房地产企业资金管理问题及对策探析
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摘要：随着经济的增速，房地产企业在过去得到了飞速发展，但房产企业在发展过程中，经营管理运行受到现金流的影响，在融资成本增加、土地成本高企的背景下，房产企业应总结资金管理的不足，提高资金管理的力度，不断强化资金风险管控意识、提高资金收支管理的标准性、积极主动拓展融资的渠道、完善预算制度，进而规避资金管理中风险意识低、资金管理不统一、融资渠道单一、投资盲目、预算制度不完善的问题，不断提高资金利用率，保持良好的现金流，才能为今后发展奠定良好基础。因此，本文从房地产企业资金管理角度出发，分析房地产企业资金管理存在的问题，并针对性提出相应的对策，期望通过本文的研究能为房地产企业的资金管理提供参考。
关键词：房地产企业；资金管理；存在的问题；对策
为促使我国房地产企业健康平稳发展，我国政府针对房地产企业制定了多种约束制度和颁布了多项政策来保障民生，在一定程度上限制了房地产企业的行为，直接导致房地产企业的资金压力不断增大。众所周知，企业发展的基础就是资金，尤其是房地产企业，需要大量资金的支持，而房地产在资金应用方面的特点是投入量大、使用周期长、回款相对较慢，所以房地产企业必须强化资金管理，运用多种管理方法，提高企业资金的利用率，优化资金运转流程，建立健康科学的资金管理体系，才能为业务发展提供更好的支持，实现自身的经营战略目标。
一、资金管理含义与房地产企业的资金活动特征
资金管理具体是指，整合与利用企业资金，这关系到企业生存与未来发展。针对资金活动进行管理，简称为资金管理，具体包括对资金来源的管理、资金日常运作的管理、资金运用的管理。通常情况下，房地产企业从项目审批至土地开发，再到房产销售，至最后清算结束，最少的时间也需要两到三年，如果进展不顺利，甚至会延长到五年或者十年。此过程中，房地产企业需要不断将资金投入进去，才能支持项目正常运转。且房地产企业项目的建设周期较长，需要大量的投资。另外，房地产项目进行中，资金回笼的速度较慢，短时间内只有资金支出，很少有资金流入，如果其中一个环节出现问题，甚至可能造成房地产项目的终止，其中最为严重的问题则是资金链断裂，可能会直接造成项目的流产。
二、房地产企业资金管理中常见的问题
1.资金使用中风险意识较低
一般情况下，房地产企业项目的建设规模非常大、周期长，并且容易受宏观政策调控、市场经济变化的影响，可因为房地产企业自身原因，容易出现房地产企业忽视资金管控，单纯重视施工建设的问题。具体表现为：一是现金流跟踪控制的力度较低，不重视融资额度和放款速度的争取，总是顺其自然地等待着回款，很少会主动跟踪与管控；二是资金支付进行中，很少会树立预算意识，结算方式不够创新，支付款项额度的控制力度较低，只是流水作业，很少主动去控制。房产企业内部缺少针对现金流风险的预警预案，缺乏风险管控意识，这样会让房地产企业面对着极大的资金风险。
2.资金结算方式的管理不统一
当下，我国大部分房地产企业随着规模的不断扩大，在全国成立区域公司或子公司来拓展业务，房产项目遍布在全国各地，为运营方便，会在不同地区开设多个银行账户，这些账户因开设不同金融机构，账户性质也不相同，在一定程度上虽然方便各地子公司的管理，却不利于集团总公司的管理，总公司不能准确、及时、全面地收集资金运行情况，不利于提高本企业的资金配置效率。同时，各子公司的资金如何进行有效归集，将闲散资金整合，充分发挥资金最大效用，成为当前房地产资金集中管理的头等大事。
3.房产企业的资金周转率较低
因为房产项目建设周期长、资金占用大的特点，一般会存在大量资金投入到房产项目中长时间得不到回款的问题，只有等到房产项目预售的时候，才会有资金回流，通常会历经一年到两年的时间，才能让资金回到正常运转流程。并且回流的周期，还会受到回款情况、销售去化的速度、市场行情、政府监管情况等方面的影响，这突显出房地产企业的资金周转率较低的特点。为此，房地产企业为获得更好的发展，必须提高资金周转率，将资金盘活，才能开展更多项目，实现企业的持续性发展。
4.融资渠道少且融资成本高
我国的资本市场运行机制不够完善，大部分房地产企业的融资渠道是通过各个商业银行贷款，而通过发行股票、出售债券等方式进行融资的难度非常大。而且，为避免房地产产业的泡沫发展，我国在银行信贷方面采用了收紧的政策，针对房地产企业进行了相应的宏观调控，因此，中小房产企业想要从银行申请到贷款非常难，也导致房产企业自身的资金成本不断提高。在一些调查中显示，我国房地产企业的资金，有70%来源于银行贷款，这种过度依赖银行贷款的情况，极大限制了房地产企业发展；另外房企融资成本的不断提高，又让企业承担着巨大的债务负担。
