房地产建设项目投资控制方法

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摘要：随着我国经济的快速发展，人们越来越关注房地产投资，想要在激烈的市场竞争中做好房地产建设项目的全过程投资，提高企业的经济效益，就要有效控制房地产项目的全投资过程，因此，本文就房地产项目的全过程中投资控制做了详细的分析，对房地产项目投资有一定的借鉴意义。

关键词：房地产；建设项目；全过程；投资控制

房地产建设项目投资控制是很多投资者关心的重要内容之一，房地产投资项目贯穿于房地产项目建设的全过程。房地产投资控制主要是通过房地产项目建议书和可行性研究阶段的投资估算审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制，对房地产投资有重要的作用，因此要对房地产投资控制进行详细的研究

1房地产投资的特性和作用

1.1全过程投资控制特性

房地产建设项目全过程投资有三种特性：①综合性，在进行房地产项目投资控制时，必须要认真考虑工程的资金、质量和销售等，要对整个工程进行全面综合的考虑，不能只考虑其中的一个方面，要强调投资控制的每一个方面；②全面性，房地产项目全过程投资涵盖的范围比较广，涉及到整个项目建设的全过程，包括从决策到营销的每个环节；③微观性，想要做好房地产项目的全过程投资，就要严格控制每一笔资金，从每笔投资开始进行动态跟踪，在控制资金的过程中要注意控制的周期不要太长，最好是以近期控制为主，这样才能保证资金控制的详细程度，提高投资控制的准确性。

1.2全过程投资控制的作用

房地产建设项目的全过程投资控制的具体操作是控制整个投资过程中的资金，确保投资在预算的金额内。通过全过程的投资控制来保证投资的正确性，控制投资过程中的偏差和失误，从而保证房地产项目建设工程中资源消耗的合理性，提高企业的经济效益。

2房地产建设项目全过程投资控制的基本准则

2.1控制目标

科学合理在进行全过程项目投资的过程中要保证控制目标的科学合理，这样才能真正做到有效控制。只有在控制的过程中建立科学合理的控制目标，才能到达投资控制的最终目标，如果在投资的过程中控制不合理的目标，就会失去投资控制的意义。

2.2保证控制环节的明确性

在之前的房地产投资控制中，主要把控制的重点放在了产品的建造上，虽然产品的建造对总投资的控制有一定的作用，但是只重视某一个环节的资金控制，忽视了投资控制的全面性，达不到有效控制房建项目的投资目的，因此想要真正实现控制投资的目标，就要明确投资控制的具体环节，关键的投资环节得到了控制，才能实现对全过程的投资控制。

2.3转变传统的控制观念

转变控制观念是真正控制全过程投资的重要途径，只有把传统的注重某一阶段的投资控制观念转变为全面控制观念，才能体现出全过程投资控制的理念，使企业的全体员工积极参与到全过程投资控制的工作中。

2.4控制方法有具有可行性全过程投资控制的方法是实现控制目标的重要途径，想要实现全过程投资控制的目标，就要借助必要的控制方法，具有可行性的控制方法包括投资控制责任制、健全投资控制奖惩制度等。

3房地产建筑项目全过程投资控制

3.1项目投资决策

阶段的投资控制全过程投资控制要从项目的实施开始，而项目的实施应该从立项、项目可行性技术和经济分析开始，只有同时满足技术和经济的需要才能决定是否实施该项目，项目能够给企业带来一定的投资效益才能去实施，同样的项目为了经济效益实施的方案也是多种多样的，因此在全过程投资控制时要从项目的具体实施开始，项目在决策的过程中要对经济和技术进行全面的分析，从而做出正确、科学、合理的决策，保证项目决策阶段的有效控制。

