房地产企业税务核算与合理筹划

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摘要：房地产企业的税务核算与合理筹划已经成为影响企业效益的重要因素，本文在深入了解房地产企业税务核算工作的基础上，对其中存在的问题进行了讨论；之后对房地产企业开展税务核算的路径与方法进行了详细的研究。从本次研究结果可知，在房地产企业税务核算与筹划阶段，必须要从全局的角度出发，对各个环节进行调整，这样才能更好的适应房地产企业的需求。

关键词：房地产企业；税务核算；税务筹划

前言

从企业管理的角度来看，税务核算与税务筹划已经成为影响企业发展的重要因素。其中税务核算的主要目的是了解企业的运营收支情况，而税务筹划就是要立足于当前的法律手段，利用合理手段降低自身的税负，保证经济效益。对于房地产企业而言，做好税务核算与合理筹划，对于企业的长远发展产生重要影响，因此值得关注。

一、房地产企业税务核算工作分析

1.房地产企业税务核算工作的基本特征

与其他类型的行业相比，房地产企业存在一个较为明显的特征，就是税务核算的范畴很大，且应税项目多，这些都决定了企业在税务核算与筹划中会面临更多的问题。(1)税务核算更加复杂。在2016年我国全面推行了“营改增”，在这种大的环境改变下，很多企业的税务核算看似得到了简化，但是整体上依然还存在着很大的复杂性，例如在新税制环境下，企业的应税额度与增值部分相关，很多企业为了可以维护自身的效益、降低税负的影响，在税务核算中会强调项目成本变化。这种方法证明很多企业都希望在收入水平不变的情况下，能够改善增值水平。由此可见，目前房地产企业的税务核算更加复杂[1]。(2)应税项目多。就目前而言，房地产企业存在着较为明显的特殊性，就目前情况来看，无论是房地产项目的建设环节，还是流转、保有等项目中，都与纳税之间存在着密切的关系。而在此基础上，对项目的纳税做进一步分析后，还可以将上述诸多纳税环节作出细分，例如管理税务、材料项目等。但是此时需要注意的是，在不同的项目中，不仅存在应税标准、额度上的不同，在内资项目、外资项目等方面也具有一定的差异，而这些差异都会为税务核算工作造成困扰。

2.当前房地产企业在税务核算中存在的问题

就目前工作而言，房地产企业在税务核算中还处存在着诸多的不足，突出表现为以下几方面的问题：(1)从税制结构上来看，现阶段房地产的税务管理的存在“波动性”特征，例如在保有环节，整体的税负压力相对理想；而在流转环节，可以发现企业所面临的税负压力很高，这种情况最终会引发税负压力变化上的差异。其中保有税是指相关方在持有房地产项目时需要缴纳的税金，包括城市房地产税、城镇土地使用税、房产税等。而到了房地产的流转阶段，可以将其视为在市场上的销售环节，在这个过程中，消费者需要承担契税，而房地产企业需要缴纳增值税等。(2)税制明确性存在的问题。这种问题突出表现为税、费等没有明确的规定，最终引发了以租代税、以费代税等问题，在这些问题的影响下，房地产企业的税务压力很大，并且容易发生核算混乱等问题，最终对企业的长远发展产生影响。从上述研究中可以发现，目前房地产企业在税务核算中还存在较多的不足，所以为了可以能够应对其中存在的问题，在未来工作中可以从税务筹划等工作入手，帮助房地产企业在市场竞争中占据优势。

二、房地产企业税务核算与合理筹划的意见与对策

1.采购环节的税务筹划

目前房地产企业在采购环节主要会采用现金采购与赊账两种方法，但是此时不管使用任何一种方法，都会直接影响房地产企业支付税金的行为(以增值税为主)。而在这个过程中，从采购方的立场上出发，可以发现采购方希望在采购环节中可以持续的延缓支付时间，这种方法可以保证各项资金的合理使用，并强化现金流水平，因此很多房地产企业都对这种税务筹划表示出需求。针对这种情况，本文所给出的税务筹划思路为：(1)在没有支付货款的情况下线取得供货方提供的发票；(2)在结算方法的选择中，可以让供货商接受托收承付与委托收款的模式；(3)通过分期付款或者赊购的方法，尝试让供货商先行垫付税金，这种方法可以有效改善企业的资金压力，获得一定的资金周转时间[2]；(4)尽量控制现金支付的情况。从目前而言，在采购环节的税务筹划中，延长付款是其中最为常见的一种方法，虽然并不是唯一的手段，但是在采购环节的税务筹划中却发挥着重要的作用。对于房地产企业而言，若选择了延时付款来实现税务规划时，这种行为将会让合作伙伴的效益受损，因此在一定程度上会影响企业的声誉，这对于企业的长远发展而言是不利的。所以对于房地产企业而言，在实施阶段需要正视这一问题，从全局角度出发，争取可以通过多种方法实现自身的利益最大化。

