房地产企业财务分析与风险预警探究

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摘要：随着百姓对改善住房条件的需求不断提升，我国房地产行业取得了一定的发展，但在发展过程中由于银行贷款、营销模式、存量房积压等方面使房地产企业面临着极大的财务风险。本文将通过对房地产企业财务分析与风险预警概念、形成原因及重要作用进行分析的基础上，提出强化房地产企业财务分析与风险预测工作的对策。

关键词：房地产企业；财务分析；风险预警；原因；对策

近年来，房地产行业对促进国民经济发展起着十分重要的作用，它在拉动地方税收、增加就业、发展原材料市场等方面作出了突出的贡献，并直接影响着人民的生活水平和生活条件。但因受到国家宏观调控、经济环境变化以及银行融资政策、贷款利率调整等诸多因素的影响，房地产企业在实际运营过程中会面临一系列的财务风险。本文旨在通过分析房地产企业财务风险的形成因素，并提出相应的预警机制和防范措施，以期能够为促进房地产行业的有序健康发展提供一些思路。

一、房地产企业财务分析与风险预警的概念分析

企业的财务风险是指房地产企业在未来的某个时期面临着无法偿还贷款、经营管理不善等方面的威胁。一般特指企业因贷款到期、内部资金链断裂而出现无法持续地经营。在房地产企业经营过程中，其财务风险主要是指企业因行业政策调整、利率变化、原材料供应等方面的影响，使房地产企业无法按照既定的经营目标开展工作，使房地产企业面临无法预计的经济损失。所谓财务风险预警指的是企业通过对内部、外内各项影响因素进行分析后，建立相关的风险防范模型或指标体系，一旦企业某项指标达到了警戒线后，财务人员及时地向管理层汇报经济活动中存在的潜在财务风险。

二、造成房地产企业产生财务风险的具体原因分析

（一）从影响房地产财务风险的内部原因进行分析。造成房地产企业产生财务风险的主要原因可归纳为资本结构不合理、会计核算混乱及管理层风险防范意识薄弱三个方面。特别是个别的房地产企业盲目开盘销售，根本未对当地住房情况进行调研，也未能对现金回流情况进行测算，导致房地产企业盲目开发项目，在项目开发的过程中忽视对项目预算动态管控及风险防范，无形中增加了房地产企业财务风险，其表现在资金短缺、资金链断裂、成本管理失控、销售环节监督不严等方面。此外，在房地产企业资本结构方面，虽然说房地产企业可以使用举债方式享受财务杠杆的利益，但无节制地增加债务会增加房地产企业财务风险。例如，个别的房地产企业为了争取拿到土地，在企业资产负债率已经很高的情况下向金融机构抵押贷款，一旦资金链出现断裂将使房地产企业面临法律诉讼。在房地产企业财务核算方面，个别的房地产企业管理层由于未对会计核算给予必要的重视，特别是未能针对现代企业制度与互联网信息化时代引入管理会计理念，会计核算仍停留在简单的会计记录方面，未能发挥预算管理、报表分析、绩效考核、内部控制等方面的作用，使房地产企业会计核算混乱、内部工作人员串通侵占企业资金现象频发，增加了房地产企业财务风险。

（二）从影响房地产财务风险的外部原因进行分析。国家出台的房地产行业相关政策、税收法律、金融机构利率等因素将会增加房地产企业的财务风险。例如，国家为了避免房地产行业出现“泡沫”，将通过出台限购、提高公积金贷款利率等方式调整房地产供需关系，使其行业向着可持续发展的道路前行，避免因房地产行业出现危机而影响整个市场经济。再如，就利率风险因素而言，其主要受到资金回笼所需周期较长的影响。房地产企业在运转的过程中需要大量资金进行周转，由于资金周转周期较长导致许多房地产企业采用负债形式融资。目前，多数房地产企业均选择向金融机构贷款以获取发展资金，但高额的资金成本也可能使部分房地产企业出现经营亏损。如果人民银行缩紧了贷款发放规模，使商业银行的贷款利率上涨，则房地产企业将面临极高的贷款成本，从而进一步增加了房地产企业的财务风险。

三、房地产企业开展财务分析与风险预警的重要作用

（一）提升了房地产企业的市场竞争地位。房地产企业已经成为我国市场经济的重要组成部分，它对稳定就业、增加当地税收收入、改善百姓生活条件发挥着巨大的作用。它的经营开展将涉及到金融、建材、电力等诸多上下游企业发展，一旦我国房地产企业出现经营不善将直接影响到各个行业的稳定发展，进而影响到我国社会经济的稳定。

（二）降低房地产企业面临的各种风险因素。所谓内部财务风险主要是指房地产企业因经营不善、资金链断裂而出现的无法偿还贷款、投资失利、预算管控不严等风险。房地产行业将会受到国家宏观调整、利率变化、税收调整等各方面因素的影响，财务分析与风险预警可以帮助房地产企业提高风险防范能力，将来自内外部的财务风险降到可接受的水平。

