房地产企业财务风险防范初探

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摘要：近年来，作为第三产业经济的房地产业迅速发展，现已成为我国国民经济的中流砥柱，为GDP的增长做出了巨大贡献。但房地产企业快速发展的同时，也产生了较大的财务风险，这些财务风险问题已引起政府、企业以及民众的关注。因此，对我国房地产企业发展现状进行阐述，从外部环境、内部治理两方面深刻分析当前我国房地产企业普遍存在的财务风险，并针对性地提出相应的防范措施。

关键词：房地产企业；发展现状；财务风险；防范措施

一、我国房地产企业发展现状

（一）房地产企业规模发展状况

对社会固定资产的投资一直是经济发展的一项重要工作。近年来，这个重要工作中的房地产开发投资的规模不断增大，在社会固定资产投资飞速增长下，所占比重较为稳定。由图1数据分析可知，2014年房地产开发投资总额占社会固定资产投资总额的18.6%，2015年占比为17.1%，2016年占比为16.9%，2017年占比为17.1%。随着社会固定资产与房地产开发投资额的逐年增加，房地产开发企业数量近年来也在增加，2017年已达95897家，但投资来源主要集中在内资企业，而国有企业、外商投资却在减少，具体变化（如表1所示）。

（二）房地产企业财务状况

房地产企业需要大量的资金维持运营，不同来源的资金会反映出企业不同的财务状况，我国房地产企业常使用银行贷款获取资金，虽可取得债务杠杆收益，但所产生的大量债务，增大了企业的财务风险。由表2可知，国内贷款增加较快，而自筹资金基本没有增幅。图2显示，国内贷款占筹资总额的比例在2015年及2016年有所下降后，2017年迅速上升。房地产企业自有资金有限，无法满足自身发展和营运的需要，而债务筹资速度较快，有利于企业规模的扩展和竞争能力的提高。但是，过高的负债会使企业的资金成本过高，一旦企业发生较大的突发性事件，资金链就会容易断裂，财务风险加大。图3显示，我国房地产企业资产负债率一直处于上升状态，且数值直逼80%的高度，这会使企业产生较高的利息费用、面临再融资困难的局面。

二、我国房地产企业财务风险分析

（一）外部环境因素

1.政治风险的影响

政治风险指房地产企业对外投资时，因被投资方所处国家的政治变动、法律法规修改而带来的经济损失。特别是被投资方所在国发生国内冲突，房地产开发又是不可移动的，所以给我国投资方造成的损失是难以计量的。例如，我国房地产企业在利比亚承建的合同金额达人民币176亿元的政府国民住宅，约需开发建设两万套。然而，如此大的建设项目在进行过半时，由于利比亚发生国内冲突，我方经济损失达人民币15亿元。

2.经济周期下行的影响

我国房地产企业过度依赖外部融资维持运营，主要方式是银行贷款，而当经济周期下行时，全球流动资金会出现短缺，企业融资困难，财务风险增大[1]。例如港股上市的融信中国就常用新的银行借款来还旧的银行借款，俗称“新债还旧债”。但是，这种单一的融资结构在经济危机来临、金融机构瘫痪情况下，并不能为企业提供融资贷款，因此必将带来严重的财务风险，甚至会导致企业的破产，而再通过举债融资更是天方夜谭，因此企业的发展规模相应受到制约。此外，经济周期下行也会减少外商投资，比如，2008年经济危机直接导致外商投资总额下降40%，间接导致房地产投资总额下降10%，对房地产企业的发展更是沉重一击[2]。