2.销售环节的税务筹划

销售环节的税务筹划方法更加多样化，在不同的销售方式下，房地产企业所能获得的收入存在明显差异，而这种差异最终可以归结到企业的税负上。根据我国的相关法律规定可知，在打折销售环节中，同一张发票上面标注了折扣额度与销售额，这种情况销项税就按照折扣以后的销售额来计算。根据这种特殊性，本文所提出的税务筹划思路主要为：(1)在使用直接收取货款的方法完成商品销售时，无论是否完成交易，都应该直接归结到获得销售票据的当天。(2)在采用托收承付或者委托银行收款的情况下，销售的出票时间主要以出货且手续完结的当天来确定的。(3)针对商品销售环节中出现的赊销、分期付款等出售商品的情况，还需要做到具体问题具体分析，例如在买卖双方签订合同，并且合同中已经明确提出了收款日期的情况下，就可以根据这一时期为标准；没有确定具体的收款日期情况下，则以成交当天为标准。

3.采用全局性的税务筹划

在税务筹划过程中，结合房地产企业本身就具有的税务工作特征，考虑到房地产工作涉及的内容很多，包括立项、启动、建设、销售等多个环节中，所以为了确保税务筹划的效果可以达到预期，工作人员就需要从全局性的工作角度出发，对每个影响税务筹划质量的要素进行约束，并从全局性的角度出发作出调整，具体可以划分为保有环节、建设环节与流转环节。在整个税务筹划阶段，就需要从这三个环节入手，制定具体的税务筹划计划。例如在流转环节中，房地产企业可以考虑增加支出部分所占的比重，并根据房地产项目的具体要求作出调整，如房屋内有害物质检测、装修顾问等，这些项目的成本支出情况都需要作出明细，且在不改变收入总额的基础上适当调整，判断是否可以作为成本直接扣除。这种方法可以在不违法国家法律的情况下，帮助企业降低运行成本，进而获取更多的利润。

4.合理避税

目前，打击偷税避税已经成为我国政府工作的重点内容，但是政府却允许企业合理运用各种避税方法来保证自身的效益。所以房地产企业在税务合理筹划阶段，可以选择多种途径来实现合理避税。合理避税的实现路径很多，根据现有的经验可知，内部监管、对税务做深入识别分析等，都是避税的常见方法。在实施阶段，房地产企业可以根据自身的具体情况作出调整。例如，房地产企业可以选择成立分公司，这样的税务的分析中，就可以选择分别处理税务，让整个税务信息可以变得更加清晰、明了，并增加了纳税筹划空间的灵活性。例如在工程项目实施阶段，企业购买了一批材料，则在账务处理中，可以采用两种的会计记账模式，一种为订单生成后即进行记录，另一种为货物到达后进行记录。若货物的运输时间很长，甚至会涉及到不同的时间段，这种情况也会对各个阶段的支出总额产生影响。所以针对上述问题，房地产企业需要根据自身的实际情况，在了解收支姿态的情况下，科学的选取会计政策，最终达到降低税金的目的。而到了内部监管阶段，本文认为房地产企业的工作人员需要严格遵照我国的税务筹划职业要求，避免有人私自更高房价而降低税基，此时如果房地产项目确实需要转让，则企业必须要保留其中的关键材料证明，再成立相应的管理小组，统筹处理企业的税务工作。

5.注意事项

对于房地产企业而言，在税务合理筹划阶段，为了确保企业可以获得更高的效益，在实施阶段还需要重点关注以下几点问题：(1)税收筹划本身具有全局性的特征，在筹划阶段，房地产企业通常可以按照土地增值税变化情况，在建造普通标注住宅增值率不超过20%的情况下免征的政策，在必要的情况下经常会通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划；或者通过对相关的借款利息进行筹划，这样可以帮助房地产企业更好的维护自身效益。(2)在房地产产品的销售与装修环节中，可以将两者分开，这种方法可以有效的分散经营收入，并在销售合同上提出土地增值税之后，装修合同上不需要增设土地增值税的条款。

三、结语

面对当前复杂的市场竞争环境，如何降低自身的税负压力已经成为房地产企业关注的重点内容。从本文的研究结果可知，房地产企业的税务核算与合理筹划可以帮助企业获得更多的经济效益，所以为了实现这一目标，在未来工作中需要强化对其中诸多风险要素的识别，严格遵照税务筹划的要求调整工作路径，这样才能获得更高的效益。

参考文献：

[1]卢婷.“营改增”下房地产企业税收筹划探讨[J].财会学习,2019(9):15-16.

[2]第五小鹏.房地产企业纳税筹划风险管理和规避策略探讨[J].纳税,2019(9):32+35.

[3]戴建成.关于房地产企业的税务核算与合理筹划的研究[J].财会学习,2019(8):165-166.

作者:李敬通 单位:中海发展(广州_有限公司