如何做好房地产收入确认工作
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摘要：新形势下，房地产行业得到了政府和国家的政策支持，房地产行业取得了快速发展，在房地产企业的管理工作中，对房地产行业收入确认工作是需要重视的问题。收入确认在房地产行业中存在一定复杂性，为了更好的进行房地产行业收入确认，笔者展开了研究分析，从房地产行业发展，到传统的房地产收入确认等进行研究，希望对新形势下房地产收入确认工作有所启发。
关键词：房地产；收入确认；工作研究；核算准则
房地产行业发展受到多种因素影响，比如政策、市场和资金等问题，这些因素对房地产行业的发展都有重要作用，针对房地产开发中遇到的收入确认问题，需要从多个方面进行核算管理。基于此，笔者展开研究分析，从房地产行业的发展及会计核算进行研究，并对房地产行业收入确认的五种情况进行系统分析，然后结合特殊情况下的房地产行业收入确认进行阐述，希望对新形势下房地产收入确认起到相关指导作用。
一、房地产行业的发展及会计核算
房地产行业经过近二十年的快速发展，已经成为市场上较为重要的产业，国家针对房地产开发建设的扶持力度越来越大，整个房地产管理的规则也越来越规范，针对房地产行业需要进行进一步管理，尤其是针对房地产行业开发中遇到的政策、市场和资金等问题，对于房地产行业的发展都有重要作用，在房地产建设中都会遇到会计核算的问题，所以针对房地产行业会计管理，需要从多个方面进行核算管理。新的会计准则对收入确认进行了新的规定，企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，但同时需要满足以下条件：(一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；(二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；(三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；(四)该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；(五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。以上阐述的是收入确认的定义和条件。在整个房地产行业方面，由于房地产行业的投资规模大，建设周期也比较长，而且在进行产品销售中涉及到的产品验收和产品交付及产权转移等程序较为复杂，导致房地产行业的销售后续服务工作与其他行业之间有较为明显的特点。所以房地产行业的收入确认需要会计人员综合掌握多种方面，按照传统的收入确认准则不易准确的确认房地产行业收入。
二、房地产行业收入确认的五种情况
(一)传统意义上的房地产收入确认
由于房地产行业的投资规模大，建设周期也比较长，而且在进行产品销售中涉及到的产品验收和产品交付及产权转移等程序较为复杂，针对房地产行业的收入确认，很多房地产行业结合会计政策对房地产行业予以收入确认多数是采用的是房地产已经竣工并且是按照标准程序进行审核验收，且发放入住通知书，房地产开发行业的企业与买受人已经签订《商品房买卖合同》、收取房款且已经出具发票，从而能够确定房地产销售收入。这是较为通用的房地产收入确认的方式。以上的收入确认方式看起来较为正确，但实际上流程不够严谨，不符合房地产行业中风险和报酬实质转移的法律标准。因为房地产行业中，如果开发商的出售房屋延期交付或者出现面积误差比值超过3%，主体结构不合格等情况，买受方，可以单方面解除合同，对之前的房地产收入确认产生影响。
(二)准确把握房地产行业收入确认
针对房地产行业的收入确认，需要从会计上对收入进行执行确认，而且在法律法规上也需要遵照其中的准则，笔者结合多方资料展开调查，在基本准则确认的基础上，从谨慎的角度出发，对房地产行业的收入确认工作进行重新定义，希望供大家参考：1.房地产开发商开发的工程已经竣工并且通过合格验收。政府部门对开发项目工程进行核验，工程项目取得政府部门发放的竣工备案表。2.开发工程的销售面积与合同约定中相符合。一般来说，房产实际销售面积与合同规定的面积存在一定差异，需要取得政府测部门的测绘面积表，并且按照实际测绘面积进行价格计算。3.房屋交付手续已经完成，而且买受方出具交房确认单，并且无异议。一般来说，开发商的企业在进行房屋交付中可能会由于买受方的原因导致没有进行正常的房屋交付，这就需要对业主进行通知和送达，首先可以采取报纸公告，然后保存报纸原价。另外进行邮递，保留邮递底单或邮局回执。进行电话或传真通知，应该保留记录。只有当以上步骤完成后，整个房产收入确认才算完成。4.房屋买卖过程中，客户的钱款交付有多种形式。对于客户采取一次性全额交情房款的，开发商应当在收取钱款后出具钱款凭据，然后办理房屋交接手续，并进行收入确认。另外采取按揭付款的方式，开发商应当要在实际首付款到账或者是银行按揭钱款到账时，进行房地产收入确认。5.成本能够可靠的计量。工程项目的工程竣工后，要对成本进行可靠计量，这就要求对工程进行准确估计，然后结合工程量进行成本计算。上面所讲述的收入确认原则适用于房地产销售的一般情形，当开发商依照程序进行房产产权转移及相关程序完成后，并将所有权转移到买方，企业的销售收入确认可以进行。
三、特殊情况下的房地产行业收入确认
房地产行业的收入确认，按照传统形式上的收入确认需要依照所有权转移之后，风险和报酬转移后进行收入确认，在遵照以上准则确认时，要对每项业务进行核算，然后结合实际情况进行分析，确保收入确认工作有序进行。当然，往往存在一些情况导致风险和报酬没有进行有效转移。
(一)合同存在重大不确定因素，市场上房地产经营效益不好，房地产开发商为了回笼资金，采取多种钱款收取方式进行房款收取，确保买方效益。约定到一定条件下买方有退房的权利，比如在进行房产销售中，开发商进行市场跌价赔偿措施，或者买方有权获得损失赔偿，这种方式，导致收入确认工作出现一定的不确定性，这要求企业需要在不确定性因素消除后进行收入确认。
(二)房地产销售后，开发商仍然有向房屋进行管理涉及的因素，比如房屋销售过程中，与买方签署一定附带协议，承诺一定时期内的既定报酬，针对这样的情况，要对交易实质进行分析，确保企业这是销售行为还是融资及利润获取行为，以便后续更好的进行房产收入确认工作。
四、结语
总体来说，随着市场经济的不断发展，房地产行业也得到了迅速进步和发展，但在房地产行业发展中，容易受到多种因素影响，比如政策、市场和资金等问题，这些因素对房地产行业的发展都有重要作用，针对房地产开发中遇到的收入确认问题，需要从多个方面进行核算管理。首先应把握房地产行业的发展及会计核算问题，系统研究房地产行业收入确认的五种情况，同时要考虑到特殊情况下的房地产行业收入确认情况，只有科学把握这些因素和情况，才能够更好的做好新形势下房地产收入确认工作，提高企业管理质量和效果。
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作者:徐丽君 单位:杭州市城建开发集团有限公司
