房地产项目成本构成与控制
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摘要：随着房地产行业的快速发展，随之出现的就是房地产项目成本控制。成本控制贯穿于整个工程项目之中，其中主要包括投资决策阶段、设计阶段、开发项目阶段、发包阶段和建设实施阶段，这些阶段都必须要由成本控制进行管理，要确保人力、物力、财力的合理分配，只有将所有资源都利用好，才能获得最好的经济效益。
今年来房地产行业飞速发展，并已经成为我国三大国民经济支柱产业之一。着就表示房地产行业不但给投资者带来了巨大收益，也意味着为GDP的增长做出了巨大贡献。从经济学角度来讲，“效益＝施工总收益-项目成本”，如何将效益最大化，就必须要通过成本控制来实现，那么接下来就详细介绍下房地产项目的成本构成及特点。
一、房地产项目的成本构成及特点
每个行业都有不同的规则和特点，而房地产行业就与其他行业有着许多区别之处，接下来就介绍一下房地产开发项目的成本构成。
1.项目前期策划和确立阶段的成本
在项目前期策划这一阶段中主要是依靠对房地产市场进行调研，然后依据调研结果进行分析、研究，最终得出理论性结果和决策。主要包括房地产项目的设想、目标设计、可行性研究报告等，这期间所花费的所有费用都被划为项目成本之中。而在这一阶段中还有两个重要成本是必须要考虑的，首先土地、土建、设备费用。这些费用都是必不可少的，任何工程项目都必须进行详细考虑，要对土地费用进行详细核算，看是否符合建设指标，能否有盈利价值。然后在融入土建费用以及设备采购费用等，将这些费用一起考虑进去，就可以大致评估出该房地产项目的利润点，从而制作可行性实施报告。其次房地产项目的配套设施及一些其他费用，这在房地产项目中虽然占据比例不多，但是也必须考虑进去，房地产项目想要吸引消费者，就必须要具备公共配套设施，比如学校、超市、医院等，这些都是与人们生活息息相关的，如果房地产企业进行资金投入后，无法在短时间内收回成本费用，所以房地产企业就必须要有一个完善的收费制度，要将公共配套设施建设好、利用好，从而最大限度地实现效益最大化。
2.项目设计与计划阶段的成本
在项目设计与计划阶段的成本内容主要包括项目设计、计划成本、招标投标成本、施工前准备成本这几个方面，例如在工程施工前的勘探费用、设计人员的设计费用、工程档案保管费用、临时用地费用、项目评估费用、勘察设计监督费用，这些都是必不可少的，同时还包括与人们生活密切相关的一些水费、电费、供热费、污水处理费、土地转让费、消防费用等，这些也都属于公共设施费用。
3.项目施工阶段成本
在项目施工阶段的成本内容主要包括建设单位在各个施工环节中的所有费用，同时在开工时还需要缴纳监理费、审计费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费用等，这些都必须要在施工结束前进行结算，也是一笔很大的成本开销，在竣工时也包括了很多费用，比如竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘、产权登记费等。例如：国家发展和改革委员会、财政部又于2008年4月15日联合《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》发改价格[2008]924号，规定住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件550元。这些费用必须在成本控制考虑范围之内。
4.项目使用阶段成本
从交付使用到规定的责任期结束为止,即通常的物业管理成本。
二、房地产项目的成本控制
1.项目策划阶段项目策划阶段的成本控制
在整个工程项目中是至关重要的，首先要对工程项目的可行性进行市场调查，然后根据市场调查结果进行投资评估，开发商要对项目周边的环境因素进行考虑，要对项目的市场价值进行分析，还要对政府的相关政策进行思量，要将项目周边的交通和医疗设施、教育设施都考虑全面，同时对工程项目的原材料采购和设备购买都要有详细的规划，要对工程项目实施过程中所能出现的突发因素考虑全面。例如：北京玫瑰园在北京是卖了十几年的别墅区。为什么会出现销售十几年的现象，除了几经易手以外还有一个重要原因是地理位置不佳，开发商没有充分考虑周边的环境的利弊，项目所在地位置偏僻，且配套设施大不到高档社区的要求。
