住房保障制度潜在的问题与策略

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一、我国住房制度发展及现状

我国住房制度发展经历了城镇住房制度改革、经济适用住房建设、大力发展保障住房几个阶段，1991年至1997年是我国正式开始实施和推进城镇住房制度改革，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，使全国一部分城镇居民拥有了自己的住房。

1995年，国务院决定实施国家安居工程，推动了经济适用住房的起步和发展。

1998年，我国开始由传统的福利性住房制度向商品性住房制度转变，一部分城镇居民开始转向通过市场渠道解决住房问题。在国家积极财政政策的引导下，提出了停止住房实物分配，实行住房制度分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。在全国范围内正式建立了以经济适用住房和廉租住房为主的住房保障体系。

二、现行住房保障体系中存在的不足

（一）经济适用住房制度存在的问题

随着住房保障政策的推行，经济适用住房政策在实际运用中的一些问题也逐渐显现出来。主要有几点：

一是经济适用住房管理难度大，各项配套政策不够健全。

二是经济适用住房出现了种种难以控制的违规现象。

三是在开始推行新制度的一段时间里，按要求以建设经济适用住房为主，即平均占建设比例80%左右，而这7年建得最多的年份只有6%，差距太大。

四是每年建设经济适用住房只占总量6%以下，市场上销售的绝大多数是任由市场自发调节的商品房，而商品房又以大户型、高房价住宅为主。

（二）廉租住房制度存在的问题

廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的关键。2008年以来，我国投入了1363亿多元资金用于保障性住房建设，使一部分群众的住房困难得到了解决。但距我国住房保障的目标还有一定差距。目前，我国廉租住房制度存在的问题主要有:

1．仍有许多城市廉租住房制度没有扩大到低收入家庭，导致廉租住房覆盖范围不够广，与国家要求有较大差距。而相当数量的城市廉租住房建设进展缓慢，无法满足实际需求。廉租住房制度覆盖面有待进一步扩大。

2．部分城市尚未建立稳定、规范的资金渠道，使得廉租住房的资金问题得不到解决。除去近几年国家在保障性住房方面的扶持资金以外，目前只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，而多数城市依靠住房公积金的增值收益、土地出让净收益按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金作为廉租住房资金来源的主渠道。

3．部分地区廉租住房退出问题较多。已享受住房保障政策但年度审核不符合条件的家庭退出保障体系难度较大，按规定，建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。但实际工作中，廉租住房一旦配租出去就很难再收回。

4．低收入家庭认定难度较大。按照规定，城市低收入家庭收入标准主要包括家庭收入和家庭财产财产性收入主要包括投资收入、出租房屋等资产收入家庭财产是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等。具体工作中，对家庭财产包含的存款、有价证券等内容进行核对时需要多部门的配合，认定难度较大。

5．面向低收入家庭的房源仍然不足。随着国家对保障性住房资金扶持力度的加大，各地廉租住房建设面积稳步增大，提供了一批可供低收入家庭使用的房源，但随着城市旧城改造的推进，市场中可供租赁的小户型、低价位房源又日趋减少，所以仍有一部分廉租住房保障家庭领取租赁补贴后难以租到合适的房屋。而且大部分城市还没有建立面向低收入家庭的房地产资料信息服务，不能及时提供房源信息，帮助低收入家庭租到合适的住房。

三、进一步健全住房保障制度建设的几点措施

（一）通过立法来保障住房保障政策的实施

从国际上看，美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》《国民住宅法》等，日本的公共住宅立法达40多部。我国从1995年提出“安居工程”，正式建立了住房保障制度。

（二）合理制定中长期规划

住房保障制度不能仅仅停留在短期的政策层面，需要将其作为一项长期规划来考虑。2010年6月，住建部、国土部、发改委等六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，要求各地做好2010～2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。按照确定的目标，到2012年末，我国将基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2015年，人均住房建筑面积13平方米以下的低收入住房困难家庭基本得到保障。未来5年，我国的保障房继续维持高速建设的态势。以廉租住房单套户型面积50平方米计算，按照通知要求2012年将建设廉租住房7.7亿平方米。以目前二、三线城市住宅建设成本每平方米1500至1700元计算，完成2012年保障目标需投资12320亿元，但从2008年以来我国政府投入了1363.75亿资金用于保障性住房建设，还有一部分资金依靠地方政府投资和民间资本。因此，完成2012年保障目标各地政府均有很大压力，如何解决资金瓶颈是下一步保障工作的重点。

（三）拓宽保障住房资金来源渠道

保障性住房资金来源从国际上看主要有四个：政府拨款、低息贷款、发行专项债券和公房出租受益，其中政府拨款和政府担保或贴息的低息贷款，是主要的资金来源。而我国目前保障住房所需资金主要是依靠政府安排，给一些地方政府造成很大压力，造成各地资金短缺局面较为严重，在一定程度上影响了保障性住房的实施效果。政府今后在住房保障方面应尽快建立健全社会资金投入的政策体系，充分发挥政策手段的作用，运用金融、税收等各方面政策优惠措施，形成社会力量投入的最大化。

（四）健全个人收入和信用申报体系

我国住房保障制度主要是为了解决针对城市中低收入家庭的住房问题。目前还没有建立完善的收入和财产申报制度，个人收入状况不透明，在实际工作时核定中低收入群体，尤其是低收入家庭资格成为一大难点。只有健全了个人收入和信用体系，才能够保证我国的住房保障政策真正落到实处。

今后，应该从政策制定和社会监督两方面来加快个人申报体系的建立。

第一，应在借鉴其他国家个人信用制度的基础上，通过各部门协调、配合，出台政策成立统一的数据使用平台，推动申报体系的建立。

第二，利用社会力量，建立监督体系。利用政策扶持个人申报信息信用评估机构成立，建立申报信息评估制度，通过社会力量的监督，保证申报信息的及时性和正确性。