房地产高周转模式初探

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摘要:通过研究目前高周转模式的现状，简要分析了高周转模式的误区以及其运转的五个要点，并在分析高周转模式的基础上，对标准化模式进行了探究并简单阐述了高周转标准化模式的必要性。

关键词:高周转;标准化;房地产企业

1选题背景和研究意义

随着国家房地产政策的逐渐常态化，严格化。高周转已成房地产企业的主要模式。然而如何做到快速拿地，快速销售，快速回款形成高周转。除了规模化发展降低运营成本之外，还要建立产品的系列化和标准化，产品的标准化程度越高，产品线的种类越少，才能更大程度上发挥规模效益，实现降低开发成本和时间目的，从而实现最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，为企业带来良好的现金流，并促进企业的规模快速增长。本文将对高周转模式和标准化战略进行初步研究。

2高周转模式

2．1高周转模式现状

高周转并不是简单的快周转，也并非追求项目开发从拿地到交房整个项目过程的“快”，而是快在项目开发前半段(从拿地到预售阶段即“快速拿地，快速开工，快速销售”)，实现最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，达到资金的高周转。但是相当一部分房地产企业并没有充分地理解，也没有充分发挥高周转的优势，从而带来了很多隐患。隐患一，没有充分理解高周转的含义。有的企业单纯的把高周转理解成企业扩张速度快，把高周转和高速周转混淆，其实，企业扩张速度过快是指M=s×f中的s值增长率过高，而高周转是指M=s×f中收益率f中的周转率高，即周转率包括资产周转率、存货周转率、资金周转率等。周转率高即代表着资金的回笼速度快、开发速度快、存货去化速度快。那么在错误的理解下，规模增速过快意味着，一旦市场发生波动，销售的速度放缓，对于房地产企业来说，成本代价势必成为巨大的陷阱。因此一定要充分理解高周转，从好的方面去预测房地产市场，也要从坏的方面控制风险。隐患二，企业过快地追求增长，很有可能影响利润率，甚至影响到工程质量。企业追求项目快速去化，项目的售价必定下降，甚至下降到市场价以下，往往达不到项目所预期的利润，从而存在着利润风险。存在利润风险再加上超高周转的企业可能会为了缩短周期而盲目赶工，从而产生工程质量风险。我们知道工程中，某些环节是不能省的，质量必须得到保证。

2．2高周转模式又好又快运转的五个要点

1)以预售为界，前阶段求快，充分合理发挥高周转模式，后阶段重质量，充分保障产品高品质高质量。因此项目开发前半段(从拿地到预售阶段)如何充分合理的发挥高周转成为企业制胜的关键，合理地高周转是利用工作前置来实现预售阶段的高周转，并不是盲目一味压缩工期。这样就避免了股东自有资金的长期占用，节省了大量的财务利息，从而实现资金的快速回笼。后段注重高品质，对质量进行严格管控，对质量敏感点重点把控以实现高品质的保证。2)坚持快速拿地。首先拿地准备更前置，更充分。无论土地是否拿到，都要在拿地前方案做到最优，把土地的价值最大化体现出来，提前与政府沟通，从定位方案到目标成本各个环节都基本确认，对主要业务城市进行精耕细作，采取持续积累当地政府、客户、供应商资源策略，形成一定规模的口碑效应。对于一些次要城市，以机会为导向，遇到优质地块和好的机会进入。最后加强和其他房企的合作，联合拿地，共同开发，共同盈利，共同承担。3)坚持更快开工策略。工作前置是关键，前置工作包括团队组建工作前置，适销产品定位工作前置，产品方案工作前置，招标准备工作前置。团队组建工作前置即拿地前项目的核心团队要及时组建完成。适销产品定位前置即及时将产品定位要做适销产品，并充分发挥土地价值。产品方案工作前置即拿地后应及时上报产品方案，并争取及时开工。招标准备工作前置即成立战略采购部对相应的供应商进行的前置考察，并与友好合作单位建立战略合作关系。4)坚持快速销售战略，首先调整好产品结构，做适销产品，确立刚需为主的产品策略。其次为早蓄客，并以客户积累为主，尽早建立售楼处、示范区等展示场所。最后，保证预售现金流回正，采取“前紧后松”的策略，一定情况下可采取以量换价形式，坚持薄利快销，换取“售价优势”。当资金流回正时，视情况灵活决定是否须调整销售策略。5)采取成本控制策略，并坚持高周转、高品质的方向，通过一定的管理优化，利用技术平台，实施先进的成本管控方法，坚持利润率和高周转之间的平衡。

3高周转标准化模式

3．1标准化模式的误解

标准化的主要误解是把标准化单纯理解为机械的标准化，从而认为标准化是抹杀创新和影响产品竞争力的行为。实际上恰恰正是标准化将房企在复杂重复的劳动中解放出来，从而加快周转率，而标准化也不是简单的复制。标准化产品不是一直不变的而是在开发实践中不断优化升级，并将经市场检验成功的成熟产品进一步转化为标准化产品，这样既有利于市场的检验和需求，也有利于形成产品特色，有利于品牌聚焦。侧面来说创新是一把双刃剑，为客户提供不成熟的差异化产品未必是对客户的负责，而实行标准化策略的恒大，万科就能很好的处理好两者的辩证关系，因此标准化和创新并不矛盾。

3．2建立标准化提高竞争力

房地产标准化体系其本质是一种为市场竞争服务并为高周转做支撑和保障的工具。因此房地产的标准化要求一定要深入市场，制定出能够正确反映市场需求的标准，认真按标准化体系实施并可以按标准化模式快速开发新产品以应对市场变化。早期房地产企业都或多或少的经历过差异化开发模式的痛苦，房地产的资金投入大，生命周期长，涉及众多行业与部门，存在各种不可控的因素。如果部门之间无计划，无紧密合作的平台，则不可控因素、错误重复出现，因此房地产企业逐渐形成标准化管理的潮流，以恒大企业为例，目前恒大企业已建立起恒大华府、恒大金碧天下、恒大名都以及恒大城等几条产品线，其中恒大华府为高端产品，恒大金碧天下属企业旅游综合产品，恒大名都(绿洲)以及恒大城则属于企业中高端产品线，并在全国范围内重复地、简单地、全方位复制这几条产品线。从而达到降低开发管理难度和成本费用，提高周转率，进一步提高项目投资回报率。

4结语

在我国政府对房地产行业调控愈加升级的背景下，市场格局和竞争形势不断发生变化，房企必须理清思路，勇于变革与转型，从标准化策略出发，实施高周转模式，做大做强，快速适应行业高位运行、集中度加速提高的新趋势，实现稳健、持续增长，迎来企业的新局面，新阶段。

参考文献:

［1］龙宇翔．恒大集团的标准化战略研究［D］．武汉:武汉科技大学硕士学位论文，2012．

［2］宋延庆．“新三高一轻”将是地产主流模式［J］．城市开发，2015(5):63．

［3］潘永堂．快鱼海亮:成长型房企最佳样本［N］．明源地产研究网，2015-04-01．

［4］姚清振，徐强，孙克阳，等．新形势下房地产高周转模式［J］．建材与装饰，2018(26):185．

作者:程宗帅 单位:聊城大学建筑工程学院