2.项目设计阶段
众所周知，项目的设计阶段对于整个工程项目都有着直接影响，尤其是设计阶段的成本控制，必须要达到国家级或者省级设计标准，要建立健全的项目设计体系，尽量降低资金投入、保证工程质量、缩短施工周期，要将项目的经济效益最大化。开发商获得项目主要是通过招投标方式，每个施工企业都可以公平参与，对该工程项目进行设计规划，只有设计方案最优化合理的企业才会中标。例如：按照国际上工程建设招投标活动的通行做法进行工程清单报价，它反映的是工程的个别成本,而不是按定额的平均成本计价。工程量清单将实体消耗量费用和措施费分离,此种方式不但充分展现施工在投标中的技术水平，还可以充分发挥施工企业自主定价的能力,从而改变现有定额中有关束缚企业自主报价的限制。与此同时还必须要考虑两点，首先项目设计前的投资估算，这一阶段会将整个工程项目中所涉及的成本投入都考虑到，尤其是人工费用、设备费用、施工费用、税收费用，这些都必须要有书面资料，要为评估阶段提供理论依据。其次初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工图预算严格控制在批准的范围内,同时应加强设计变更的管理工作。
3.发包、施工阶段
目前我国房地产项目多数是通过发包进行施工的，大多的企业根本无法完成所有的施工工序，所以企业往往会选择承包给其他施工企业，在这种情况下就必须要采用合同制，要有明确的施工方案，要有明确的设备采购、原材料采购的管理制度，要根据国家相关施工标准进行选购，而且承包方还要根据开发商提供的工程范围经济效益最大化。
4.项目销售阶段
在项目销售阶段的成本控制主要是销售费用，房地产商必须要对工程项目进行社会宣传、媒体宣传、广告宣传，这些都是需要巨大成本的，一般情况下，房地产项目的销售费用是房地产销售价格的4%左右，例如：广告宣传费用,约为销售额的1.5%-2%;销售费用,约为销售收入的2%一3%;其它销售费用,约为销售收入的0.5%-1%，以上各项合计销售费用约占销售收入的4%一6%。这是一笔数目庞大的资金，而且每个城市的消费水平和房产价格也是不一样的，这就使房地产项目的销售成本也具备不定性，要根据当地实际情况进行制定。
三、成本控制总体上应注意的问题
1.成本控制的综合性
工程项目的成本控制并不是单一的，必须要与施工质量、施工进度、施工效率相结合起来，只有这样考虑才有价值，不能一味地去强调成本控制，必须要在保证工程质量的前提下，不能因为质量问题而出现工程项目的延期或者返工，这样不但达不到降低成本的目的，还会对整个工程项目的信誉和利益造成影响，所以在工程项目实施过程中，必须要加强对成本控制的综合管理，要对合同控制、技术控制、管理措施控制，要不断对工程项目进行关注，发现问题时要及时解决或调整，要将工程项目实施中所能出现的影响因素考虑全面，要保证工程项目的功能和质量达到国家标准。
2.成本控制的全面性
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。所以说在成本控制中，要考虑工程项目的全面性，防止只控制工程项目的安装成本,而忽视了对工程项目施工设备和器具费用的控制；要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制,对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。例如：在社区建设中，开发商只注重了控制全面的成本，全面抓住楼盘主体建设反而忽略了配套环境的营造，在后期配套设施建设中资金紧俏不得不降低配套设施品质，导致配套环境不能真正与社区整体品质相匹配，使这整体品质下降。
总之，严格把房地产项目控成本就是从宏观和微观两方面来控制，使项目工程在完全符合国家质量标准的基础上更有效更合理的利用资源，从而降低成本，为投资方及消费者带来双方面的利益。
参考文献：
[1]王琪.精细化管理在房地产项目中的应用研究[D].天津大学,2012.
[2]陈雪.“华逸花园”项目全程策划管理研究[D].西南交通大学,2011.
[3]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学,2013.
[4]孙彦玲.挣得值分析法在房地产项目成本管理中的应用研究[D].山东大学,2012
作者：方玲 单位：深圳市特区建设发展集团有限公司