3.产业政策的影响

首先，土地供应政策。从图4可看出，我国房地产企业土地购置面积近五年是大起大落，2015年较2014年下降31.7%，2016年比2015年下降3.4%，2017年较2016年增长15.8%，2018年较2017年增长14.3%，但总体趋势是下降的。对于房地产企业而言，土地储备是非常重要的，目前政府的售卖土地政策主要是集中招标来竞价购买，而这样的政策就导致了那些实力相对羸弱、资金量相对匮乏的房地产企业在购买土地中标时的竞争力大大下降，而且购买土地对于企业资金链各个环节的压力都很大，与此同时的经营风险呈指数级上升。而目前政府对于土地售让的监管愈发严格，土地的供应也愈加谨慎，这些政策的出台虽对滥用土地、占地不用等现象起到了打压作用，但是对于房地产开发企业而言，得到土地将变得更加困难，故企业必须慎重地决断中标土地未来的开发方向，是住宅区还是商业区或是工业园等。其次，限购政策。受到行业和体制的制约，开发商在商业发展上往往不够机敏，可以说依旧是在“啃老本”，没有改变未来战略的习惯，也没有处理突发情况的能力，除了核心业务以外，难以寻找到新的支柱，自然也就没有新的营收增长点。而政府目前出台的限购政策是在剔除非刚需人士购买住房后，对商品房交易量的打压，在这样的大环境下，房地产商对于当前的形势显然没有做好应对的准备，因而核心业务的营收受到了冲击。可在新的营收增长点被挖掘之前，为了维持高利润率，企业往往通过建设尽可能多的高端户型，来拉高平均售价，从而提升住房价格。不过这样的策略也不是长久之计，因为就整个大环境来说，房价和高端户型还是有相应的“天花板”在阻挡。最后，金融政策变动风险。国际上，随着美国经济的持续复苏，2017年美联储已放弃量化宽松货币政策，进入美元加息政策周期，展望2018年及此后一两年，全球货币政策将由分化转向共振，正式进入紧缩周期[3]，这将对我国金融政策产生重大影响，我国货币政策也已从宽松转向稳健中性，可能会被迫调整利率。而银行利率提高，信贷金额就会减少，货币供应量就会降低，这对于房地产这种负债率较高的行业的融资、经营将产生不良影响。

（二）内部治理因素

1.豪赌式经营作风，导致企业危机四伏

近几年，我国房地产市场地王频出，甚至已出现地价高于房价的现象，而且这种接近疯狂的拿地行为愈演愈热。据统计，2016年地块成交额有21宗超过10亿元，56宗超过5亿元，而8月17日的上海静安地已达110亿元，令人咋舌；2017年北京土地总成交金额达2795.6亿元，创下历史新高；2018年有所回落。我国房地产企业这种豪赌式的经营作风必然会导致巨大的财务风险，房价的疯涨将会是最直接的影射，而且这种持续不断的地王潮定会引起管理层的警惕，比如收紧对房地产开发商的融资渠道和土地供应。

2.财务管理目标单一，社会责任感缺失

作为公众企业，用良好的经营业绩去回报投资者是天经地义的，但也需以企业稳健可持续经营为前提，虽然利润是很重要的考核指标，但利润最大化不应成为企业经营的唯一指标。而当下房地产企业频繁参与地王炒作，追求短期利润最大化的行为，一方面会使自身陷入债务泥潭难以自拔，另一方面会破坏国家房地产市场调控政策，人为推动房价上涨，加剧普通消费者的购房负担，导致房地产市场泡沫，最终会破坏房地产市场的生态环境，给房地产企业带来较大的风险。目前普遍的看法是，主动肩负起一定社会责任对于企业的未来前景存在负面影响，因为这样会使生产运营成本升高，而对利润的回报却不是那么明显，至少不如直接投资或新建项目扩大产能效果好；而当企业肩负起的社会责任越大时，这些表面的损失越会持续地对经营状况产生负面影响，长此以往以至于最后会让企业入不敷出。但是这样的想法是不正确的，从近况来看，担负起社会责任确实会对短期利润产生影响，降低股东权益。但长期来看，承担一定的社会责任反而收获的利益会远大于当初的付出，不仅仅是利润方面，社会声誉、企业知名度也将获得巨大提高，外部融资也会相应的容易些。

3.股权结构不合理，内部治理机制不完善

房地产企业的股权结构很大程度会影响公司治理，2016年万科股权之争就是极为典型的例证。股权之争之前，万科股权结构极为分散，原第一大股东的华润只持有15.23%的股份，而且并不参与万科的经营，而其包括王石、郁亮、盈安合伙在内的管理层仅有不超过4%的股份，可以说万科大概有80%左右的股份都在二级市场上流通，给了如宝能、恒大这类觊觎万科的企业可乘之机[4]。万科股权之争始于2015年7月，在宝能系步步紧逼下，12月不得不紧急停牌，直至2016年7月才复牌。而2016年上半年停牌期间，万科房地产毛利率为17.55%，较2015年降低3.49%[5]。此外，公司的经营也受到了很大的影响，例如难以获取新土地、给合作伙伴和客户带来不安全感、阻碍了公司业务拓展、打击了团队信心等。因此，对于房地产企业来说，合理的股权结构、良好的公司内部治理机制是避免企业财务风险的重要保证。

