新收入准则下房地产企业收入确认探讨

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［摘要］新收入准则的出台，给房地产企业带来不小的冲击，尤其是在现行收入准则之下，企业放弃了多年来实施的传统收入确认概念，转而实行了全新的理念。据此，文章将对新收入准则下房地产企业收入确认的新变化做出简要探讨，并着重分析新收入准则下房地产企业收入确认的具体措施。

［关键词］新收入准则;房地产企业;收入确认;探讨

1引言

我国财政部门在2017年7月了《企业会计准则第14号———收入》(以下简称新收入准则)，对房地产企业造成了相当大的冲击。在新收入准则下，已经有房地产企业先行实行此项准则，切实用实例证明了一段时间内确认收入还是某个时间点确认收入的不同选择。文章着重探讨基于新收入准则下房地产企业收入确认的问题。

2新收入准则的内涵

第一，收入计量。在新收入准则中明确规定了交易价格的范围，为下一步房地产企业进行多重交易安排的合同的会计处理做出了更清晰的指导。第二，收入确认。新收入准则规定，收入确认分为时段和时点两种方式进行交付，实现了商品风险和报酬的转移向商品控制权的转移变更的局面。显然，这样的做法使合同中所规定的权利义务具体到个人，更能体现合同当中的契约精神。第三，合同成本。新收入准则重新定义了合同成本的概念，允许符合条件的合同向资本化方向转变。第四，关于其他情况。相对于旧准则对某些特定交易或事项(如总额和净额确认收入等)给出的概念模糊不清，新准则对这些特殊交易或事项的收入确认和计量给出了明确的规定。

3新收入准则下我国房地产企业收入确认的改变

3.1控制权转移的概念

一是客户有能力主导该商品的使用;二是客户必须拥有商品的现实权利;三是客户有权利获得商品的全部经济利益。

3.2按照时段收入确认转移情况

满足以下三个条件之一的，即为按照某一时间段履行履约义务。否则，便判断为属于某一时点履行履约义务。一是在企业履约的同时，客户能立即取得并且消耗企业履约所带来的经济利益;二是企业履约过程中在建的商品客户拥有控制权;三是企业所产出的商品具有不可替代的特点，且企业有权在整个合同期内就已完成的履约部分向客户收取相应的款项。

4现房与期房销售方式的不同

4.1现房

对于现房来说，一手交钱一手交房，属于按时点履约，可以遵循旧收入准则，在房产交付时确认收入。

4.2期房

第一，期房预售阶段。在预售阶段，房屋一般处于建设期间，虽然明确了楼栋和房号，但客户并不能在建设期间取得并消耗建造过程中的利益，不符合新收入准则的第1条规定。第二，虽然签订了销售合同，客户能获得该商品后续全部的利益，但该房屋的市场价值变动的风险也已经转移到了客户身上，而且客户并不能完全主导建房的过程，建房的过程是由开发商主导。客户也不能将该在建商品房用于其他用处，不符合新收入准则中的第2条规定。

5参考实例

某房地产开发商A在2017年采用了新收入准则，当年的地产业务中不考虑新收入准则的收入金额约为630亿元。因为采用新收入准则，确认收入发生变化，当年的收入金额增加了28亿元，变为658亿元。收入金额增加的款项占当年全部地产业务收入总额的4.25%还多。通过计算净利润，不考虑新收入准则的净利润约为101亿元，考虑新收入准则后，净利润增加15亿元，占总利润的12.93%还多。而另一家房地产开发商B也是在2017年采用的新收入准则，当年不考虑新收入准则的情况下收入金额约为1981.34亿元，净利润为207.68亿元，而采用新收入准则之后，总金额增长至2269亿元，净利润总额增长至287.52亿元。由于该房地产开发商A、B采用了新收入准则，当年的收入总额和净利润总额都有着不同程度的增长。第三家房地产开发商C，在2018年年底使用了新收入准则，由于开发商C与客户签订合同内有规定，约定随时可退还条款，所以确认收入仍属于某一时点，新收入准则并不会对房地产企业C地产销售收入确认时间产生影响。