（三）不断降低房地产企业经营管理成本。房地产企业通过事先制定的财务预警指标与报表分析指标，对房地产企业经营活动进行事先的管控，这样将保证房地产企业经济业务按照既定的成本目标进行，为管理层提供不断降低经营成本及风险防范的建议与意见，从而提升房地产企业的市场地位，促进房地产企业的可持续发展。

四、房地产企业风险预警的具体措施

（一）建立科学、可行的财务风险预警体系。个别的房地产企业未能针对行业特点、内部管理需要建立财务风险预警体系，未能从根本上对财务风险加以防范。因此，建议房地产企业应从财务指标与非财务指标两个方面建立相关预警体系。首先，房地产企业应结合自身实际运营情况及潜在的风险点制定财务风险指标。在非财务指标方面，房地产企业可将市场行情、地区商品房需求量等影响因素作为风险指标。房地产企业应将财务指标与非财务指标相结合，不断地提升企业整体的财务风险防范能力，使房地产企业可持续地发展下去。

（二）房地产企业内部成立专职的风险预测机构。房地产企业任用专门的财务人员并设置专门的财务预警机构很有必要，不仅能提高企业风险预警的准确性，而且能有效提升企业风险预警的客观性，从而在一定程度上提高房地产企业的财务预警分析能力。另外，房地产企业的财务风险也将随着外界市场因素的变化而变化，为了保证房地产企业财务分析与风险预警体系的适用性，房地产企业应组织财务人员对目前影响本企业发展的各项因素进行调研，并对预警风险指标进行相应的调整。

五、强化房地产企业财务分析与风险预测工作的对策

（一）合理确定房地产企业资本结构。一方面，房地产企业在选择融资方式前应对日常开支需求、项目前期资金投入及项目回报资金流等方面进行详细的分析，避免因过度的融资使房地产企业承受过高的资金成本及造成资金浪费，其主要目的在于降低企业负债资本成本。另一方面，企业的融资行为结束后可强化控制企业的资金使用情况，其不仅能够防止出现资金挪用和盲目投资等现象对资金使用效率造成严重影响，而且能够在一定程度上实现控制资金使用风险的目的。

（二）提高房地产企业投资项目的可行性。影响房地产企业的另一个重要风险因素就是项目投资是否可行。因此，建议房地产企业在选择投资项目前，需要指定专人对投资项目进行可行性论证与前景分析，分析该项目是否与当地经济、百姓需求及国家宏观政策相符。在此基础上就项目投资期、投资回报、资金成本及市场定位等多方面进行判断，以降低房地产企业因投资失利而承担过多的损失。

（三）强化房地产企业经营管理。影响房地产企业财务风险的另一个重要因素就是房地产企业自身的经营管理水平，房地产企业应从以下三个方面着手强化经营管理。①制定符合当地市场行情及自身经营管理需要的营销模式，特别是应强调房款回收的重要性，通过与银行、公积金等机构合作强化资金的快速回笼，避免因资金回笼慢而增加财务风险。②为保证售房款及时地回笼，应组织销售人员定期对购房者资信情况进行跟踪调查，将资金回笼作为考核销售人员业绩的重要参考标准，加速房款的回笼速度，避免房地产企业出现坏账损失。③房地产企业应在财务管理、人力资源管理、合同管理等方面为企业培养、引进人才，以保证经济管理工作制度被有效的实施，帮助管理层最终实现经营管理目标。

（四）创新房地产企业财务分析方法。房地产企业应创新财务风险分析与防范方法，将数量指标与非数量指标结合使用，使房地产企业从整体上对财务风险进行把控。同时，在预算编制时应尽量使用零基预算编制原则，将下一年度影响因素作为预算编制的基础，使预算指标更加可行，从而使房地产企业可以事先对财务风险加以防范。财务风险预警体系的建立是一个长期性的具有不断变化的过程，由于房地产企业在资金投入、债务比率及国家政策影响方面的特殊性，导致其将面临来自内部、外部的因素影响。因此，房地产企业应建立财务分析与风险预警体系，及时地为管理层提出财务风险点所在，并为管理层强化风险防范提供参考，使房地产企业具有防范财务风险的能力，确保房地产企业健康、可持续地发展。

六、结语

房地产企业在土地开发、商品房建设过程中往往会面临着来自银行负债、财务核算等方方面面的风险，风险的存在已经成为阻碍我国房地产企业发展的重要因素。因此，建议房地产企业应强化财务分析与风险预警，通过建立相关风险预警机制、培训财务人员等方式提高房地产企业风险防范的能力，确保房地产企业可以健康地发展。

参考文献：

[1]唱晓阳.房地产企业财务风险管理探讨[J].财会通讯,2015,20(26):572.

[2]丁红梅.我国房地产企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报,2017,4(02):60-62.

作者:薛一美 单位:晋能房地产有限公司