三、我国房地产企业财务风险防范措施

（一）树立正确的经营理念，保持稳健的经营作风

房地产企业在开发的早期阶段，经营重点主要在于开发土地和销售产品，而忽视了对产品的开发和对物业水平发展的管理。但经过多年的发展和政府监管，商业化的程度已越发加深，大量的企业涌入这个行业，进而导致更加激烈的竞争。因此，产品的质量、良好的售后服务和物业管理已引起企业和整个行业越来越多的关注。在满足消费者如提供产品的基本功能后，还要满足消费者如精致的外形、良好的品质、完整的基础设施、尽心的售后服务和其他额外的需求，与此同时，我们也应该提高能力改变相应的服务以适应消费者需求的变化。

（二）坚持财务管理目标多元化，增强企业社会责任感

企业多是以利润最大化为财务管理目标，但过分追求利润最大化势必会给企业带来财务风险、给社会带来紊乱的影响，因此我国房地产企业不该拘泥于此目标，应放眼财务管理目标的多元化，增强企业的社会责任感。股东财富最大化的目标主要是以股东为主，但是现代企业大多是多方利益的总和，其他关系人和股东一样都要承担相应的风险。因此，企业财务管理的目标应该考虑到所有利益关系人。企业只有协调好各方利益，积极承担相应的社会责任，才能使企业长期稳定得以发展，才能不断增加企业的总价值。综上所述，现代企业的财务管理目标应在利润、多方利益关系人与社会之间实现平衡，最终实现企业价值的最大化[6]。

（三）协调好公司经营战略与国家宏观调控政策的关系

目前我国房地产业的发展存在很多问题，应积极响应政策调控的号召，使企业能在国家宏观调控下良性发展。此外，还应逐步调整战略、管理理念和经营方式，尽快寻找新的利润增长点。首先，调整土地开发模式，房地产开发商应再利用土地和二次利用空间，而不是纯粹地通过开发土地；其次，调整融资模式，房地产企业为解决产品开发的资金短缺、建设垫款、无法偿还贷款等问题，可采用外资银行，信托基金渠道等多元化融资模式；最后，实行产品的多样性，寻求新的利润增长点，未来房地产业开发需集中在住宅、工业、商业和旧建筑。在土地供给上应该综合考虑区域经济、人文发展的因素，努力做到“因材施地”。一方面，深层次调查清楚开发城市的人口数量、商品房需求、经济发展状况及人均收入等相关问题；另一方面，促进二三线城市的经济发展，加大其房地产建设规模，缩小地区差异，缓解一线城市的住房紧张现象。最后，要注意库存的盘活问题，不可一味埋头新建。

（四）合理调整股权结构，保证公司持续稳健经营

合理的股权结构需有股份不占绝对优势、股权不占主导地位的大股东，所以，企业应同时存在相对控股股东和持有10％~50％股权的其他大股东。如若股权集中，大股东就会为了切身利益去重视企业的经营业绩，加强对经营者行为的监督，提高内部控制的能力[7]。但如果企业不存在其他小股东或者其他小股东的股权比例极低或者大股东之间的股权比例相当接近，此时就会产生股东僵局、企业控制权和利益索取权失衡等问题，所以还要注意避免出现股权结构平衡[8]。

四、结语

本文通过对我国房地产企业发展现状分析，以及从外部环境和内部治理两方面，对其财务风险进行研究，并针对性地提出防范措施。通过研究分析，得出以下结论：一是我国房地产企业经营不稳健会直接产生财务风险，危及企业可持续发展；二是在追逐利润的过程中企业要勇于承担社会责任，企业经营应顺应国家产业政策导向，时刻关注外部环境的变化；三是合理的股权结构和完善的内部治理机制是企业持续稳定经营的重要保障。

参考文献：

[1]刘庆.房地产企业资金管理应用研究[D].兰州：兰州交通大学，2012.

[2]朱秋华.金融危机对房地产行业的影响分析[J].经营管理者，2012，(18).

[3]熊园，魏景明.2018年全球货币政策展望[J].清华金融评论，2018，(2).

[4]黄宇庭，吕梓伟，季萌蕾.风险管理视角下上市公司恶意收购研究———宝万之争案例研究[J].金融经济，2018，(12).

[5]黎晓菲.万科控制权争夺案案例研究报告[D].南昌：江西财经大学，2017.

[6]高翠莲，王阳.企业财务管理目标与企业社会责任[J].会计之友，2011，(6).

[7]汤志强.股权结构与公司价值相关性的研究[D].天津：天津大学，2010.

[8]汪楠.外资参股对我国基金公司业绩的影响分析[D].广州：暨南大学，2014.

作者:马静 单位:东华理工大学