6房地产企业应对新收入准则的措施

对我国当前企业来说，上市企业要在2020年1月执行新收入准则，非上市企业也要在2021年1月执行新收入准则，2019年已经于下半年，到2020年1月也不足半年了，新收入准则已经没有多少过渡期了，所以面对新收入准则提出的新要求，上市企业也好，非上市企业也罢，都应该提前做好准备，以便能够更好地融入新收入准则，从而利用新收入准则为自己的企业增加效益。

6.1加强内部控制

新收入准则对于房地产企业来说，虽然对房地产收入确认产生了不小的影响，但对于房地产企业未尝不是一件好事，可以借机通过新收入准则来提高企业自身管理的有效性。房地产企业应加强对自身财务管理的要求，增强内部控制，加强风险预警机制，为新收入准则可能带来的风险提前做好准备工作，及时发现风险并扼杀在萌芽状态，才能在新收入准则之下，保全自己，完善自己。

6.2房地产企业应加强对工作人员的要求

新收入准则给房地产企业带来了更多的不可控因素，这就需要房地产企业拥有更精准的财务控制人员，更高水平的财务管理人员，才能对新收入准则做好职业判断，充分了解新收入准则下的各种规定与适用情况。不仅如此，在引入新鲜血液时，还应该引入一些懂得专业法律的复合型人才，能够全面了解新收入准则的含义。

6.3房地产企业应加强对财务的监管工作

在房地产内部应建立完善的监督管理机制，新收入准则的出现，操作得当，可以为公司带来利益。一是工作人员的工作主观性增加;二是过往利润增加，所以不管是对工作人员还是对财务工作，都应该有一套完善的监督管理机制。相应的，也应该建立一套完善的绩效考评机制。有奖有惩，对于违法乱纪的现象，坚决根据规定予以惩处。通常采用新收入准则时肯定要出现一段时间的过渡期，建立监督机制也是为过渡期提供指导，避免舞弊问题的出现。

6.4加强对合同的精细化管理

新收入准则的出现对房地产的收入确认定义造成了影响，所以，房地产企业最好加强对合同的精细化管理，将合同条款在新收入准则下是否有变化，怎样变化，或者合同中所履行的义务是否受新收入准则影响等均写入合同条款内，将责任明确到个人。

6.5房地产信息的受众应密切关注房地产财务信息

通过房地产企业的财务信息向外部使用者传播，财务信息的受众应该明确房地产企业某段时间确认收入的情形，并对这部分收入进行核实，看其是否满足“有全球累计至今已完成的履约部分收取款项”这一条件，房地产企业面向的受众可以分析出真实信息，从而做出正确的决策。

6.6应用信息技术，建立信息系统

新收入准则所涉及的会计核算范围增加，并对会计信息的质量有了更多的要求，房地产企业内部可以引入信息化技术，建设信息化系统，依托系统建立信息化平台，为新收入准则的指导提供技术保障。

7小结

总结来看，新收入准则规定房地产企业一部分收入可以提前分期确认，而另外一部分收入则在交房时确认。对于房地产企业，收入确认方式改变，直接影响的就是房地产的利润，所以在收入准则改革的浪潮下，房地产企业要直面新收入准则改革的变化，迎接新收入准则带来的挑战与机遇，促进业财融合，推动企业增强和持续发展，在当前市场竞争激烈的今天立于不败之地。

参考文献:

［1］梁敏思.浅谈新收入准则在房地产企业收入确认中的应用［J］．全国流通经济，2019(12):81－82.

［2］姚小秋.新收入准则下房地产开发企业收入确认问题探析［J］．财务与会计，2019(5):61－63.

［3］王永娜.新收入准则对房地产企业收入确认的影响［J］．企业改革与管理，2019(3):145，149.

作者:钱麟 单位:无锡万科房地产有限公司