3.2设计阶段的投资控制

房地产项目同工程的设计阶段主要包括初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段，在设计的过程中要满足委托方的意图和使用功能，完成项目的方案设计，设计安单位还要做图纸说明，根据不同地区的概算指标和材料价格等，做好设计要求的造价，从而确保概算的科学性与合理性。概算是设计过程中重要的部分，是确定和控制投资项目的主要来源，也是项目实施过程中造价管理和判断项目经济合理的重要依据，因此投资者要对设计和概算有全面的考虑，要确保概算在相关的审批费用之中，从而保证可以有效控制设计阶段的投资。

3.3招投标阶段的投资控制

项目的施工图是房地产项目招投标和控制投资的主要依据，也是工程清单和标底编制的依据，近几年来很多工程项目都是采用工程报价的方式进行投标，这样可以保证投标的平等竞争，企业在投标的工程中根据工程的工程量和企业的自身情况进行工程报价。合理的计算工程量、项目和工程的详细内容，避免出现遗漏和重叠，这样可以保证投标单位的投标报价合理、准确。避免在投资过程中出现各种就纠纷和索赔现象，从而有效控制招投标的走姿控制。

3.4施工阶段的投资控制

施工阶段的投资控制是主要的投资控制阶段，主要从以下几点进行控制：

3.4.1加强施工图预算审查

施工图预算是施工阶段投资控制的主要文件，对施工阶段的中的造价控制有一定的指导作用。项目管理单位要监督投资投标文件、施工图纸、合同条款和有关技术标准，规范审核施工单位的施工图预算。保证工程量清单符合相关的规定，主要从工程量的定额、项目组价、投标报价和设备预算价格等方面来判断，从而保证施工预算图的审查的准确、合理。

3.4.2严格审查

施工组织设计和专项方案施工组织和专项施工方案是施工操作的指导性文件，施工组织设计和专项方案中的施工部署、施工方法、工艺方法、施工流程和技术措施等都与工程造价有密切的联系，所以在管理过程中研对施工祖师和项目方案进行认真、严格的检查，要保证施工方案的合理性，从而保证施工组织设计和专项方案的科学、经济和安全可靠，为施工阶段的投资控制打好基础。

3.4.3严格现场签证管理

现场签证在工程造价中有重要的作用，所以管理单位要注意收集施工现场的相关资料，对工程的施工情况有全面的了解，重视现场签证，明确现场签证的根据性和及时性，要严格按照规定的程序和办理签证的手续，从而保证签证的客观性与合理性，施工单位要加强主动控制，避免出现签证问题。

3.4.4严格控制工程变更

在施工阶段中工程变更是影响资金控制的重要因素，所以在全过程资金控制的过程中不能忽视工程变更因素。工程变更主要主要包括设计变更和变更设计两种形式，设计变更是设计单位因为自身原因引起的变更，变更设计是业主、施工单位和工程师对工程质量等做出的变更建议，因此要对各种形式的变更进行有效的审查，降低工程变更对投资控制的影响。

3.4.5对施工质量和进度进行有效的控制

施工质量和进度对施工成本有直接的影响，所以项目管理单位要提高施工的技术，充分发挥出管理在施工过程中的作用，从而在提高施工进度的情况下保证施工的质量，有效控制施工成本。

3.5决算阶段的投资

控制决算阶段是房地产建设项目全过程投资控制的最后一个阶段，对项目投资有直接的影响，由于决算工作对技术的要求比较高，所以注意的事项也比较多，审核人员有敏锐的洞察力，较高的工作效率，还要有较强的责任感和良好的职业道德，在进行决算时要认真梳理工程的数据，保证决算的科学合理。

4结语

综上所述，房地产建设项目全过程投资控制有重要的作用，随着房地产行业投资的加大，市场竞争日益激烈，所以要做好全过程的投资控制，保证企业房地产项目的正确投资，减少不必要的资金投入，从而获取更高的投资效益，促进房地产投资项目的发展。

参考文献

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[2]杨宇东.建设项目全过程投资控制之瓶颈与破解[J].建筑经济，2011，02：28~31.

[3]崔海龙．如何有效控制工程项目建设投资[J]．冶金财会，2007（2）

作者：王成民 单位：安徽建工地产有限公司