投资性房地产评估应用策略解析

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摘要：近几年，投资性房地产备受国家重视，在分析内外发展形势后，开始鼓励房地产产业靠近投资，以实现最大发展目标。基于此，为促进房地产产业稳定和健康的发展，激发发展活跃度，本文选择就投资性房地产品股应用策略进行分析和研究，阐述内容包括，投资性房地产内涵、投资性房地产界定、投资性房地产评估方法、投资性房地产评估工作优先建议，力求为相关企业以及工作人员，提供理论参考资料。

关键词：投资性；房地产评估；应用策略

社会的进步，经济的高速发展，促进房地产领域的发展。房地产领域的发展，又反作用于经济，为国民经济建设做出巨大贡献。为了更好地发展房地产产业，国家开始制定相关政策鼓励其发展，优化房地产产业。总的来说，房地产行业整体发展形势乐观，但在投资工作中存在一些不足，其利用资产评估手段不合理，评估缺失有序性，阻碍房地产产业的发展。因此，要想更好的发展，必须注重此方面的问题，把评估针对性、评估多面性、评估合理性作为评估标准，谨慎选择投资性房地产的评估方法、做好实际评估工作，强化工作人员的专业技能，培养其职业素养，保障评估工作顺利开展，以促进行业规范、有序、健康发展。

1.投资性房地产介绍

1.1投资性房地产内涵

投资性质的房地产，就是那些为了赚取租金以及资本增值（赚取房地产买卖的交易差），以及两种兼有的一种房地产项目。投资性质的房地产可以单独的计量，并实施市场营销活动。投资性质房地产涵盖：已经出租的房地产的土地应用权利、持有并即将准备增值后转让的房地产应用权利和已经出租的房产项目。

1.2投资性房地产界定

一些各个房产不能归类到投资性的房地产项目之中。其一，自用的房地产项目，包括生产商品以及经营管理或者提供劳务，所持有的房地产项目。其二，用作存储货物的房地产项目。投资性质的房地产，是一种正常的活动，企业利用租赁以及增值收益等模式，开展各项经营性活动。

2.投资性房地产评估目标

2.1评估针对性

投资性质的房地产质一种新兴起投资项目，和以往投资项目存在差异性，投资性房地产在投资后产生的回报率是其他各个投资项目的几倍之多，且稳定性显著。因此，要想区分房地产投资和其他投资，做好投资房地产评估工作，必须把针对性作为评估目标，有效划分其与其他各个投资项目的差别。

2.2评估多面性

多面性是投资性房地产评估的又一目标，因此，工作人员必须把此作为依据，选择适合的评估手段以及方式，结合实际情况，去评估市场营销价格，判断市场价格的走向。并结合不同环境以及不同地段，去多面性进行评估，只有这样才能确保准确和高效完成此项工作。2.3评估合理性在投资性房地产进行评估期间，必须依据相关标准落实此项工作，如出台的会计准则，工作人员应依据准则中标准以及内容，充分发挥自身的自主性，结合以往的评估经验，来确定评估目标，只有这样，才能保障投资性房地产工作合理性、有序性和规范性。

3.投资性房地产评估方法

3.1直接资本评估方法

直接资本评估方法，不仅在房地产领域被广泛应用，也在其他不同行业评估项目中采用。此评估方法通过直接资本化，有效分析出房地产效益，受时间限制小，工作人员仅利用其中的任意基本数额，就可以判断整体效益情况，并此其作为依据分析未来的市场收益，可保障在每个时间段的实际收益值一致，作为不变的整体存在。直接资本的评估方法包括，金额折现方法、租期折现方法、现金流的折现方法，在无规律的收益性房产中，选择现金流的折现方法具有应用价值，在带租约的投资性防丢产资本评估中，选择租期或者收回金额的折现方法，效果佳。

3.2收益乘数评估方法

收益乘数评估方法，也是投资性房地产主要评估方法之一。此方法主要是利用假设，开预设估算房地产项目在某年可能获得的收益，并把其和相应收益的乘数相乘，进而获得一个数值。此数值为投资性房地产实际评估价值。通常来说，直接资本评估方法包含收益乘数评估方法，两种方法又相互独立，发挥着不同作用。在收益乘数评估方法中，要想获得标准评估数值、收益乘数，必须把待估算房产的替代品作为依据，把其与年收益设置为商，以此来获得一个更加精准收益乘数。

3.3市场比较评估方法

顾名思义，在投资性房产评估工作中，市场比较分析方法，就是利用找到和评估房地产相似或者相同的房产替代品，利用对替代房产的价值评估，判断其商业价值以及实际收益。需要注意的是，所选择的对比房产，必须是近几年在市场出现的房产，若是时间过长，则不具有实际参考意义。此外，在实际应用期间，也要整合各个资料，利用资料判断和评估房地产的价值，分析未来房地产的价格趋势。

4.投资性房地产评估工作有效开展建议

4.1谨慎选择投资性房地产的评估方法

选择哪一种房地产的评估方法，对评估的结果具有较大影响，因此，相关人员必须谨慎选择。首先，在选择期间结合需要评估房地产实际情况，相应的进行分析，总结分析资料，确定评估方法。此外，也要分析影响房地产评估效果的各个因素，针对性进行评估。同时，要收集以往评估的数据信息，看是否存在和将要评估房产相同的项目。最后，确定评估方式后，不要过急地进行评估，而是应反复去确认，确保评估结果的精准性、合理性。

4.2做好实际评估工作

在选择收益乘数评估方法，对房产进行评估时，需要注重房地产项目具体情况，特别是那些重要环节与关键步骤，必须给予足够重视。如，在对待房产进行评估时，要把评估房产出售费用与出租房产费用作为基础和出发点，整体分析房子不同层面以及影响因素，比较响应条件和价格是否相符。后再通过此类手段把计算得到的净收益与准确值深入分析，可以判断其相近值与相似值。再如，在评估期间，也应深入的研究关于房子每个月获得租金，以及最短租期和长期租房的优惠问题。

4.3强化工作人员的工作能力

房地产的评估工作之一，专业性强，对工作人员的要求严格。投资性房地产评估工作参与人员的能力、理论知识素养、道德水准等，均对投资性房地产的评估结果具有较大影响。因此，必须注重对工作人员的培养，严格要求工作人员，确保其具备扎实的个理论知识，如了解公允价值，可对公允价值有深刻的了解与认知，这样才能确保评估更加的客观。此外，各个工作人员必须严格要求自身，树立终身学习目标，必须更新知识和总结经验教训，强化自身的专业水平。并在工作期间遇到各类影响因素后，需要结合自己学习的知识、以往的经验等，进行正确的判断，把严谨、科学作为评估理念，进行深入论证分析，后作总结。

5.结束语

投资性质房地产在进行评估工作期间，工作人员必须正视投资对于房地产产出所带来的影响，了解到期不仅会影响房产市场销售，也对出租的效果具有较大影响。此外，相关工作者，也要在评估期间辩证的看待和评估房子基本情况，选择适合的方式，应反复去确认，强化自身的能力以及技能。整合各个资料，利用资料判断和评估房地产的价值，分析未来房地产的价格趋势，保证各个环节有序规范和严谨的完成，确保评估结果的精准性、合理性。以此来保障房地产投资的准确度，促进房地产产业的稳步发展，为实现房产长远发展目标作保障。

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作者:武守领 单位:单县自然资源和规划局