房地产企业土地增值税分析

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摘要：

对于我国大多数的房地产企业来说，整体的税负占了其总营业额很大的一部分，其中的土地增值税大约占了营业收入的3％左右。巨大的税负给房地产企业带来了很大的财政压力，但与此同时我国的土地增值税税法也给房地产企业的增值税提供了足够的筹划空间；本文主要探讨分析目前房地产企业土地增值税筹划中的问题，进而提出相应的改进完善措施，以便于房地产企业能够降低企业的财政负担，促进企业的长远稳定发展。

关键词：

房地产企业；土地增值税；税收筹划

我国现有的土地增值税在房地产企业的所有税收中占了很大的一部分，大约在3％左右，就这样来看相对大一些的企业一年在土地增值税上的支出就高达几千万乃至上亿元。如果房地产企业可以做好土地增值税的税收筹划工作，那么企业就可以节省掉部分的税收支出，降低企业的税负压力。在现有的经济市场中，我国的房地产面对着外部环境的竞争压力以及内部环境的发展压力，再加上受到了国家的严格管理，所以房地产企业相比于之前在融资和销售上受到了很大的影响。同时我国在税收方面有很多的优惠政策，房地产企业应该熟悉的掌握了解相应的税收优惠政策，尽可能的降低企业的税收负担。

一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题

(一)对于宏观政策的重视不够

在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。

(二)没有明确的税收筹划目标

在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。

(三)税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识

我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。

二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施

(一)重视国家的宏观调控政策

在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。

(二)明确税收筹划目标

对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业顺利完成税收筹划目标的重要保障。

(三)加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识

就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明确税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。

三、结语

综上所述，就目前我国的经济市场来看，房地产企业因为其特殊的性质，导致其在进行土地增值税税收筹划时要做好事前的准备工作；一方面是为了更好的完成后续的工作，另一方面可以帮助企业更多的获得税收筹划的空间，以便于企业更加顺利的完成税收筹划的目标。就目前我国房地产企业土地增值税税收筹划的工作来看，还存在着许多的问题，这些问题的存在严重的阻碍了房地产企业的税务管理工作，所以企业应该对其引起重视，并且根据企业的实际发展状况找到其各自的问题，针对性的处理解决问题，降低企业的税务风险，促进企业的发展。

参考文献：

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[2]刘学智.房地产企业土地增值税税务筹划研究[J].经营管理者，2016(27)：30.

[3]李敏敏.房地产企业土地增值税税务筹划[J].财会通讯，2015(29)：120-122.

作者:陆中华 单位:广东光大企业集团有限公司