证，让发票完成最大程度的抵扣。另外，更应加强对虚开发票行为的管理。企业领导的重视将直接影响企业内部关于发票的使用规范程度，降低企业犯罪风险，改善税收工作质量。

(三)建立统一的税务管理中心

营改增会直接影响企业内部的纳税模式，传统的企业管理中，跨地区经营十分常见，使财务机构相对复杂，加上营改增带来的会计核算项目和工作量的增加，总公司与分公司之间的业务沟通，都将财务工作变得异常复杂。而增值税专用发票的相应保管、认证等工作也增加了税务机关的工作量。因此，专业化的集团税务管理中心的建立必不可少，这种管理中心不仅能大大降低企业的运营风险，更能帮助企业进行税收筹划管理，帮助企业抵抗营改增下的种种运营风险。

四、结束语

在我国的房地产企业实行营业税改增值税政策，为企业带来种种优势以外，也带来了不少挑战。房地产企业的相关涉税工作人员应形成上下联动、统筹规划，设计并制定明确的采购计划、成本管控、发票管理等严格的制度，并对企业的相关员工进行专业化培训，使员工明晰职权范围，并对营改增的相关政策进行充分了解，特别是相关的注意事项，使营改增在房地产企业的落实得到稳步的发展。另外，房地产企业的管理者应针对这一税收变化，积极应对，将相关职能部门整合起来，测算此项政策在推行过程中的变化及影响，并积极寻求企业的发展对策，抓住国家良好政策的落实时机，提升企业综合竞争力。

参考文献：

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作者：董晓芳 单位：沈阳惠民房地产开发股份有限公司