房地产企业会计核算探讨

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摘要：本文针对房地产企业较深入地阐述了其会计核算难点，从预交税费处理、收入成本及借款费用核算等方面分别解析，基于此提出房地产企业会计核算的应对措施，对于提高房地产企业会计核算水平具有一定的借鉴意义。

关键词：企业会计核算；财务管理；应对措施

前言

随着我国住房政策逐渐发生变化，对于社会经济发展的促进作用日益突出。在房地产企业的不断发展中结合其经营实际对其会计核算也产生新的要求，为避免一些因素对会计核算工作产生不利影响，频发各种问题，直接影响房地产企业的发展。因此，为积极引导房地产企业健康发展，提高对房地产企业会计核算的重视十分重要。

一、房地产企业会计核算难点

按照有关标准，企业应获得住建部门颁发的预售许可证，才能对建设的住宅及商服进行预售。住宅及商服购买者一般采用分期付款方式居多，但在我国税法中的有关要求十分明确，不管房款收取是采取定金或分期付款等任何方式都视为销售，需将经营税金及附加在房款获取当期缴纳。而会计准则中指出，竣工验收报告办理应在工程结束后，并对收入进一步明确，这都在一定程度上增大了会计核算的难度。在核算业务上，房地产企业开展的销售活动与一般产业存在明显区别，具有一定的特殊性，使其经营管理中的会计核算项目相对较为特殊。各项业务的开展主要是区域房产开发，不只是房屋建设，并注重管道、煤气等住宅区域基础设施建设。随着不断增加的住宅要求，房地产开发项目中的房屋装饰装修逐渐成为核心，房地产企业更烦琐的会计核算项目，尤其是基于会计核算体系更增大了业务核算的烦琐和困难。在核算周期上，落实房地产各项业务都涉及一些系统工程，在完成土地竞标、开工建设直至完工后，一般至少需要一年以上时间，只有完成一系列工作后才可销售房地产。因此，房地产会计核算周期具有较大跨度，开发项目资金应准备充分，在调度及应用资金方面采取较为严格的标准。

二、房地产企业会计核算重点

在房地产企业经营过程中，会计核算主要有以下三项重点工作：一是收入和成本核算。核算经济效益或日常运营及资金投放是房地产企业会计核算的核心内容，国家税务政策及会计核算标准对其都具有一定影响，突显出收入核算难度，引发收入标准不明确等很多问题。应注重成本核算主体，与房地产开发项目相结合，会计核算随之提高了难度。另外，房地产企业还应重视成本分摊。二是借款费用核算。房地产企业会计核算基于新会计准则应对确定借款费用提高重视，在实施房地产会计核算中应基于费用配比及原始成本原则，特别是招标中需投放的资金较多，目前主要筹资形式是银行借贷方式。一般情况下，从借贷到归还需要较长的一段时间，而借贷利息随着时间不断增长，借款费用也呈现出资本化特点，更细化了企业资本核算。在开展会计核算时，房地产企业需重视开发项目资金，对借款类别具体分析，并对核算与国家会计准则相符情况提高重视，这都将影响房地产企业会计核算结果。三是预交税费处理。由于房地产企业有很多的开发项目，在日常运营中涉及的税种较多。房地产企业在运营中承担的并非只有所得税及运营税金等，还涉及其它一些税种。根据纳税时间的不同要求，在客户预付房款收到后通常企业纳税应结合相应比例。企业会计不只是精准核算当期纳税额，还应确保合理筹划税款，使企业资金提高应用效率。

三、房地产企业会计核算的应对措施

一是跨级科目的设置应科学合理。在会计核算中，会计科目缺少合理性的设定是房地产企业主要面临的问题，应将会计科目设定作为重点，提高会计核算质量和核算水平。对跨级科目设定合理，对企业运营情况及发展潜力提高认识。不仅对提高会计核算水平具有促进作用，还要将会计核算时间缩短，使会计核算流程简化。房地产企业子公司应将子账目设定在企业总账目下，禁止采用独立核算方式，进一步提高会计核算工作的精准性。使竣工核算水平得到有效保证，对各种项目费用记录清晰，保证项目精准无误的消耗。二是对房地产企业明确收入核算范围。销售房地产项目前，未与采购方签署销售合同及预先与采购方签署销售合同的房地产都属于项目核心内容。核算销售收入范围不包括视为固定资产核算行为的自用房产销售。在签署预售或正式销售合同中，应对有关法律内容严格遵守。房地产销售合同是受法律保护的一种重要合约，在未完成房地产建设时，验收程序不能顺利落实，存在一定风险。在收入条件确认时，应结合有关法律规定内容。经验收并确认竣工后，消费者应对房地产付款方式及面积等予以明确，在买卖双方之间将房屋移交手续办理完毕。三是房地产企业在经营管理中应对会计核算体系进一步完善。结合具体业务工作采用有针对性地会计核算方式，使会计信息保证真实性和精准性，提高企业会计核算水平，优化和完善企业会计核算体系。与房地产企业采用核算权责发生制的方式相结合，可发现存在比较明显的不足之处，若会计核算方式采用应用收付实现制，有利于企业健康发展。

四、结语

综上所述，随着不断加快的城市化进程，有力促进了房地产企业的经营发展，其运营规模不断扩大。因此，应与房地产企业具体情况相结合积极制定相应措施，妥善处置企业会计核算重难点问题，不仅提高企业会计核算水平，还对房地产企业可持续发展创造有利条件。

参考文献：

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[3]刘璇.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].中小企业管理与科技,2017(9).

[4]姜媛.关于房地产企业会计核算重难点问题的几点思考[J].中国集体经济,2017(12)

作者:谢振龙 单位:哈尔滨住房建设发展集团有限责任公司