5.现行的资金预算制度不够完善
就当下我国房产企业财务管理工作进行调查，发现一个共同的特点，那就是资金预算制度不够完善，或者执行力度较低。在房产企业中执行预算管理的年限比较短，成功经验比较少，大部分房企都是自己摸索着进行，虽然知道预算非常重要，可是怎样更有效地开展预算管理，却没有行之有效的方法。资金预算适应性和准确性，需要相应工作人员在数据方面有着高度的敏感性，也需要财务人员对行业进行准确的判断，预算管理的执行需要企业从上而下的进行，在运行初期难免会有阻碍，也可能造成企业运行效率低的问题，这都需要长时间的坚持，才能发挥出预算管理的积极作用。
6.房地产企业投资行为较盲目
前些年我国的城市发展速度非常快，房地产回报率非常高，这让部分房地产企业仅仅关注到房产行业的巨额利润，而忽视其中的潜在风险，没能认识到房产行业的发展周期性，不能准确预估行业发展困境。加之对房产行业所处的宏观调控环境，没能正确分析；对消费者购买能力、市场消费趋向、房产市场的供求情况等，缺少正确地分析，仅凭自身主观臆断，盲目对某些房产项目进行投资，而这些资金投入在很长时间内又没有得到合理回报，就会直接让房产企业进入资金困境。
三、解决房地产企业资金管理问题的对策
1.不断强化资金风险管控意识
针对房地产的资金管理，必须树立高度的资金风险管理意识，促使企业上下全员具备高度的风险管控敏感度，才能极大的提高资金管理力度。尤其是企业的高层管理人员和财务工作人员，必须提升资金敏感性，积极关注现金流的情况，每天进行资金判断，将资金链实施情况作为管理的重点。尤其是资金条线的人员，一定要保持着敏锐的嗅觉，尽早发现问题，提示资金风险，从而更准确的规避资金运行风险。2.资金收支管理更标准和规范房产企业针对资金的管理，必须制定详细的管理制度，形成规范的资金审批流程，使得资金应用过程中的权责清晰，资金应用必须经过双重审批，不能破坏制度，即使有特殊情况，也要经过特殊审批。针对资金管理制度和资金审批制度，需要有相应的监督机制，综合运用自查和第三方审查的方式，保证资金应用符合规范，安全有效且规范化的应用资金。
3.提高房地产企业资金周转效率
在房地产企业建设的房产项目中，确实会存在资金投入金额大、周期长等问题，导致资金周转效率不高，影响了房地产企业的经营发展，增加了房地产企业的财务成本。因此，房地产企业需要对在建项目进行整体规划，尤其需要对房产的销售建立良好的运行机制，包括资金回笼率、销售率、去化率等指标，充分考虑市场行情和政府监管等因素，快速实现资金回笼，减少资金沉淀，降低财务成本。
4.积极主动拓展融资渠道
为争取到更多融资，房产企业先要与银行保持良好关系，主动了解银行的政策变化和金融产品特点，利用好国家政策，进而争取到更多低融资成本的资金支持。另外，房企必须与金融机构加强联系，让自身资金流动起来，提高资金使用效率。还有就是，房企必须针对自身资金运行，必须建立底线预警机制，当资金流动性减弱的时候，发出预警，为决策层争取到更多的决策时间，采取最有效的措施，避免资金链断裂。
5.不断完善财务预算管理制度
财务预算管理制度的完善，可以提高资金利用的效率，为资金的准确应用，奠定坚实基础。为此，需要完善相应的财务预算管理制度。在每一年开始时，财务部门根据房企实际情况，编制资金预算方案，分成资金预算收入和预算支出两个部分。资金预算收入的目的是经过一系列的经营活动，使得企业净利润增加；资金预算支出则是企业资金支出，保证支出合理。预算编制可将企业今年资金运行重点明确出来，从而有目的地强化对资金的控制，节约企业运行成本，避免盲目投资、贷款等。
6.强化资金管理为投资提供参考
房产企业必须在企业内构建资源调配系统，统一管理资金收付，从宏观、整体的角度，制定资金使用计划，利用资源调配系统，收集资金运行数据，分析市场行情，为房企的投资行为提供更多准确的参考资料，从而避免盲目投资。另外，针对资金结算管理必须统一，利用现代化技术，设定企业内部资金收付程度，优化资金管理方式，不断提高资金管理效率。综上所述，针对房地产企业而言，资金活动具有典型的特征，资金活动的特殊性也非常明显，所以针对房地产企业的资金管理有一定难度，要求也更多。因此，房企资金管理必须重视财务预算的积极作用，统一资金管理，树立资金风险意识，进而提高资金管理力度，为房企高速持续发展保驾护航。
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作者:赵远梅 单位:重庆泽京房地产开发有限公司
