房地产广告风险规避探析

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摘要:房地产销售广告或图片资料的角落一般都写有“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。这样的条款有效吗？合法吗？若由于这些广告误导的消费行为产生纠纷用承担违约责任吗？若需要承担责任是由谁来承担呢？本文对房地产广告效力及风险规避作一些简要的说明。

关键词:广告条款效力；风险规避

一、广告条款效力

为了吸引购房者眼球，房地产广告往往采用夸大的、美化的广告海报等宣传手段博得购房者关注。广告条款效力一般分为以下三种：具体确定的广告内容即使未写进合同中也视为合同内容，具有法律效力，需要承担履约责任；较为具体的广告内容，需写进合同后才具有法律效力的，只有在正式签订的合同中明确后才承担相应的履约责任；非具体确定的内容一般不具有法律效力。由于广告条款效力问题造成购房人与开发商产生纠纷的处理意见，最高人民法院司法解释有明确规定。购房者误信广告“景观绿地、业主私享”等收到房子后绿地变成立体车库了；学区房学片儿调整了……这些争议引起的诉讼不在少数。房地产开发商多会以“广告是要约邀请”为由进行抗辩。最高人民法院司法解释明确规定销售广告和图片资料只要对商品房及相关设施做出具体确定的说明与允诺即视为合同内容，开发商违反应当承担违约责任。

二、风险规避

2016年2月1日新的《房地产广告规定》规定广告内容不能含有封建迷信、不能含有办理户口承诺、不能含有升值承诺、不能做误导宣传等。以后“地铁房”“学区房”“投资首选”“距市中心10分钟”等内容都是违法广告内容了。新规对违规广告具体内容作了明示，进一步保护了消费者权益。但是商的营销广告也有变通办法如“学区房”改成“紧邻某知名中学”，“地铁房”改成“政府规划中待建的地铁介绍，以上信息来源于……”博大精深的国学同义词替换，不仅“朦胧美”而且还绕开新规、规避处罚。为规避风险，房地产宣传广告具体操作过程中须注意以下几点：

(一)明确提示

广告宣传须使用明确提示语避免广告内容构成要约：明示本广告为要约邀请，双方的权利义务以商品房买卖合同为准。沙盘、户型图、效果图明示仅供参考，以最终签署的商品房买卖合同为准。介绍项目周边信息内容明示：对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，仅提供相关信息，不做为本公司对此作出承诺。销售人员在现场解说时明示：由于口头传递信息的不确定性，请广大客户阅读正式文字资料，买卖双方的权利义务以最终签署的商品房买卖合同为准。对合同订立和价格有重大影响的因素如占地面积、容积率、绿化率、户型结构等在广告宣传中应特别注意，在核实确定无误后才能。若无十足把握广告内容切忌明确具体，防止成为要约而约束己方。

(二)明示效力

开发商应对广告内容的效力进行明确说明。开发商不仅要注明广告的效力，还需要将该条款字体予以突出并采用足以引起对方注意方式进行提示，以证明开发商已尽到提示义务，以避免不必要的纠纷发生。按照司法解释广告中的内容若明确具体可以构成合同内容。成为合同内容后一旦违反开发商应承担违约责任。

(三)免责条款

开发商明确在购房合同或补充协议约定售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的不列为合同的附件和组成部分，购房者不得据售楼广告、售楼书、样板房等推广材料提出任何主张或要求的免责条款。这种免责条款不违反法律法规的强制性规定双方均应当按照约定履行。法律规定协议内容中“一经售出，概不退换”、“本公司对因施工单位责任造成的质量问题不承担任何责任”等内容的免责条款不得作为合同的组成部分。为保障开发商自身的利益，可在合同正文中规定排除广告宣传内容的免责条款以避免处于被动地位造成不必要的纠纷承担违约责任。

(四)真实可靠

广告内容需要保证一定真实，过于夸张的宣传可能引来诉讼风险。在宣传内容的确定上要把握好尺度，减少纠纷的发生，树立诚信良好的企业形象。内容要符合法律规定避免对户口、就业、升学做出具体、明确的承诺。这些内容会因违反法律规定而受到相关部门的行政处罚。广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得当事人书面同意。内容不得贬低其他房地产开发商或其他项目的商品或者服务，不得未经许可擅自使用他人注册商标、名称等以避免损害他人合法权利，避免不正当竞争的行为出现。

三、结束语

总之广告是房地产营销中最主要的宣传手段。房地产开发商为了扩大销售在广告中盲目采用夸大宣传、虚假宣传模式必将引起纠纷。房地产开发商必须正确认识广告的法律属性，有效规避广告风险，避免承担违约责任和经济损失，是当前房地产行业亟需关注的法律问题。建立健全房地产行业在广告宣传中的风险规避是一项系统工程。房地产行业在广告宣传中的风险规避,最好的方式是将法律风险意识贯穿于整个房地产项目运营过程中。房地产行业只有规避好广告风险,才能从根本上减少房地产开发商的损失，从而促进整个房地产行业持续健康发展。

参考文献：

[1]孙琛.房地产营销风险防范[J].合作经济与科技,2014

[2]戴娜娜.房地产销售广告法律风险的防控[J].商,2013

作者：师晓利 单位：涿州市住房和城乡建设局